房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實(shí)復(fù)雜，交易周期漫長(zhǎng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大，對(duì)交易當(dāng)事人利害攸關(guān),還涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，這些都離不開(kāi)買(mǎi)房合同的效力問(wèn)題。所以如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛訴訟中，雙方都應(yīng)首先考慮買(mǎi)房合同是否合法有效。筆者結(jié)合審判實(shí)踐僅就幾種常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形做一探討。
    一、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。 

    由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 

　　然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，因?yàn)橐恍┎灰?guī)范的操作時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一手交了錢(qián)、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土地證，要么一時(shí)拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣(mài)方急于將房產(chǎn)出手；另一方面，買(mǎi)方卻望而卻步要撤出交易，紛爭(zhēng)由此而生。在這樣的情形下，法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)？我們就結(jié)合如下案例做一分析。

　　2003年下半年，蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽了一份《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。雙方約定，蔡先生確定認(rèn)購(gòu)和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有，總價(jià)為83萬(wàn)元。雙方還確認(rèn)了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號(hào)及房產(chǎn)面積。當(dāng)天，蔡先生向交易中心支付了3萬(wàn)元定金，并保證在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。交了定金后，蔡先生到房產(chǎn)和國(guó)土管理部門(mén)查證，發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實(shí)是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進(jìn)一步了解，原來(lái)這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后，另一家公司沒(méi)有辦理土地過(guò)戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷(xiāo)售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國(guó)土管理部門(mén)辦理土地證。所以，到了約定簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求交易中心退還他已付的定金。

　　而交易中心則稱(chēng)，該公司所代銷(xiāo)的房屋僅限于房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個(gè)要求退錢(qián)，一個(gè)要求賣(mài)房，雙方協(xié)商不下，蔡先生訴諸法院。

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權(quán)人，沒(méi)有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅代理銷(xiāo)售給蔡先生的行為，違反了我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效；交易中心應(yīng)返還蔡先生3萬(wàn)元定金。

    交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認(rèn)購(gòu)該別墅時(shí)，是對(duì)該房產(chǎn)做了充分了解才同意認(rèn)購(gòu)的。第二，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”，要求簽訂的也是“房屋”買(mǎi)賣(mài)合同，從未包括地產(chǎn)。第三，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)，我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則，而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談，是錯(cuò)誤的。就第三個(gè)理由，交易中心做了進(jìn)一步說(shuō)明：首先，土地與建筑物各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)，曹某依法領(lǐng)取了房產(chǎn)證，當(dāng)然有百分之百的權(quán)利處分該別墅，將之轉(zhuǎn)讓他人；其次，土地與房屋既然各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，難免會(huì)出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然只能處分房產(chǎn)權(quán)，而不能處分地產(chǎn)權(quán)；再次，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》在制定過(guò)程中，該法草案中曾規(guī)定：國(guó)家實(shí)行城市國(guó)有土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權(quán)的主體一致，即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。但因?qū)徸h中有委員反對(duì)，這條規(guī)定后被刪除。所以，我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。交易中心同時(shí)指出，由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證的問(wèn)題，就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒(méi)有辦理土地分割證，實(shí)踐中普遍存在房地產(chǎn)權(quán)利主體分離的現(xiàn)象，難道這些有房產(chǎn)證而沒(méi)有土地分割證的商品房，都不能轉(zhuǎn)讓嗎？

　　對(duì)此，蔡先生則認(rèn)為，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》起草過(guò)程中，未形成正式法律文件的觀點(diǎn)，不能成為定案的依據(jù)。對(duì)方還稱(chēng)“全市90%的商品房也都沒(méi)有辦理土地分割證，難道這些有房產(chǎn)證而沒(méi)有土地分割證的商品房都不能轉(zhuǎn)讓嗎？”而事實(shí)上，本案中交易中心代銷(xiāo)的房產(chǎn)，連“大證”都沒(méi)有，根本談不上土地分割證的問(wèn)題。

　　中級(jí)法院二審認(rèn)為，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓�！冻鞘蟹课輽�(quán)屬登記管理辦法》也規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”的原則。所以，交易中心的抗辯理由，不符合法律規(guī)定。而該中心與蔡某簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，代理銷(xiāo)售的和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，未依法取得土地使用權(quán)并領(lǐng)取土地證，違反了上述法律法規(guī)的規(guī)定，因此代銷(xiāo)房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，蔡先生有權(quán)拒簽買(mǎi)賣(mài)合同，并要求退還定金。終審判決：駁回上訴，維持原判。

　　本案中合同雙方對(duì)房屋和土地權(quán)利主體是否必須一致的爭(zhēng)議，與我國(guó)房地產(chǎn)登記管理的歷史淵源有關(guān)。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來(lái)執(zhí)行，土地權(quán)屬管理則按照國(guó)土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。但是，房屋和房屋附著的土地作為不動(dòng)產(chǎn)的兩個(gè)范疇，有著先天的緊密聯(lián)系，在形態(tài)上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個(gè)部門(mén)管理，既不符合國(guó)際慣例，又給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人登記機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)帶來(lái)了很多麻煩，特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時(shí)，分開(kāi)操作除了導(dǎo)致法律上的問(wèn)題以外，還可能導(dǎo)致法律的漏洞，客觀上也造成了社會(huì)實(shí)踐與司法實(shí)踐中的矛盾和爭(zhēng)議。

　　目前，在法院的司法審判實(shí)踐中，基本上適用“房地一體的原則”。本案的判決也是根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓”。由于上訴人并未依法取得土地使用權(quán)證書(shū)，所以其代理銷(xiāo)售的房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，最終導(dǎo)致了銷(xiāo)售方的敗訴。

    此外，還需注意的一點(diǎn)是，我國(guó)《物權(quán)法(草案)》確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度，“即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”，相信隨著我國(guó)立法工作的不斷進(jìn)步和發(fā)展，類(lèi)似的法律問(wèn)題和法律爭(zhēng)議將會(huì)越來(lái)越少。

    二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。 

    出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。但在實(shí)踐中要具體問(wèn)題具體分析。

    如姜某與錢(qián)某是夫妻關(guān)系，1998年8月購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)某幢406室房屋，產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢(qián)某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢(qián)某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過(guò)程中，錢(qián)某出示了房屋所有權(quán)證，帶蔡某實(shí)地察看了房屋，并謊稱(chēng)其妻姜某同意出賣(mài)房屋。在房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，錢(qián)某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書(shū)和托人取得的關(guān)于委托書(shū)屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對(duì)房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣(mài)，遂以錢(qián)某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

    對(duì)該案的法律適用存在三種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，406室是姜某、錢(qián)某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，錢(qián)某處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權(quán)，錢(qián)某與蔡某的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效；第二種意見(jiàn)認(rèn)為，406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢(qián)某名下，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢(qián)某所有，交易過(guò)程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁�，依�?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效；第三種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然錢(qián)某作為共有人之一處分了共有財(cái)產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房?jī)r(jià)，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，姜某的損失可向錢(qián)某另行主張。第一種觀點(diǎn)從無(wú)權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，針對(duì)房產(chǎn)部分共有人擅自出賣(mài)共有財(cái)產(chǎn)的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。

    第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無(wú)效，但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)；第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過(guò)錯(cuò)原則，蔡某在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識(shí)和能力，無(wú)從進(jìn)一步審查共有人姜某對(duì)出賣(mài)的意思表示，主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，錢(qián)某故意對(duì)蔡某和姜某隱瞞實(shí)情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致姜某的權(quán)利受到侵害，過(guò)錯(cuò)責(zé)任在錢(qián)某，姜某可通過(guò)向過(guò)錯(cuò)方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì)；第三，從社會(huì)效益的角度，若判令買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，一則勢(shì)必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗費(fèi)，二則帶來(lái)人們對(duì)房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。

    三、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。 

    房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

    張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見(jiàn)征詢書(shū)》，征詢購(gòu)買(mǎi)意向。《意見(jiàn)征詢書(shū)》上列明房屋每平方米價(jià)格8500元，總價(jià)90多萬(wàn)元，辦理手續(xù)的定金為2萬(wàn)元。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)這間商鋪時(shí)，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購(gòu)買(mǎi)商鋪的總價(jià)只有85萬(wàn)元，而且支付的定金也只有1萬(wàn)元。張先生于是向法院起訴，要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購(gòu)房條件與自己簽訂合同。 

    法院審理認(rèn)為，根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見(jiàn)，但沒(méi)有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生，而且在3個(gè)月期限未滿時(shí)就與王先生簽訂合同，其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。

    我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣(mài)出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)�！弊罡呷嗣穹ㄔ�1984年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定：“房主出賣(mài)房屋時(shí)在同等條件下，原房客優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)試行》第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。” 因此，在此案中，房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購(gòu)房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購(gòu)房權(quán)，張先生的訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到法院的支持。

    一方面，根據(jù)最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第118 條的規(guī)定，出租人出賣(mài)房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買(mǎi)權(quán)機(jī)會(huì)的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。由此可知，承租人的先買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人。依《中華人民共和國(guó)公司法》和《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。所以，其他股東或者合伙人的先買(mǎi)權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買(mǎi)權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無(wú)疑問(wèn)。依照最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意，有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是惡意的（不論有償或者無(wú)償），享有先買(mǎi)權(quán)的共有人可以請(qǐng)求人民法院宣告該不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是無(wú)效的；第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、有償?shù)�，并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，享有先買(mǎi)權(quán)的共有人就不能主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，只能向出賣(mài)該不動(dòng)產(chǎn)的共有人請(qǐng)求損害賠償。另一方面，先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買(mǎi)權(quán)，否則，先買(mǎi)權(quán)人無(wú)限拖延表示是否購(gòu)買(mǎi)，義務(wù)人出賣(mài)其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣(mài)房屋之前未予以書(shū)面表示購(gòu)買(mǎi)的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對(duì)于共有人出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他共有人有無(wú)通知義務(wù)，法無(wú)明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)。出賣(mài)人及時(shí)告知先買(mǎi)權(quán)人后，先買(mǎi)權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購(gòu)買(mǎi)表示的，即喪失先買(mǎi)權(quán)，出賣(mài)人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)給第三人。

    四、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)�合同無(wú)效。

    根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)ò�括買(mǎi)賣(mài)）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 

    舉例說(shuō)明：2004年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給孫先生，總價(jià)款68萬(wàn)元。當(dāng)天，孫先生即向李某交付定金4萬(wàn)元。按雙方約定，余款64萬(wàn)元應(yīng)在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬(wàn)元房款后，李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過(guò)戶手續(xù)。但孫先生事后得知，李某的這套房尚未辦理報(bào)建手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記。為了買(mǎi)下這套房，孫先生不僅補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，還繳納了有關(guān)費(fèi)用及罰款。2005年1月，孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，便要求向他支付購(gòu)房余款36萬(wàn)元。孫先生則稱(chēng)，李某利用他不了解中國(guó)法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實(shí)，與他簽訂了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，因而主張兩人簽的協(xié)議無(wú)效，提出退房。兩人各執(zhí)其理，爭(zhēng)執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購(gòu)房余款之訴；而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬(wàn)余元。

　　一審法院受理了此案。經(jīng)審理認(rèn)為，孫先生和李某簽訂的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，李某具有該房的土地使用權(quán)，其簽訂合同時(shí)雖尚未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，但孫先生使用受讓的房屋后，已依法補(bǔ)辦了相關(guān)的手續(xù)，并辦結(jié)了房產(chǎn)證，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這一買(mǎi)賣(mài)房屋的合同，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效合同，受法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行下去，即孫先生應(yīng)當(dāng)向李某付清購(gòu)房余款。2005年9月，一審判決：孫先生應(yīng)向李某支付余款近36萬(wàn)元；李某應(yīng)向?qū)O先生償付相關(guān)費(fèi)用5.8萬(wàn)余元。

　　堅(jiān)持該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方應(yīng)互相返還的孫先生上訴后，中級(jí)法院二審認(rèn)為，雖然李某與孫先生簽訂合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件，但是，孫先生在受讓該房后，在一審訴訟前，已補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，作為買(mǎi)房人其購(gòu)買(mǎi)目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)司法解釋?zhuān)瑑扇说姆课葙I(mǎi)賣(mài)行為，可認(rèn)定為有效，應(yīng)繼續(xù)履行。

　　本案所涉及的則是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)是否辦理房屋權(quán)屬登記的法律問(wèn)題。主要涉及兩個(gè)法律規(guī)定。其一，是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書(shū)的人不是法律意義上的所有權(quán)人；第二，非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題；其二，就是最高人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的有關(guān)司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓人在與被轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，其所轉(zhuǎn)讓的房屋不具備轉(zhuǎn)讓條件。但是在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證。上訴人孫某的買(mǎi)房目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，則上述房屋買(mǎi)賣(mài)行為可以認(rèn)定有效。”這一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，要保護(hù)市場(chǎng)中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時(shí)是沒(méi)有具備轉(zhuǎn)讓條件，但是只要在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，則最后法院在審判實(shí)踐中對(duì)其有效性還是予以認(rèn)可的。

    五、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效

    機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買(mǎi)私房，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。凡享受?chē)?guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的城市私有房屋，需要出賣(mài)時(shí)，只準(zhǔn)賣(mài)給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。

    綜上所述，如何把握房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，有著較強(qiáng)的理論性和實(shí)踐性。然而這些問(wèn)題確實(shí)在司法實(shí)務(wù)方面存在著較大的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，《合同法》的立法要義，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究，從實(shí)質(zhì)上理解和把握其精神實(shí)質(zhì)，這對(duì)我們走出誤區(qū)和指導(dǎo)實(shí)踐是十分重要的。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件存在的問(wèn)題及對(duì)策——對(duì)最高法院商品房司法解釋執(zhí)行前后的調(diào)研分析

 

 

 

 

    隨著住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化、商品化，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛日益增多。特別是在2003年6月1日最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)《解釋》）頒布實(shí)施后，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件呈現(xiàn)大幅度上升趨勢(shì)。本文以2003年6月1日為分界點(diǎn)，對(duì)《解釋》適用前、后我院所審理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的上訴案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析案件審理中新出現(xiàn)的突出問(wèn)題，研究處理方法和對(duì)策，以期能夠?qū)�審判�?shí)踐提供有效的參考，并希望能夠得到大家對(duì)此類(lèi)案件審理中的指導(dǎo)原則、處理標(biāo)準(zhǔn)的共同探討。 

   一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件所涉及的案件類(lèi)型 
   2002年6月至2003年5月，我院共審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案件100件，其中上訴人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的共計(jì)28件；2003年6月至2004年5月，我院共審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案件454件，其中上訴人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的共計(jì)121件；2004年6月至2004年12月我院共受理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件268件，其中上訴人為房地產(chǎn)公司的共計(jì)130件。根據(jù)案件的訴訟成因，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，共有下列類(lèi)型。 

    （一）出賣(mài)人未在《解釋》規(guī)定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人訴訟要求出賣(mài)人按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣(mài)人賠償損失。 
    （二）買(mǎi)賣(mài)雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中或預(yù)售合同中約定的公共維修基金、天然氣初裝費(fèi)等由買(mǎi)受人承擔(dān)，買(mǎi)受人交納后，訴訟主張出賣(mài)人構(gòu)成欺詐，要求返還相關(guān)費(fèi)用。 
    （三）出賣(mài)人交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購(gòu)房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。 
    （四）買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂商品房預(yù)售合同后，因規(guī)劃手續(xù)不全、資金不到位、合建糾紛等原因?qū)е聼o(wú)法按期交房，買(mǎi)受人訴訟要求支付逾期交房違約金，或訴訟要求交付房屋并賠償無(wú)法按期交房的損失，確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或應(yīng)予撤銷(xiāo)并雙倍返還購(gòu)房款。 
    （五）出賣(mài)人在銷(xiāo)售廣告及宣傳材料中作出說(shuō)明和允諾，在交付房屋時(shí)未能履行商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋或配套設(shè)施，導(dǎo)致買(mǎi)受人訴訟要求出賣(mài)人履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。 
    （六）因出賣(mài)人未取得相關(guān)規(guī)劃或許可手續(xù)，就與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同，無(wú)法按期為買(mǎi)受人辦理承諾的相關(guān)手續(xù)（如承諾買(mǎi)受人全家戶口進(jìn)京），買(mǎi)受人訴訟要求撤銷(xiāo)商品房預(yù)售合同并給付一倍以內(nèi)的賠償金；或要求出賣(mài)人履行義務(wù)，為其辦理戶口進(jìn)京的手續(xù)、賠償損失。 
    （七）出賣(mài)人交付房屋的套內(nèi)使用面積或者建筑面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積差距較大，買(mǎi)受人要求雙倍返還房?jī)r(jià)款，或買(mǎi)受人訴訟要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。 
    （八）出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂了認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，在雙方未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，買(mǎi)受人訴訟要求返還定金。 
    （九）買(mǎi)受人在與出賣(mài)人簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同或預(yù)售合同后，未按期支付購(gòu)房款，出賣(mài)人訴訟要求買(mǎi)受人支付購(gòu)房款并給付違約金；或買(mǎi)受人未按期交納按揭貸款，出賣(mài)人履行擔(dān)保義務(wù)后，訴訟要求買(mǎi)受人償還其墊付的貸款及利息；或出賣(mài)人催告后3個(gè)月內(nèi)買(mǎi)受人仍未履行的，出賣(mài)人訴訟要求解除合同。 
    （十）出賣(mài)人故意隱瞞出賣(mài)房屋已經(jīng)抵押或另行出賣(mài)的事實(shí)，在與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)受人訴訟要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、返還已付購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)賠償責(zé)任。 

    根據(jù)對(duì)適用《解釋》前后所受理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案件的統(tǒng)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件訴訟成因在適用《解釋》前后發(fā)生了重大變化，在適用《解釋》前的1年，因買(mǎi)受人無(wú)法按期交納購(gòu)房尾款引發(fā)糾紛的上訴案件21件；在適用《解釋》后的1年，因同樣訴訟原因引發(fā)糾紛的上訴案件僅為12件；而且各類(lèi)型案件所占全部商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案件的比例也發(fā)生了變化，因出賣(mài)人無(wú)法按期為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致的糾紛在2004年的6月至12月我院就收上訴案件131件，處于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的第一位。在適用《解釋》之后，因房屋質(zhì)量瑕疵而要求雙倍賠償?shù)陌讣�以及因房屋的暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不符要求解除合同的新類(lèi)型案件不斷涌現(xiàn)。 

    二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件類(lèi)型特點(diǎn)和原因分析 
    （一）從案件的成訟原因看，出賣(mài)人無(wú)法完成約定的義務(wù)，導(dǎo)致糾紛持續(xù)發(fā)生，案件數(shù)量陡增，并促使案件類(lèi)型發(fā)生變化 
    1.設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制不完善，為房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法完成約定義務(wù)埋下隱患。雖然房地產(chǎn)法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立限定了多項(xiàng)條件，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)的監(jiān)督機(jī)制并未隨著解釋的出臺(tái)而有任何完善，企業(yè)不具備銷(xiāo)售商品房的能力，無(wú)法完成承諾，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。 
    2.個(gè)別行政部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售資質(zhì)審查不嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。有的出賣(mài)人只顧追求高額利潤(rùn)而忽視消費(fèi)者的權(quán)益，違規(guī)操作，而行政部門(mén)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致買(mǎi)受人的利益頻頻受到侵害。如有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未交納土地出讓金的情況下，即取得了商品房預(yù)售許可證，所售房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致某類(lèi)型案件數(shù)量的突然增加。 
    3.出賣(mài)人的守約意識(shí)淡薄，在根本沒(méi)有辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)或資質(zhì)的情況下，即發(fā)布夸大其辭、具有欺詐性的廣告，導(dǎo)致無(wú)法履行約定。如出賣(mài)人不具有為買(mǎi)受人辦理進(jìn)京戶口的資質(zhì)，但承諾購(gòu)房者全家戶口可以進(jìn)京，結(jié)果無(wú)法為買(mǎi)受人辦理戶口進(jìn)京的手續(xù)，與買(mǎi)受人發(fā)生糾紛，我院在解釋適用后的一年半里受理了此類(lèi)上訴案件24件。還有的出賣(mài)人未按照規(guī)定對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，但沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)督部門(mén)予以監(jiān)督執(zhí)行，出賣(mài)人在嚴(yán)重違規(guī)的情況下，也只是受到罰款的處理，買(mǎi)受人的權(quán)益無(wú)法得到保護(hù)。如林紅等48訴與金鼎公司案，金鼎公司在進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)未按照《北京市城市綠化管理?xiàng)l例》的規(guī)定，將其所占建設(shè)用地面積的30％作為小區(qū)的綠化地帶，但金鼎公司交納了罰款后，此事就不了了之，買(mǎi)受人的利益受損，導(dǎo)致雙方訴訟。 
    4.開(kāi)發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題，工期拖長(zhǎng)或斷續(xù)施工，甚至停工，導(dǎo)致預(yù)售房屋無(wú)法交付或交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，雙方對(duì)簿公堂。預(yù)售合同簽訂在兩三年前，訴訟卻發(fā)生解釋適用后，導(dǎo)致房屋質(zhì)量的案件增加。 

    （二）從案件審理依據(jù)的法律規(guī)定看，在《解釋》適用之后，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的案件類(lèi)型發(fā)生了明顯變化 
    1.《解釋》實(shí)施之后，買(mǎi)受人就出賣(mài)人的某些違約行為有了明確的法律依據(jù)，要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的案件顯著增加。如因房屋配套設(shè)施不全買(mǎi)受人訴訟要求出賣(mài)人支付違約金的案件從原來(lái)的6％上升為10％，而商品房存在質(zhì)量瑕疵以前就是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，現(xiàn)在仍舊是引發(fā)糾紛的主要原因之一，（注：根據(jù)2005年3月11日《京華時(shí)報(bào)》第C81文章《質(zhì)量問(wèn)題占投訴總量四成》載，在所有的商品房投訴中，房屋質(zhì)量問(wèn)題占所有投訴的44.2％。）此訴因的案件比例變化不大。 
    2.《解釋》明確商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的救濟(jì)情形后，買(mǎi)受人依據(jù)《解釋》規(guī)定提起訴訟，導(dǎo)致新類(lèi)型的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件不斷訴訟到法院。如因房屋的暫測(cè)面積與實(shí)際交付的面積不符，買(mǎi)受人要求解除合同雙倍賠償?shù)陌讣�，以及因出賣(mài)人交付房屋與其早期廣告、宣傳材料的內(nèi)容不符，買(mǎi)受人訴訟要求履約的案件，在解釋實(shí)施之前，當(dāng)事人沒(méi)有相應(yīng)的法律依據(jù)，案件的訴訟風(fēng)險(xiǎn)大，故并沒(méi)有此兩類(lèi)案件發(fā)生，現(xiàn)此兩類(lèi)案件數(shù)量大增，形成類(lèi)型化，從而也引發(fā)了新的問(wèn)題。 
    3.出賣(mài)人不使用合同示范文本，在提供的合同中增加附加條款，限制消費(fèi)者的權(quán)利，增加消費(fèi)者的義務(wù)，減除自己應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，隨意改變房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)，改變公共設(shè)施的用途，造成買(mǎi)受人訴訟時(shí)對(duì)出賣(mài)人的口頭承諾無(wú)法舉證。這充分說(shuō)明了現(xiàn)階段要解決商品房消費(fèi)中的種種矛盾，必須完善保護(hù)購(gòu)房者消費(fèi)合法權(quán)益的配套法律法規(guī)，加強(qiáng)商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的全面整頓�！侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》的示范文本（以下成為示范文本）已在3月15日出臺(tái)，對(duì)引導(dǎo)北京市買(mǎi)房消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商依法簽約和履約有一定的約束作用，但這一示范文本是否能在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)平衡商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系起推動(dòng)作用，減少交易糾紛，還有待時(shí)日考證。 

    （三）從當(dāng)事人的訴訟地位看，原告為買(mǎi)受人的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件呈上升趨勢(shì) 
    根據(jù)對(duì)海淀區(qū)、昌平區(qū)兩個(gè)法院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的數(shù)字統(tǒng)計(jì)，在適用《解釋》之前，原告是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的案件占全部商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的比例分別是13％和24％；在適用《解釋》之后，出賣(mài)人作為原告訴訟的案件占全部商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的比例為9％和12.1％，均有所下降。（注：本文數(shù)據(jù)均參見(jiàn)北京市法院信息管理系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)。）這充分說(shuō)明了以下幾點(diǎn)。 
    1.出賣(mài)人侵犯消費(fèi)者權(quán)益，拒絕履行合同義務(wù)的情況，在《解釋》適用之前已經(jīng)引起各方重視，在解釋實(shí)施之后，依然是焦點(diǎn)問(wèn)題。如因商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的糾紛，在適用《解釋》之前雖然也引起了重視，但對(duì)于“嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題”的認(rèn)定沒(méi)有裁判標(biāo)準(zhǔn)，所以此類(lèi)糾紛審理中仍舊處于無(wú)法可依的狀態(tài)，在適用解釋之后，因房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格判決解除合同的很少。此次示范文本中對(duì)此規(guī)定：“室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)過(guò)檢測(cè)不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房”。 
    2.買(mǎi)受人在購(gòu)房過(guò)程中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較多，消費(fèi)心理不成熟，導(dǎo)致原告為買(mǎi)受人的案件數(shù)量和比例增加。買(mǎi)受人受到五花八門(mén)廣告的誘惑，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息作出正確的判斷，削弱了買(mǎi)受人的自我保護(hù)能力，一旦傾其所有積蓄并負(fù)債購(gòu)房，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量瑕疵，畢竟不能采取象小額消費(fèi)的態(tài)度那樣息事寧人，《解釋》中對(duì)買(mǎi)受人利益的保護(hù)提供了法律依據(jù)，買(mǎi)受人必定要依據(jù)解釋就其與出賣(mài)人之間的爭(zhēng)議來(lái)討個(gè)“說(shuō)法”。 
    3.法制觀念已經(jīng)深入人心，買(mǎi)受人的依法維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，在《解釋》實(shí)施之后，原告為買(mǎi)受人依法進(jìn)行維權(quán)的普遍增加，糾紛發(fā)生后能夠依法理智訴訟，說(shuō)明《解釋》的頒布施行確實(shí)解決了以往商品房交易發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法可依的狀況。 
    
    （四）從案件的審理結(jié)果看，買(mǎi)受人勝訴的案件具有代表性，產(chǎn)生判例效應(yīng)，導(dǎo)致群體性糾紛數(shù)量上升，使某一類(lèi)型商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件凸顯 
    出賣(mài)人為原告訴訟的勝訴比例在20％左右，買(mǎi)受人勝訴的案件比例更少，但對(duì)其他買(mǎi)受人有相當(dāng)?shù)挠绊懥�，具有潛在的判例效�?yīng)。如王永紅等人與長(zhǎng)城公司的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，王永紅等訴訟長(zhǎng)城公司交付車(chē)位，法院認(rèn)定長(zhǎng)城公司應(yīng)支付王永紅違約金，此后引發(fā)了小區(qū)內(nèi)大量買(mǎi)受人訴訟長(zhǎng)城公司支付違約金的案件。這與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的群體性、在同一小區(qū)內(nèi)多發(fā)性的特點(diǎn)完全吻合。 

    （五）商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件審理中出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題，與案件的各個(gè)類(lèi)型緊密相連 
    依據(jù)案件的訴訟成因?qū)ι唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同糾紛所作細(xì)化分類(lèi)后，在目前收案量大、案件較為集中的幾個(gè)類(lèi)型中，分別出現(xiàn)了審理中的難點(diǎn)問(wèn)題。如在適用《解釋》時(shí)，對(duì)于宣傳材料、廣告中關(guān)于“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾具體確定”上，理解不一致，導(dǎo)致同案不同判；在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽定后無(wú)法達(dá)成正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人要求退還定金的案件中，對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的買(mǎi)受人義務(wù)應(yīng)如何理解？這些問(wèn)題伴隨商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的進(jìn)一步類(lèi)型化而產(chǎn)生，并且亟待解決。 

     三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件涉及的主要法律問(wèn)題 

    （一）關(guān)于商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳材料是否為要約的問(wèn)題 
    銷(xiāo)售廣告和宣傳材料是銷(xiāo)售商品房的一種重要的促銷(xiāo)手段，因出賣(mài)人發(fā)布虛假?gòu)V告誘導(dǎo)買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋而引發(fā)的上訴案件，從《解釋》適用前的6件上升到73件，上訴案件的收案比例已經(jīng)超過(guò)全部商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的10％。審判實(shí)踐中，在對(duì)宣傳材料及銷(xiāo)售廣告是否為要約，是否構(gòu)成違約的認(rèn)定上，存在不同意見(jiàn)，形成了同案不同判的局面。形成這種局面的關(guān)鍵，在于對(duì)《解釋》第3條所作規(guī)定“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾具體確定”及“對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的視為要約”的理解不盡一致。根據(jù)《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng)，沒(méi)有訂入合同中的廣告、宣傳資料內(nèi)容不能作為合同條款。這種情況下，買(mǎi)受人在因受到誤導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)房屋遭受不利益時(shí)，其所受損失只能通過(guò)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)償，這無(wú)法使買(mǎi)受人的損害得到全面補(bǔ)償。有學(xué)者指出，無(wú)論商業(yè)廣告或宣傳資料是否構(gòu)成要約，一旦購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，開(kāi)發(fā)商制作且購(gòu)房者信賴的廣告及宣傳資料即構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同的重要組成部分。如果開(kāi)發(fā)商制作、發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳資料，亦可能因其所銷(xiāo)售的商品房不符合商銷(xiāo)性和適應(yīng)性而被認(rèn)定為欺詐。（注：葉林：“懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的適用問(wèn)題”，《人民法院報(bào)》，2003年7月15日。）各法院在適用第3條處理案件時(shí)的審理結(jié)果也不盡一致。尤其是出賣(mài)人廣告宣傳的設(shè)施、公共建設(shè)，如中心會(huì)所、停車(chē)車(chē)位等配套設(shè)施，或者是小區(qū)的綠地面積等宣傳，是否為要約的認(rèn)定上，各法院所作判定不一。筆者認(rèn)為，《解釋》第3條的規(guī)定保護(hù)了買(mǎi)受人合法權(quán)益，按照該條規(guī)定，以及《合同法》第14條的規(guī)定，在出賣(mài)人的銷(xiāo)售廣告和宣傳材料的內(nèi)容符合以下三個(gè)條件時(shí)，就應(yīng)認(rèn)定為要約。 
    1.出賣(mài)人就開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說(shuō)明和允諾。2.該允諾和說(shuō)明具體確定。所謂具體確定，是指廣告的內(nèi)容是特定的、不抽象、不籠統(tǒng)。如小區(qū)綠化率達(dá)到80％、保證每?jī)蓱粲幸粋�(gè)停車(chē)位、規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)立健身房、游泳池，每單元兩部電梯等，現(xiàn)在已經(jīng)得到公認(rèn)，應(yīng)該認(rèn)定屬于具體確定的條件。（注：韓延斌：“最高人民法院‘關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋’的理解與適用”，載于《民事審判指導(dǎo)與參考》總第15卷，人民法院出版社2003年版，第25頁(yè)。）但是象“高尚社區(qū)”、“具有熱帶雨林般的休閑會(huì)所”等宣傳就因?yàn)槠渑袛鄻?biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，不應(yīng)認(rèn)定為具體確定。其中，對(duì)于“相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾具體確定”上，還有以下兩點(diǎn)必須考慮的因素。（1）在相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)范性文件為要求的情況下，出賣(mài)人就小區(qū)的規(guī)劃、綠地面積、車(chē)位設(shè)置等作出承諾，應(yīng)視為要約。這首先是基于相關(guān)地方性法規(guī)或規(guī)范性文件的規(guī)定；其次是由于出賣(mài)人就小區(qū)的規(guī)劃、綠地面積、車(chē)位設(shè)置等已經(jīng)作出的承諾。如根據(jù)《北京市城市綠化管理?xiàng)l例》第13條第1款的規(guī)定，新建居住區(qū)的綠化面積不低于30％，并按居住人口人均2平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地；居住小區(qū)按人均1平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地。如果開(kāi)發(fā)商在廣告中承諾了綠地的具體面積的，應(yīng)認(rèn)定為要約。對(duì)于此種情況其他省市法院也作出過(guò)類(lèi)似判決。（注：南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)》對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)配套設(shè)施建設(shè)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照每戶0.2車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車(chē)庫(kù)。在南京棲霞股份有限公司與買(mǎi)受人之間的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，法院就出賣(mài)人廣告中約定的車(chē)位數(shù)作為要約予以確認(rèn)。）（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋之前，規(guī)劃中已經(jīng)確定了小區(qū)各個(gè)部分的建設(shè)項(xiàng)目，并對(duì)原規(guī)劃建設(shè)的內(nèi)容進(jìn)行了公示，在出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，開(kāi)發(fā)商考慮到后期工程的建設(shè)對(duì)小區(qū)的規(guī)劃予以變更，該變更再次經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，對(duì)于原公示過(guò)的內(nèi)容是否認(rèn)定為要約。對(duì)此，筆者認(rèn)為可以分兩種情況進(jìn)行處理。①出賣(mài)人改變小區(qū)規(guī)劃，與原來(lái)公示的內(nèi)容不符，但改變后的公共設(shè)施、共用建筑的建造系為了小區(qū)全體居民的利益的，如果將變更后的項(xiàng)目拆除，會(huì)影響到整個(gè)小區(qū)買(mǎi)受人或居民居住生活的，對(duì)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣(mài)人最初的公示內(nèi)容為要約，但在違約責(zé)任的承擔(dān)上，可適當(dāng)減少出賣(mài)人承擔(dān)違約金的數(shù)額；②出賣(mài)人變更小區(qū)的規(guī)劃是為了出賣(mài)人的后期工程獲得更大的利益。對(duì)此，即使經(jīng)過(guò)了規(guī)劃許可或辦理了變更手續(xù)，也應(yīng)該充分考慮買(mǎi)受人的利益，在認(rèn)定原公示內(nèi)容為要約的基礎(chǔ)上，由出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，并且盡可能判決出賣(mài)人按照原來(lái)對(duì)于小區(qū)的規(guī)劃補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，重新進(jìn)行改建。3.是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。其中的關(guān)鍵在于買(mǎi)受人信賴這些廣告和宣傳資料中具體確定的說(shuō)明和允諾，并使之與出賣(mài)人訂立合同時(shí)，即為買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人發(fā)出的要約作出承諾，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣(mài)人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 

    （二）出賣(mài)人無(wú)法交付宣傳材料、銷(xiāo)售廣告約定的內(nèi)容時(shí)，違約責(zé)任的認(rèn)定問(wèn)題 
    在出賣(mài)人無(wú)法交付銷(xiāo)售廣告、宣傳材料中承諾的公共綠地、配套設(shè)施時(shí)，是否認(rèn)定為違約的問(wèn)題上，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案情況作出判斷，是否構(gòu)成違約，不能一概認(rèn)定或否定。應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。 
    1.對(duì)于出賣(mài)人無(wú)法交付房屋的配套設(shè)施，應(yīng)區(qū)別是現(xiàn)房銷(xiāo)售還是商品房預(yù)售來(lái)分別認(rèn)定違約責(zé)任。（1）現(xiàn)房銷(xiāo)售中買(mǎi)受人往往對(duì)于房屋的結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、公共設(shè)施等均有直觀的了解，在購(gòu)房當(dāng)時(shí)，就應(yīng)該知道出賣(mài)人交付的房屋及配套設(shè)施是否與廣告、宣傳材料一致。如果出賣(mài)人所銷(xiāo)售的房屋配套設(shè)施等與廣告、宣傳材料不符，買(mǎi)受人并未提出異議的，但在購(gòu)房后反悔的，此種情況不宜認(rèn)定為出賣(mài)人違約；如果出賣(mài)人所銷(xiāo)售的房屋配套設(shè)施等與廣告、宣傳材料不符，買(mǎi)受人當(dāng)即提出異議，出賣(mài)人亦承諾整改或答復(fù)日后將保持與廣告、宣傳材料一致，而出賣(mài)人在房屋交付使用后，未按照承諾履行的，則應(yīng)認(rèn)定出賣(mài)人為違約。（2）商品房預(yù)售中發(fā)生的出賣(mài)人未履行廣告或宣傳材料中承諾的，只要承諾或宣傳材料的內(nèi)容具體確定，并且對(duì)出賣(mài)人訂立合同房屋價(jià)格的確定有重大影響的，一旦出賣(mài)人違反約定，應(yīng)認(rèn)定為違約。 
    2.審判中要準(zhǔn)確地理解《解釋》第3條關(guān)于“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”的規(guī)定，特別是涉及到群體糾紛時(shí)，要考慮具體買(mǎi)受人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)時(shí)的要求和意愿，不能簡(jiǎn)單地按紛爭(zhēng)發(fā)生后眾多買(mǎi)受人統(tǒng)一形成的意思考慮。 
    3.按照上述關(guān)于適用《解釋》第3條時(shí)如何認(rèn)定要約的分析，開(kāi)發(fā)商違反承諾，未能交付配套設(shè)施系因考慮整個(gè)小區(qū)規(guī)劃的合理性和協(xié)調(diào)性，及小區(qū)的整體利益而對(duì)公共設(shè)施的位置、用途使用方式等進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，并僅對(duì)少數(shù)業(yè)主造成一定影響的，不要輕易認(rèn)定違約。在示范文本中規(guī)定，在“建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件的一些設(shè)計(jì)變更影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人未在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房”。但在實(shí)踐中，買(mǎi)受人選擇退房的很少，選擇實(shí)際支付違約金的為絕對(duì)多數(shù)，所以對(duì)此問(wèn)題的研究仍舊十分緊要。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)符合《合同法》的規(guī)定，同時(shí)有利于保護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)益，規(guī)范出賣(mài)人的銷(xiāo)售行為。對(duì)于出賣(mài)人就所銷(xiāo)售商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境所作的夸大不實(shí)宣傳，誤導(dǎo)買(mǎi)受人購(gòu)房使買(mǎi)受人遭受不利益的，根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，可由買(mǎi)受人請(qǐng)求由出賣(mài)人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。 
    （三）關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議與定金的效力問(wèn)題 
    認(rèn)購(gòu)協(xié)議是廣泛存在于商品房銷(xiāo)售中的一種文書(shū)，因認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽署后無(wú)法達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的案件在《解釋》適用之后數(shù)量上升了20件。由于買(mǎi)受人在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，往往要先行支付幾千元到幾萬(wàn)元的定金，如果雙方不能達(dá)成正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人更容易成為受損方，買(mǎi)受人索還定金則成為必然，從各個(gè)區(qū)縣法院審理的案件看，因認(rèn)購(gòu)協(xié)議產(chǎn)生的糾紛原告全部為買(mǎi)受人。 
    在適用《解釋》第4條、第5條審理因認(rèn)購(gòu)協(xié)議而引發(fā)的糾紛時(shí)，就如何認(rèn)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，各個(gè)法院的理解各不相同，有的法院認(rèn)為，雙方對(duì)于主合同的某些條款無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致，造成主合同無(wú)法簽訂的，就應(yīng)該認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，定金應(yīng)予返還；有的法院認(rèn)為，買(mǎi)受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔(dān)保，其本身就有義務(wù)先詳細(xì)了解主合同的內(nèi)容再交納定金，買(mǎi)受人在交納定金后，以主合同條款雙方無(wú)法達(dá)成一致為由，拒絕簽訂主合同，買(mǎi)受人未履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議的義務(wù)，定金不應(yīng)返還。 
    筆者認(rèn)為，在雙方無(wú)法簽訂正式合同的情況下，要綜合考慮認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)，全面審查雙方之間認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容、無(wú)法簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的原因，以及出賣(mài)人與買(mǎi)受人是否完成認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)，然后再?zèng)Q定定金是否應(yīng)予返還。 
    對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)及定金是否返還的判定，應(yīng)與立法目的相符�！督忉尅返�4條、第5條關(guān)于定金條款的規(guī)定，主要有三個(gè)立法目的，其一是為了減少定金圈套，（注：韓延斌：“最高人民法院‘關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋’的理解與適用”，載于《民事審判指導(dǎo)與參考》總第15卷，人民法院出版社2003年版，第25頁(yè)。）防止開(kāi)發(fā)商誘使買(mǎi)受人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，收取數(shù)萬(wàn)元的定金，之后拋出不合理交易條件，迫使買(mǎi)受人接受，被迫與出賣(mài)人簽訂違心合同，違背公平正義；其二是為防止買(mǎi)受人在與多個(gè)出賣(mài)人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，繼續(xù)多處看房，最后僅與一家出賣(mài)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，致使開(kāi)發(fā)商空等一場(chǎng)，失去眾多交易機(jī)會(huì)而顯失公平；其三是為防止出賣(mài)人規(guī)避法律、行政法規(guī)關(guān)于取得商品房預(yù)售許可證明的規(guī)定，而以認(rèn)購(gòu)、預(yù)購(gòu)、預(yù)訂等為名，進(jìn)行商品房預(yù)售，在出賣(mài)人無(wú)法按期交付房屋，或者欲另行高價(jià)出售該房屋時(shí)，出賣(mài)人就以該協(xié)議不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同為借口而逃避責(zé)任。故《解釋》的目的系保護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)益，制止出賣(mài)人名為預(yù)購(gòu)實(shí)為預(yù)售的不法行為。認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)決定了當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的是談判義務(wù)。（注：參見(jiàn)穆英慧：“商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金罰則適用的困惑與反思”，《廣西政法干部管理學(xué)院學(xué)報(bào)》2003年第5期，第96頁(yè)；譚蓉：“淺析商品房銷(xiāo)售中的認(rèn)購(gòu)書(shū)”，《人民司法》2002年第8期。）認(rèn)購(gòu)協(xié)議與正式買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系是預(yù)約合同與本合同的關(guān)系，預(yù)約合同最突出的特征在于它約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本合同而履行談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中，買(mǎi)方“簽署契約”的義務(wù)就應(yīng)該界定為買(mǎi)方須為談判磋商行為以便達(dá)成合同的義務(wù)，而不應(yīng)理解為買(mǎi)方已作出簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同的承諾。根據(jù)《解釋》規(guī)定，只要當(dāng)事人為締結(jié)本約進(jìn)行了磋商，就履行了預(yù)約的義務(wù)，而對(duì)于是否締結(jié)了本約則在所不問(wèn)。由是，買(mǎi)受人所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)由認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容決定。認(rèn)購(gòu)協(xié)議主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋位置面積等基本情況；價(jià)款計(jì)算方法；簽署正式契約的時(shí)間。一般情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)中可能有定金條款，也可能沒(méi)有定金條款，也就是說(shuō)定金條款并不是認(rèn)購(gòu)書(shū)中必備的內(nèi)容，認(rèn)購(gòu)書(shū)由開(kāi)發(fā)商制定，內(nèi)容詳略不一。而根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的必備內(nèi)容，其中第四項(xiàng)“購(gòu)房者需于若干天內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，并為此交付定金”存有歧義最為可能。如果前三項(xiàng)內(nèi)容中并未涉及到正式買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，僅僅依據(jù)第四項(xiàng)就認(rèn)定買(mǎi)受人負(fù)有承擔(dān)必須簽約的義務(wù)，顯然十分牽強(qiáng)。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中也可能規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但當(dāng)事人不同意接受其約束，當(dāng)事人只承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)。認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金是為了保證買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間訂立房屋預(yù)售合同或買(mǎi)賣(mài)合同而交付的定金，在性質(zhì)上屬于立約定金，也是保證認(rèn)購(gòu)書(shū)履行的履約定金。立約定金是專(zhuān)為保證當(dāng)事人能夠就某事項(xiàng)訂立合同而設(shè)定的，不具有擔(dān)保主合同之債的從屬性。不履行合同是指當(dāng)事人不履行其應(yīng)當(dāng)履行的合同約定的義務(wù)，沒(méi)有事實(shí)履行合同的行為。適用定金罰則是對(duì)不履行合同的當(dāng)事人一方的制裁，也是一種民事責(zé)任方式，而民事責(zé)任以過(guò)錯(cuò)為原則，所以只有在拒絕履行認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的一方當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)的情況下，才可適用定金罰則，并要充分考慮它的適用條件，重點(diǎn)審查買(mǎi)受人是否存在不履行約定的進(jìn)行磋商主合同條款的義務(wù)時(shí)，才構(gòu)成違約，才承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)協(xié)議之定金具有擔(dān)保功能，但不同于《擔(dān)保法》中所規(guī)定的立約定金。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。該條規(guī)定賦予了立約定金以定金罰則的效力。立約定金所擔(dān)保的是定約行為，為最高法院對(duì)法律進(jìn)行擴(kuò)張解釋的成功范例。而根據(jù)《解釋》的兩條規(guī)定看，商品房買(mǎi)賣(mài)交易行為中，雙方當(dāng)事人不能就本約條款協(xié)商一致的，并不能一概認(rèn)定為當(dāng)事人拒絕訂立本約，而適用定金罰則。 
    根據(jù)上述觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為在認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力及定金罰則的適用上，可以分為以下三種情況分別予以處理。1.認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的內(nèi)容與《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容基本相同的，應(yīng)當(dāng)適用《解釋》第5條的規(guī)定，在一方當(dāng)事人拒絕履行簽訂正式合同的義務(wù)時(shí)，則可適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)協(xié)議的條款規(guī)定詳盡，包括了本約中的全部實(shí)質(zhì)性條款，表明當(dāng)事人間有締結(jié)本約的誠(chéng)意和決心，而且成功締結(jié)本約的可能性很大。這種認(rèn)購(gòu)書(shū)就具有約束雙方當(dāng)事人必須簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)現(xiàn)交易的效力。尤其是雙方約定定金在正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，并已實(shí)際交付的，認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有同等法律效力，此種認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2.認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定內(nèi)容簡(jiǎn)單，僅表示了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中未涉及，留待以后磋商決定的，不應(yīng)適用定金罰則。對(duì)此雙方對(duì)本約的內(nèi)容還沒(méi)有形成共識(shí)，雙方負(fù)有的是將來(lái)進(jìn)行磋商的義務(wù)，買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間進(jìn)行磋商即是完成認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定義務(wù)的履約行為。買(mǎi)受人明示拒絕與出賣(mài)人磋商或以行為表示拒絕磋商，才會(huì)產(chǎn)生未按認(rèn)購(gòu)協(xié)議履行的違約責(zé)任。3.認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的必備條款，但未包括全部條款，也就是說(shuō)，在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的內(nèi)容，較第一種情況簡(jiǎn)單，較第二種情況復(fù)雜，對(duì)此，應(yīng)分別情況處理。如果雙方爭(zhēng)議的條款在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中已經(jīng)出現(xiàn)，說(shuō)明雙方曾經(jīng)為此達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方在簽訂正式合同時(shí)即應(yīng)當(dāng)接受，否則即屬于拒絕訂立本約，是對(duì)預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則；若雙方無(wú)法達(dá)成一致的條款在預(yù)約中未曾出現(xiàn)，當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí)，出賣(mài)人沒(méi)有理由讓買(mǎi)受人無(wú)條件接受每一項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)合同的條款，這與合同法的平等自愿原則不符，所以，不能就此簡(jiǎn)單認(rèn)定為任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，而應(yīng)認(rèn)定購(gòu)房人或出賣(mài)人已經(jīng)履行了誠(chéng)信談判的義務(wù)，因其他原因?qū)е抡�式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂，定金條款無(wú)法發(fā)揮作用，定金應(yīng)退還買(mǎi)受人。 
    
    （四）關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)承擔(dān)問(wèn)題 
    依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。在出賣(mài)人不按時(shí)提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)，或者不提供相應(yīng)的證明文件的情況下，買(mǎi)受人房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)就無(wú)法辦理。所以，在買(mǎi)受人與出賣(mài)人兩者之間互有協(xié)助履行之義務(wù)。 
    現(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣(mài)人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證導(dǎo)致的買(mǎi)受人辦證遲延。那么買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制；有的經(jīng)營(yíng)者在集體土地上開(kāi)發(fā)建造商品房，消費(fèi)者根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書(shū)。為解決購(gòu)房人在入住后，長(zhǎng)期拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，購(gòu)房人無(wú)法行使房屋所有權(quán)，合法權(quán)益遭受侵害的情況，《解釋》中明確規(guī)定了不及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任。在《解釋》適用的1年之內(nèi)，因辦證遲延及無(wú)法辦證而導(dǎo)致的案件數(shù)量為126件，占全部商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的27.8％，超過(guò)《解釋》適用之前1年所收同種訴因案件的10個(gè)百分點(diǎn)，而自2004年6月至2004年12月的7個(gè)月中，此類(lèi)型案件收案量更是超乎預(yù)估，收案131件，占全部商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的48.88％。從糾紛的起因看，以出賣(mài)人未交納土地出讓金、無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，或未及時(shí)辦理房產(chǎn)登記，導(dǎo)致買(mǎi)受人辦證遲延的原因居多。 
    現(xiàn)此類(lèi)案件審理中出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題是在合同沒(méi)有約定的情況下，如何認(rèn)定辦證義務(wù)以及關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問(wèn)題。對(duì)此，在審判實(shí)踐中形成了兩種觀點(diǎn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，在買(mǎi)受人能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下，出賣(mài)人僅僅負(fù)有告知買(mǎi)受人及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的告知義務(wù)及協(xié)助義務(wù)；另一種意見(jiàn)認(rèn)為，在無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下，以出賣(mài)人自身的原因和行政審批原因居多，由于辦證相對(duì)于買(mǎi)受人而言，出賣(mài)人更有能力在具備條件的情況下盡快辦理產(chǎn)權(quán)證，因此在無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證以及不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任負(fù)擔(dān)上，應(yīng)由出賣(mài)人承擔(dān)更多的甚至全部的責(zé)任。 
    筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在尊重雙方當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，要求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。理由如下。1.權(quán)屬登記通常先由開(kāi)發(fā)商完成初始登記，之后才由各個(gè)買(mǎi)受人分別辦理。開(kāi)發(fā)商負(fù)有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時(shí)以其為主的辦理義務(wù)；二是買(mǎi)受人申辦產(chǎn)權(quán)時(shí)其所承擔(dān)的協(xié)辦義務(wù)。2.當(dāng)開(kāi)發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的要求的各項(xiàng)規(guī)定資料備齊交給權(quán)屬登記部門(mén)進(jìn)行初始登記，并取得房屋權(quán)屬登記部門(mén)的收件單時(shí)，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商已完成初始登記辦證義務(wù)。在合同無(wú)特別約定時(shí)，且買(mǎi)受人未在法定或約定期限內(nèi)申辦產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商即完成其初始辦證義務(wù)。3.開(kāi)發(fā)商應(yīng)在完成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始登記后，還負(fù)有為買(mǎi)受人主動(dòng)辦理單元權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)，買(mǎi)受人應(yīng)按開(kāi)發(fā)商要求及時(shí)提供有關(guān)證件，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)辦證義務(wù)直至其取得權(quán)屬登記部門(mén)關(guān)于申辦單元權(quán)證資料的收件單時(shí)止。4.開(kāi)發(fā)商在完成初始登記后，仍舊負(fù)有告知義務(wù)，即應(yīng)該將其取得樓房產(chǎn)權(quán)證書(shū)或單元產(chǎn)權(quán)證書(shū)的情況及時(shí)告知買(mǎi)受人，并告知買(mǎi)受人可以辦證的信息。5.遵循當(dāng)事人意思自治原則，雙方約定辦證義務(wù)的，從雙方當(dāng)事人約定。示范文本中關(guān)于辦證義務(wù)規(guī)定，如因出賣(mài)人的責(zé)任未能在本款約定的期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明和房屋所有權(quán)證書(shū)的，雙方可以選擇退房的處理方式。這一規(guī)定中也強(qiáng)調(diào)了出賣(mài)人對(duì)于商品房所在樓棟的辦證義務(wù)。示范文本的宗旨也在于強(qiáng)調(diào)雙方的具體協(xié)商自主約定。雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金的，則應(yīng)選擇違約金的方式。 
    此類(lèi)案件的審理中，還應(yīng)注意以下三個(gè)問(wèn)題。1.關(guān)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)判付不統(tǒng)一的問(wèn)題。按照《解釋》的規(guī)定“可以按照已付購(gòu)房款的總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”，但在大部分的買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的違約金，是否一律以金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算？由于在《解釋》頒布之前，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于辦證期限及未按期辦證的違約金有約定的情況較少，故建議：應(yīng)本著“《解釋》頒布之前從寬，《解釋》頒布之后從嚴(yán)”的原則，對(duì)司法解釋頒布以前由于開(kāi)發(fā)商的原因未辦理產(chǎn)權(quán)證承擔(dān)責(zé)任按活期存款利率或金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，或按起訴之前的2年期間計(jì)算違約金；對(duì)《解釋》頒布后出現(xiàn)的辦證不能和業(yè)主起訴后的違約金嚴(yán)格按照《解釋》的規(guī)定進(jìn)行處理。2.關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)種類(lèi)的問(wèn)題。辦證種類(lèi)引發(fā)訴訟爭(zhēng)議的較多，筆者的意見(jiàn)是：應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)合同的約定，按照雙方約定的辦證種類(lèi)進(jìn)行辦證；在雙方?jīng)]有進(jìn)行約定的情況下，應(yīng)該由相關(guān)的房地產(chǎn)主管部門(mén)決定房屋的辦證種類(lèi)。依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人的申請(qǐng)進(jìn)行審查，并且根據(jù)房屋的權(quán)屬及產(chǎn)權(quán)來(lái)源等資料，在受理登記后2個(gè)月內(nèi)對(duì)房屋按照登記項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)登記，并向申請(qǐng)人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。房屋權(quán)屬證書(shū)的種類(lèi)主要包括房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證或者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證6種。預(yù)售房應(yīng)填寫(xiě)備案登記表�，F(xiàn)房及預(yù)售房的登記備案、證書(shū)的種類(lèi)，應(yīng)由相關(guān)部門(mén)按照上述規(guī)定辦理、頒發(fā)。在雙方約定的辦證種類(lèi)與行政法規(guī)規(guī)定不符的情況下，應(yīng)按照行政法規(guī)的規(guī)定辦理，如果系出賣(mài)人的規(guī)劃手續(xù)不全等原因?qū)е聼o(wú)法辦理雙方約定的產(chǎn)權(quán)證書(shū)種類(lèi)的，應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。3.關(guān)于“開(kāi)發(fā)商的原因”如何認(rèn)定的問(wèn)題。筆者建議，能否采用列舉方式明確幾種情形屬于“開(kāi)發(fā)商的原因”，如規(guī)定：（1）在出賣(mài)人與買(mǎi)受人未約定辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)間的，開(kāi)發(fā)商在《解釋》規(guī)定的交房日期屆滿后，未將符合辦理產(chǎn)權(quán)證要求的相關(guān)材料提交給房地產(chǎn)主管部門(mén)的；（2）開(kāi)發(fā)商在合同約定辦證期限屆滿的情況下，未能在約定的期限內(nèi)及時(shí)通知買(mǎi)受人辦證的；（3）開(kāi)發(fā)商所建房屋手續(xù)不全，開(kāi)發(fā)商在將辦證手續(xù)交付房地產(chǎn)主管部門(mén)后，未被受理，導(dǎo)致無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的；（4）開(kāi)發(fā)商違反相關(guān)法律法規(guī)（如違反規(guī)劃要求、變更規(guī)劃內(nèi)容、超規(guī)劃面積）的情形，導(dǎo)致辦證遲延的。此外，對(duì)于非歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商的原因，如因?yàn)檎�府主管部門(mén)的原因造成開(kāi)發(fā)商不能按規(guī)定或約定為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的情形，法院應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任后，通過(guò)庭審、調(diào)查確定后，依法駁回原告主張違約金的訴訟請(qǐng)求。 

    （五）關(guān)于雙倍賠償?shù)膯?wèn)題 
    對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則�！督忉尅分械�8條、第9條、第14條分別規(guī)定了6種情況下商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛可適用懲罰性賠償。（注：有學(xué)者意見(jiàn)認(rèn)為，關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定應(yīng)為6種情形，具體參見(jiàn)曾凌：“懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的適用及制度完善”，《福建法學(xué)》，2004年第1期，第46頁(yè)。）在《解釋》頒布實(shí)行之后審理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，涉及到懲罰性賠償?shù)纳显V案件共計(jì)74件，在這74件上訴案件中，大部分上訴人為買(mǎi)受人，只有3件上訴案件的上訴人為出賣(mài)人。顯然買(mǎi)受人訴訟的勝訴率較低，而上訴案件中改判買(mǎi)受人獲得賠償?shù)囊矁H僅只有5件。 
    分析買(mǎi)受人訴訟懲罰性賠償無(wú)法獲得勝訴的原因很多，其一是當(dāng)事人對(duì)所發(fā)生的糾紛是否與《解釋》規(guī)定的情形一致考慮不周，訴訟的期望值過(guò)高，遇糾紛就要求懲罰性雙倍賠償，導(dǎo)致敗訴；其二是開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，邊開(kāi)發(fā)邊辦理相應(yīng)的行政審批手續(xù)，如出賣(mài)人交付了房屋，但無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，而在訴訟之前，出賣(mài)人又取得了相關(guān)手續(xù)，促使商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的實(shí)現(xiàn)，由于出賣(mài)人不及時(shí)告知買(mǎi)受人，引發(fā)買(mǎi)受人訴訟后，只得撤訴或敗訴。如百勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與30余名買(mǎi)受人之間的商品房預(yù)售合同糾紛案件就是這種情況；其三是各基層法院對(duì)懲罰性賠償理解不一致，認(rèn)為商品房買(mǎi)賣(mài)與其他消費(fèi)有別，不應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)中適用雙倍賠償，因尺度把握不準(zhǔn)，導(dǎo)致在適用懲罰性賠償時(shí)縮手縮腳，不敢大膽適用。 
    筆者認(rèn)為，《解釋》中關(guān)于適用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定與消法并不矛盾。從立法時(shí)的考慮看，當(dāng)時(shí)未將商品房囊括在消費(fèi)之列，但至少在法律中也未排除，這就有了將購(gòu)房人涵括于“消法中消費(fèi)者之可能”。（注：楊立新：“商品房買(mǎi)賣(mài)中的懲罰性賠償”，載《人民法院報(bào)》，2003年2月15日。）而從違約責(zé)任的后果看，屬于違約而生的，無(wú)疑是要通過(guò)違約責(zé)任承擔(dān)來(lái)彌補(bǔ)受害人的損失，違約責(zé)任的承擔(dān)和讓出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分。在《合同法》中也規(guī)定了這種懲罰性賠償金制度。就欺詐而言，沒(méi)有必要將房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的欺詐和普通商品交易中的欺詐相區(qū)別�！督忉尅凡⒎鞘菍�(duì)消法49條的直接適用，消法的適用前提是欺詐，《解釋》規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)?種情形，都是由于出賣(mài)方違背誠(chéng)實(shí)信用原則，欺騙消費(fèi)者，致使標(biāo)的物無(wú)法交付，或者標(biāo)的物上具有某種瑕疵造成的。這也就是說(shuō)，《解釋》規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)中的懲罰性賠償適用原則是，賣(mài)方不遵守買(mǎi)賣(mài)規(guī)則的行為欺詐或者惡意違約，因行為欺詐或者惡意違約而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，而不是由于經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)行為中因商品欺詐或服務(wù)欺詐而承擔(dān)的雙倍賠償責(zé)任，兩者在適用前提上有差距。此外，消法的雙倍賠償?shù)慕Y(jié)果和《解釋》中的懲罰性賠償?shù)慕Y(jié)果也有不同�！督忉尅返倪m用結(jié)果是“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍”，將懲罰性賠償?shù)臄?shù)額控制在“已付房款的一倍以下”，和消法的雙倍賠償明顯存在著差別。 
    《解釋》在參考國(guó)外立法和實(shí)踐的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的實(shí)際，規(guī)定了5種情形適用懲罰性賠償，應(yīng)該說(shuō)保護(hù)了作為弱勢(shì)群體的消費(fèi)者，又使不良開(kāi)發(fā)商受到了應(yīng)有懲罰，從而在受害人和不良房產(chǎn)商之間得到有效平衡，使懲罰性賠償制度控制在一個(gè)合理限度。在審判實(shí)踐中，應(yīng)嚴(yán)格把握適用《解釋》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，只有在由欺詐或者惡意違約等情形下導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，可以請(qǐng)求懲罰性賠償，即買(mǎi)受人除可以請(qǐng)求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍以內(nèi)的賠償責(zé)任。