“兇宅”買(mǎi)賣(mài)中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任與締約責(zé)任
 
◇ 李 超
 
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  【案情回放】

  2011年10月，王某通過(guò)一家房屋信息咨詢中介公司的網(wǎng)店，得知趙某的房屋對(duì)外轉(zhuǎn)讓。王某向該中介公司詢問(wèn)了相關(guān)情況，經(jīng)工作人員介紹，王某實(shí)地察看了房屋，對(duì)該房屋表示滿意。數(shù)日后，王某和趙某以及中介公司簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》。后，雙方正式簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，王某耗資數(shù)十萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了該房屋，并及時(shí)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理了過(guò)戶手續(xù)。但是，合同履行完畢后，王某從鄰居處得知，該房以前的居住人劉某在該房?jī)?nèi)自殺身亡。幾十萬(wàn)元買(mǎi)到了一所“兇宅”，王某無(wú)論如何也接受不了這個(gè)事實(shí)，氣憤之下，以欺詐為由一紙?jiān)V狀將趙某推上了被告席，請(qǐng)求撤銷(xiāo)涉案《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》及《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并賠償相關(guān)損失。被告趙某則辯稱，不知道該房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)有人非正常死亡的事實(shí)，并且認(rèn)為該事件并不影響原告對(duì)該房屋的使用。

  本案在審理過(guò)程中，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：雙方確認(rèn)涉案《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》及《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效，但由被告趙某給付原告王某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金6萬(wàn)元。

  【不同觀點(diǎn)】

  一種觀點(diǎn)認(rèn)為：購(gòu)買(mǎi)的房屋如果曾經(jīng)發(fā)生過(guò)“非正常死亡”等非質(zhì)量性瑕疵，購(gòu)房后得知情況，要求撤銷(xiāo)合同是合乎情理的。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得有悖公序良俗。如果購(gòu)房者事后得知購(gòu)買(mǎi)的房屋有非質(zhì)量瑕疵，可以根據(jù)上述法律規(guī)定提起訴訟，或依據(jù)合同法中關(guān)于合同撤銷(xiāo)的規(guī)定，主張對(duì)方隱瞞真實(shí)情況構(gòu)成欺詐，要求撤銷(xiāo)雙方簽訂的合同。這種訴訟請(qǐng)求是有可能獲得法院支持的。

  另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，就房屋交易市場(chǎng)通常交易觀念而言，屋內(nèi)是否發(fā)生過(guò)“非正常死亡”事件，屬于房屋交易的重要信息，如果購(gòu)房者獲悉“兇宅”的有關(guān)情況，往往會(huì)心生畏懼而無(wú)購(gòu)買(mǎi)意愿，這對(duì)于房屋的交易價(jià)值影響是很大的。從物的“交易價(jià)值”受影響出發(fā)，所謂的物的瑕疵，應(yīng)當(dāng)包含存在于物上的所有缺點(diǎn)，自然也應(yīng)當(dāng)包括物的交易價(jià)值的貶損，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

  主審法官認(rèn)為，從民間習(xí)俗上看，購(gòu)買(mǎi)的房屋如果曾經(jīng)發(fā)生過(guò)“非正常死亡”、“有過(guò)令人厭惡的用途”等非質(zhì)量性瑕疵，那么這套房屋就很難被人輕易接受。但就合同而言，轉(zhuǎn)讓房屋是雙方真實(shí)的意思表示，原、被告雙方在簽訂合同前并未就訴爭(zhēng)房屋內(nèi)有無(wú)非正常死亡事件達(dá)成任何承諾，在所簽的居間合同中未約定非正常死亡事件的披露義務(wù)條款，現(xiàn)行法律也未規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)中的“非正常死亡事件”的相關(guān)信息屬于出賣(mài)人應(yīng)盡的告知義務(wù)。而將其簡(jiǎn)單地歸入社會(huì)公德、公序良俗也顯然不恰當(dāng)。所以買(mǎi)房人購(gòu)房后得知情況，請(qǐng)求賠償?shù)脑V求是合乎情理的，但在法律上卻不容易得到支持。

  法官建議購(gòu)房者，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，可以要求賣(mài)房者保證房屋不存在非質(zhì)量瑕疵的情況，并約定，如果隱瞞事實(shí)，購(gòu)房者可隨時(shí)解除合同并追究賣(mài)方違約責(zé)任。

  【法官回應(yīng)】

  “兇宅”的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任

  一、“兇宅”是否構(gòu)成物的瑕疵？

  據(jù)人們的一般認(rèn)知，“兇宅”系指曾發(fā)生過(guò)兇殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或場(chǎng)所。就房屋市場(chǎng)的交易觀念而言，如果一處房產(chǎn)內(nèi)發(fā)生過(guò)非自然死亡事件，一般都會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)內(nèi)心的恐懼，從而影響購(gòu)房意愿。在交易上，由于受一般觀念的影響，房屋的價(jià)值會(huì)大打折扣，甚至?xí)�出現(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的情況。

  既然“兇宅”對(duì)房屋交易價(jià)值影響巨大，“兇宅”可否構(gòu)成物的瑕疵，由出賣(mài)人承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任呢？這里，首先需要明確物的瑕疵的概念。按照學(xué)理上的一般認(rèn)識(shí)，物的瑕疵是指出賣(mài)人所交付的標(biāo)的物在品質(zhì)上不符合合同約定或者法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，抑或是不符合交易上的習(xí)慣，致使該標(biāo)的物的用途和價(jià)值降低或喪失。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，作為標(biāo)的物的房屋如果發(fā)生過(guò)非自然死亡的情事，對(duì)于房屋用途上不會(huì)產(chǎn)生影響，但在成交價(jià)格上卻是明顯降低的。

  我國(guó)合同法對(duì)于物的瑕疵沒(méi)有做出類(lèi)型化的區(qū)分，其第一百五十三條規(guī)定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣(mài)人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求。”我國(guó)合同法對(duì)物的瑕疵的概念上的關(guān)注點(diǎn)在于“質(zhì)量”，而質(zhì)量一詞，據(jù)字面理解，是指事物、產(chǎn)品或工作的優(yōu)劣程度和數(shù)量，并不關(guān)乎事物本身的價(jià)值。這一規(guī)定甚至可以稱之為關(guān)于“物的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任”的規(guī)定，而如此詮釋物的瑕疵這一概念，過(guò)于狹隘。

  我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”即明確了物的瑕疵的類(lèi)型，第三百五十四條規(guī)定，物的出賣(mài)人對(duì)于買(mǎi)受人應(yīng)擔(dān)保其物“無(wú)滅失或減少其價(jià)值之瑕疵，亦無(wú)滅失或減少其通常效用或契約預(yù)定效用之瑕疵”，“但減少之程度，無(wú)關(guān)重要者，不得視為瑕疵”，“出賣(mài)人并應(yīng)擔(dān)保其物于危險(xiǎn)移轉(zhuǎn)時(shí)，具有其所保證之品質(zhì)”。這一規(guī)定為物的瑕疵確立了三種類(lèi)型：價(jià)值瑕疵、效用瑕疵、品質(zhì)瑕疵。效用瑕疵和品質(zhì)瑕疵不難理解，價(jià)值瑕疵是指對(duì)于標(biāo)的物的交換價(jià)值，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證沒(méi)有滅失或減少其價(jià)值的瑕疵，換句話說(shuō)，對(duì)于可能使受讓人降低交易價(jià)格的物的某些特殊情況屬于價(jià)值瑕疵，出讓人出售時(shí)應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明這些情況，否則將承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。例如，出售的食物腐化變質(zhì)，即屬于喪失價(jià)值的情形，而出售的食物僅僅是外包裝出現(xiàn)破損，則存在的只是減少價(jià)值的情形，但這兩種情形都屬于存在物的價(jià)值瑕疵。當(dāng)然，無(wú)論是食物變質(zhì)還是食物包裝破損，也都屬于物的質(zhì)量瑕疵�；氐奖景钢�，買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物如果是“兇宅”，無(wú)疑它的交易價(jià)值會(huì)大為降低，成交的可能性也會(huì)降低，房屋中發(fā)生的“非正常死亡”的事實(shí)當(dāng)然會(huì)構(gòu)成物的價(jià)值瑕疵。但從房屋質(zhì)量上而言，是否為“兇宅”并不影響其使用價(jià)值，就是說(shuō)即便是“兇宅”，其效用上也未發(fā)生變化。

  很明顯，在學(xué)理上物的瑕疵可以擴(kuò)展到價(jià)值瑕疵層面，而從法律條文規(guī)定上看物的瑕疵被局限在質(zhì)量瑕疵之內(nèi)。但從法律適用角度，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任中的“物的瑕疵”作擴(kuò)大解釋?zhuān)�理由如下：一是符合誠(chéng)實(shí)信用原則。賣(mài)房人隱瞞“兇宅”的有關(guān)情況，目的是為了及時(shí)將房屋售出并賣(mài)得好價(jià)錢(qián)，這顯然有悖交易誠(chéng)信。二是物的交易價(jià)值為合同締約方所關(guān)注。對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，關(guān)注的是購(gòu)買(mǎi)的東西“是不是值這個(gè)價(jià)”，對(duì)于出讓人來(lái)說(shuō)，關(guān)注的是賣(mài)出的東西“價(jià)格上是不是合理”。既然雙方都關(guān)注物的交易價(jià)值，出讓人自然有保證所售之物在價(jià)值上不應(yīng)有瑕疵的義務(wù)。三是若是物的瑕疵僅僅限定在質(zhì)量瑕疵或者說(shuō)使用價(jià)值上，那如果買(mǎi)受人所購(gòu)之物是為了再行售賣(mài)，其利益又如何保障？在本案中，假設(shè)原告買(mǎi)房目的并非用于自住而是用于投資，在未知情的情況下買(mǎi)入“兇宅”，待出售時(shí)“兇宅”之事已被周知，豈不遭受重大損失，而這一損失又是由于前手隱瞞真相所致。瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度的價(jià)值就在于平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，保證交易的公平性。一方面，當(dāng)物存在瑕疵之時(shí)，授以買(mǎi)受人以救濟(jì)渠道；另一方面，規(guī)定買(mǎi)受人提出物的瑕疵的異議期，促進(jìn)已完成的交易的安定性。

  瑕疵擔(dān)保責(zé)任是一種無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，其構(gòu)成不以出賣(mài)人主觀上有過(guò)錯(cuò)為條件，只要出賣(mài)人交付的標(biāo)的物存在瑕疵，出賣(mài)人即應(yīng)依法承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。本案被告即使事先對(duì)房屋內(nèi)發(fā)生的特殊事件并不知情，也應(yīng)承擔(dān)降低價(jià)款、賠償損失、解除合同等法律責(zé)任。參照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三十三條的規(guī)定，如果本案原告在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)已經(jīng)獲知或應(yīng)當(dāng)獲知房屋系所謂“兇宅”，主張被告承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持。

  二、出售“兇宅”是否構(gòu)成欺詐？

  另有意見(jiàn)認(rèn)為，可以通過(guò)認(rèn)定賣(mài)房人故意隱瞞房屋有關(guān)真實(shí)情況構(gòu)成欺詐，來(lái)保障購(gòu)房人的合理利益。欺詐一經(jīng)確認(rèn)，本案原告可以通過(guò)撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，被告所承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任。

  一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人做出錯(cuò)誤的意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐。通說(shuō)認(rèn)為，欺詐的構(gòu)成須以欺詐人有欺詐之故意為前提。所謂的欺詐故意，可以理解為有使對(duì)方限于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的故意和使對(duì)方因此做出錯(cuò)誤意思表示的故意。本案中，買(mǎi)房人原告若想證明賣(mài)房人被告構(gòu)成欺詐，需證明如下問(wèn)題：其一，被告有故意隱瞞的行為，其目的是為了獲取更為高額的價(jià)款；其二，由于被告的隱瞞行為，造成原告誤認(rèn)為房屋無(wú)瑕疵而買(mǎi)入。換言之，原告需要證明被告在締約過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，并且是違反法律以及誠(chéng)實(shí)信用原則的過(guò)錯(cuò)，這種過(guò)錯(cuò)足以違反交易上要求的誠(chéng)信。

  對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，其證明責(zé)任是否過(guò)于苛刻呢？按照一般的房屋買(mǎi)賣(mài)格式合同，顯然并不包含“兇宅”條款，又怎么斷定這種情況違反了“交易上要求的誠(chéng)信”呢？本案的被告也抗辯，對(duì)房屋內(nèi)發(fā)生“非正常死亡”事件并不知情，倘若在某些情況下果真如此，比如被告所有的“兇宅”也是通過(guò)二手房交易方式取得而并不了解其中實(shí)情，這種情況下并不構(gòu)成欺詐，原告也就無(wú)法向其主張締約責(zé)任。從對(duì)購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)的周全性而言，主張締約過(guò)失責(zé)任顯然不及主張物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍為“由此產(chǎn)生的費(fèi)用和給相對(duì)人造成的實(shí)際損失”，大多為信賴?yán)�益的損失。此外，原告如果通過(guò)證明對(duì)方欺詐來(lái)維權(quán)，則能否行使減價(jià)權(quán)也是個(gè)值得研究的問(wèn)題。減價(jià)責(zé)任一般來(lái)說(shuō)是一種違約責(zé)任，很難在主張締約過(guò)失責(zé)任中行使。如果買(mǎi)房人僅僅是有減少價(jià)款的需求而不要求退房，此時(shí)主張欺詐成立則只能帶來(lái)合同的撤銷(xiāo)，而無(wú)法將減價(jià)作為救濟(jì)手段。

  總之，對(duì)于維護(hù)合同的公平與追求誠(chéng)信價(jià)值而言，此類(lèi)案件的處理適用物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度顯然比適用締約過(guò)失責(zé)任制度更為妥當(dāng)。

  （作者單位：天津市高級(jí)人民法院）