開發(fā)商為折抵全體業(yè)主的維修資金,將其所有的車位轉讓給業(yè)委會。由于車位無法以業(yè)委會名義進行產(chǎn)權登記,故暫被登記于業(yè)委會成員吳某名下。吳某卻擅自將車位以明顯低于市場價格的價位轉讓給第三人,被業(yè)委會告上法庭。近日,虹口區(qū)法院作出判決,車位買賣合同無效。
【案件回放】
2001年11月,開發(fā)商景祺公司與虹泰花苑業(yè)委會簽訂協(xié)議,約定將其所有的地下車位轉讓給業(yè)委會,折抵其應付的維修資金。按規(guī)定,車位不能登記于業(yè)委會名下。因此,2002年2月,景祺公司與業(yè)委會成員吳某簽訂合同,將車位登記至吳某名下,但吳某并未實際支付對價。2010年7月,吳某擅自將車位以明顯低于市場價格的價位轉讓給許某。但許某并未支付對價,也未辦理過戶登記手續(xù)。業(yè)委會發(fā)現(xiàn)后訴至法院,要求確認吳某對車位的處分行為無效,該車位所有權應歸全體業(yè)主所有。
吳某辯稱,車位產(chǎn)權是以買賣形式登記在自己名下的,他是合法權利人,有權處分該車位;許某則述稱,對于該車位,他屬于善意取得。
法院審理后認為,吳某對車位無實際處分、收益權利,但全體業(yè)主也不符合法律規(guī)定的登記權利主體資格,故對業(yè)委會確認“車位所有權歸全體業(yè)主所有”的訴請難以支持。此外,車位轉讓時的市場價格遠超過早前評估確定的價格,許某以明顯低于市場價值的評估價格購買車位,不構成善意取得。因此,法院作出判決:買賣合同無效;將車位拍賣、變賣以折現(xiàn)為維修資金。
【以案說法】
問:小區(qū)地下車位產(chǎn)權歸誰所有?
答:小區(qū)車位分地下和地面兩種:地面車位占用的是業(yè)主共有的場地,產(chǎn)權屬業(yè)主共有;地下車位一般由開發(fā)商建造,產(chǎn)權歸開發(fā)商所有。業(yè)主可通過與開發(fā)商簽訂買賣合同,取得地下車位所有權。吳某未按合同約定支付對價而進行產(chǎn)權登記,因此不存在真實的車位買賣行為,現(xiàn)車位雖登記在其名下,但實質上他對該車位無實際處分、收益的權利。
問:許某購買權屬有爭議車位的行為是否有效?
答:車位等不動產(chǎn)經(jīng)過產(chǎn)權登記即具有公示效力。根據(jù)相關法律規(guī)定,第三人基于對產(chǎn)權登記的信賴而與登記顯示的權利人(非真實享有所有權)簽訂買賣合同,需符合以下三個條件,才能依善意取得該車位:1、購買時是善意的;2、支付了合理價款;3、業(yè)已完成車位轉讓登記。許某以明顯不合理的低價僥幸購買產(chǎn)權存在爭議的車位,主觀上不構成善意,且未支付對價、未辦理過戶登記手續(xù),所以不能取得車位所有權。
【法辭典】
《中華人民共和國物權法》第七十四條:建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。
(虹口區(qū)法院 衛(wèi)潔) |