電話咨詢：我購買了一套頂層商品房，開發(fā)商提供格式銷售合同，約定屋面和外墻的使用權(quán)歸開發(fā)商，當(dāng)時我們68戶購房者誰都沒有注意這一條，現(xiàn)在開發(fā)商允許在我屋頂豎立手機發(fā)射塔架，對業(yè)主及其家庭成員身體造成傷害，請問這個合同條款是否有效，屋面和外墻的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸誰所有？
回答：第一，建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第八條規(guī)定：“1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半�！庇纱丝梢钥闯觯菝婧屯鈮κ窃撋唐贩坎豢煞指畹慕M成部分，屋面和外墻的所有權(quán)與使用權(quán)均屬于該68戶全體業(yè)主共同所有。你們訂立的合同條款不符合建設(shè)部規(guī)章的規(guī)定。
第二，國家工商行政管理局和建設(shè)部共同制作的《商品房買賣合同》示范文本第十七條規(guī)定：“雙方可以就下列事項約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)；2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)；3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)；4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)�！蔽菝娴�使用權(quán)按規(guī)定應(yīng)歸業(yè)主共有。但實踐中，開發(fā)商為了促銷，往往將屋面的使用權(quán)做為花園贈與一個業(yè)主，此種做法侵害了全體業(yè)主的利益。除屋面外，露于停車位、停車庫、地下室，甚至綠地、花園等，開發(fā)商為了促銷，也有將上述歸業(yè)主共有的設(shè)施贈與某一個業(yè)主的現(xiàn)象，這同樣是侵權(quán)行為。某些商品房地處鬧市區(qū)或臨街，其屋面和外墻均可安裝廣告，其使用權(quán)均具有一定商業(yè)價值，開發(fā)商總是想方設(shè)法占有屋面和外墻面的使用權(quán)，制作安裝廣告以獲得收益，目的就是侵害這些業(yè)主的合法權(quán)益。
第三，我國《合同法》第三十九條的規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款�！笨梢�，格式合同條款，應(yīng)該是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商、在對方簽署合同時亦不允許其修改的合同條款。該第三十九條還規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。” 第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效�！惫P者認(rèn)為，提供格式條款一方對免除己方責(zé)任加大對方義務(wù)的條款，凡是沒有向?qū)Ψ教貏e說明的就不應(yīng)當(dāng)有法律效力。
第四，上海高級人民法院是這樣規(guī)定的：“單元房屋產(chǎn)權(quán)人或第三人使用樓房外墻或屋頂做合法商業(yè)性廣告、進(jìn)行經(jīng)營性活動等，須經(jīng)同樓房的產(chǎn)權(quán)人同意，并給付使用費。對公房出售前就出租外墻、屋頂?shù)�，在原合同期限�?nèi)所得的收益，應(yīng)由樓房的產(chǎn)權(quán)人按房屋產(chǎn)權(quán)證明的建筑面積的比例分得�！痹撘�(guī)定符合法理原則，可供你們那里參考
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