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基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)的區(qū)別
作者:石家莊趙麗娜律師編輯   出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2011/3/21 12:07:00

基準(zhǔn)地價(jià)是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格,是地價(jià)總體水平和變化趨勢(shì)的反映。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),基準(zhǔn)地價(jià)就是土地的初始價(jià),即土地在完成拆遷、平整等一級(jí)開(kāi)發(fā)后,政府確定的平均價(jià)格;鶞(zhǔn)地價(jià)按照不同的區(qū)域和不同的土地用途,分別確定平均價(jià)格。按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格,并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格;鶞(zhǔn)地價(jià)不是具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價(jià)格,是以基地價(jià)為基礎(chǔ),根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子,通過(guò)系統(tǒng)修正進(jìn)行綜合評(píng)估而確定。

表現(xiàn)形式

  基準(zhǔn)地價(jià)因是平均價(jià)格,它的表現(xiàn)形式有級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)和路線價(jià)三種。表現(xiàn)形式  常見(jiàn)的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式有:
 、偌(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來(lái)的平均地價(jià),它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。 ②區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上,在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域,然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。

 、勐肪價(jià)。路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度,求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上,即得到該街道的路線價(jià)。

 

基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)的區(qū)別

  (1)基準(zhǔn)地價(jià)是大面積評(píng)估的區(qū)域平均地價(jià),標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)則是具體到宗地或地塊的地價(jià),亦稱(chēng)宗地地價(jià);

  (2)基準(zhǔn)地價(jià)以考慮宏觀區(qū)域因素為主,標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)則還考慮地價(jià)的微觀區(qū)位因素,其地價(jià)更為接近市場(chǎng)交易地價(jià)。

 土地使用權(quán)出讓底價(jià)和標(biāo)定地價(jià)也是有區(qū)別的

  (1)土地使用權(quán)出讓底價(jià)主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情、出讓雙方的心態(tài)和投機(jī)因素等確定的待出讓宗地(含成片出讓土地)的地價(jià),即指土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標(biāo)價(jià);

  (2)標(biāo)定地價(jià)則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件,參照土地級(jí)別或地段的基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行修正,或用其他方法評(píng)估的一定時(shí)期內(nèi)的宗地的評(píng)估地價(jià);

  (3)標(biāo)定地價(jià)是政府認(rèn)定并公開(kāi)的地價(jià),而出讓底價(jià)則是不公開(kāi)的地價(jià)。


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