一、商品房預(yù)約合同（認(rèn)購書）生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司合同糾紛案（二審法院：上海市第二中級人民法院）《最高人民法院公報(bào)》（2008年第4期）

　　[上海市虹口區(qū)人民法院一審查明] 2002年7月12日，原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認(rèn)購意向書》一份，約定原告向被告支付購房意向金2000元，原告隨后取得小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，被告負(fù)責(zé)在小區(qū)正式認(rèn)購時(shí)優(yōu)先通知原告前來選擇認(rèn)購中意商鋪，預(yù)購面積為150平方米，并明確小區(qū)商鋪的均價(jià)為每平方米7000元（可能有1500元的浮動(dòng)）。如原告未在約定期限內(nèi)認(rèn)購，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，已支付的購房意向金將無息退還。如原告按約前來認(rèn)購，則購房意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購金的一部分。意向書對樓號、房型未作具體明確約定。上述意向書簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2003年6月30日被告取得預(yù)售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時(shí)未通知原告前來認(rèn)購。2006年初原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式買賣合同。被告稱商鋪價(jià)格飛漲，對原約定價(jià)格不予認(rèn)可，并稱意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，無法履行合同，原告所交2000元意向金可全數(shù)退還。雙方因此發(fā)生爭議，原告遂訴至法院。

　　[原告訴訟請求]請求人民法院判令被告按105萬元的銷售價(jià)格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請求判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失100萬元。

　　[上海市虹口區(qū)人民法院認(rèn)為] 1、涉案意向書不是通常意義的“意向書”，而具有預(yù)約合同的性質(zhì)。2、根據(jù)本案事實(shí)，涉案意向書是在原、被告雙方均對被告能夠合法取得相關(guān)許可證書有合理的預(yù)期的情形下，對原、被告將來簽訂房屋預(yù)售合同的預(yù)先約定，涉案意向書并非預(yù)售合同，法律對商品房預(yù)售合同的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于預(yù)約合同，應(yīng)認(rèn)定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。3、本案中意向金不具有定金性質(zhì)，不應(yīng)認(rèn)定為定金。4、被告構(gòu)成違約。

　　[上海市虹口區(qū)人民法院判決] 一、解除原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂的《金軒大邸商鋪認(rèn)購意向書》；二、被告返還原告意向金2000元；三、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失10000元；四、駁回原告的其他訴訟請求。一審案件受理受理費(fèi)15260元，由被告金軒大邸公司負(fù)擔(dān)。

　　仲崇清不服一審判決，請求二審法院撤銷原判，依法改判支持仲崇清一審提出的訴訟請求。

　　上海市第二中級人民法院二審認(rèn)為：（其他理由與一審相同）金軒大邸公司的違約行為導(dǎo)致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認(rèn)購涉案商鋪的機(jī)會(huì)，使合同的根本目的不能實(shí)現(xiàn)，金軒大邸公司也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無法按照涉案意向書的約定繼續(xù)履行。因此，金軒大邸公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為金軒大邸公司違反預(yù)約合同約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)賠償上訴人仲崇清相應(yīng)的損失，并無不妥，但一審判決確定的10000元賠償金額，難以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失。

　　為促使民事主體以善意方式履行其民事義務(wù)，維護(hù)交易的安全和秩序，充分保護(hù)守約方的民事權(quán)益，在綜合考慮上海市近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢以及雙方當(dāng)事人實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。仲崇清要求金軒大邸公司按照商鋪每平方米建筑面積15000至20500元的價(jià)格賠償其經(jīng)濟(jì)損失，但由于其提交的證據(jù)不能完全證明涉案意向書所指商鋪的確切情況，且根據(jù)金軒大邸公司將有關(guān)商鋪出售給案外人的多個(gè)預(yù)售合同，商鋪的價(jià)格存在因時(shí)而異、因人而異的情形。另外，雖然仲崇清按約支付了意向金，但是雙方簽訂的預(yù)約合同畢竟同正式的買賣合同存在法律性質(zhì)上的差異。故仲崇清主張的賠償金額，不能完全支持。一審案件受理費(fèi)人民幣15260元，二審案件受理費(fèi)人民幣14350元，均由金軒大邸公司公司負(fù)擔(dān)。

　　二、商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被認(rèn)定無效后，善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)

　　[導(dǎo)讀與說明] 商品房買賣合同因出賣人的原因被確認(rèn)無效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經(jīng)營活動(dòng)，對占用期間的房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準(zhǔn)向房屋出賣人返還，實(shí)踐中處理不統(tǒng)一，最高人民法院對此作出了批復(fù)。

　　[最高人民法院民一庭意見] 善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13號對遼寧省高級人民法院一個(gè)請示的答復(fù)中已經(jīng)有明確的意見。該函全文如下：

　　遼寧省高級人民法院：

　　你院《關(guān)于蔡德成與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司、原審第三人大連翻譯專修學(xué)院商品房買賣合同糾紛一案的請示》收悉，經(jīng)研究認(rèn)為：商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被確認(rèn)無效后，應(yīng)按無效合同的處理原則進(jìn)行處理。關(guān)于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橘I受人在簽訂合同時(shí)是善意的，所以應(yīng)該以買受人在合同中的意思表示為標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價(jià)款除以房屋的設(shè)計(jì)使用年限，再乘以買受人實(shí)際使用該房屋的年限得出的價(jià)款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。

　　三、商品房毗鄰城市交通干線，受超標(biāo)噪聲污染，購房人不能以合同目的不能實(shí)現(xiàn)要求解除合同

　　最高人民法院民一庭認(rèn)為：在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務(wù)的情況下，購房人訴稱的交通運(yùn)輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由請求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應(yīng)予以支持。

　　《中國民事審判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208頁，最高人民法院民事審判一庭編。

　　四、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任

　　[案情]李某從某開發(fā)商處購得一處住房，總價(jià)款183萬元，合同未就房屋內(nèi)管線鋪高問題進(jìn)行約定，交房前開發(fā)商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過（曖氣管等），故在裝修時(shí)進(jìn)行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使用和美觀。”李某回函房地產(chǎn)公司，“本戶內(nèi)不得有任何非本戶管道通過，如公司進(jìn)行公共通過管道安裝，請立即予以拆除�！�

　　[第一次訴訟]要求開發(fā)商拆除公共管道。

　　[法院判決]因該管道系多家業(yè)主共用，拆除該管道損害其他業(yè)主利益，駁回起訴。

　　[第二次起訴]要求開發(fā)商承擔(dān)違約金86000元；如不能認(rèn)定李某違約，要求開發(fā)商對因房屋中添設(shè)管道致房屋價(jià)值貶損部分進(jìn)行補(bǔ)償。

　　[評估]法院委托價(jià)格認(rèn)證中心評估，該中心建議鋪設(shè)管道房屋價(jià)格應(yīng)在原房屋價(jià)格基礎(chǔ)上扣減2%

　　最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見（民一庭意見）

　　雖然當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根椐《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購房人多支出的交易成本或者給購房人造成損失的部分。

　　《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第2輯，法律出版社2008年版，第90—92頁。

　　五、房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋

　　三門峽水利管理局（買方）訴鄭州市配套建設(shè)公司（賣方）房屋買賣合同糾紛案（判決時(shí)間：2004年3月11日，二審法院：河南省高級人民法院）《最高人民法院公報(bào)》2004年第8期

　　[判決摘要]配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，買方水利管理局的訴訟請求應(yīng)予以支持。從合同約定及誠實(shí)信用、公平原則出發(fā)，賣方應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。依雙方合同約定，賣方拖延兩個(gè)月以上交付房屋，應(yīng)賠償買方與定金相等的損失，即736萬元。由于買方尚有643．95萬元購房款未付，可與賣方支付的賠償金相抵。賣方辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。

　　六、買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過兩年請求出出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間？辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？

　　[問題一]關(guān)于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間的問題，有兩種意見：第一種意見，買受人主張出賣人交付房屋的請求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使，超過兩年訴訟時(shí)效期間請求出賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時(shí)效期間喪失勝訴權(quán)。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認(rèn)定為已超過訴訟時(shí)效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。

　　[問題二]關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時(shí)效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承當(dāng)?shù)闹鹘o付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時(shí)辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時(shí)效期間應(yīng)該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi)請求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過訴訟時(shí)效期間而喪失勝訴權(quán)。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。

　　[最高人民法院民一庭傾向性意見]

　　一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。

　　二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

　　《中國民事審判前沿》2005年第1集，第218頁，最高人民法院民事審判一庭編，法律出版社

　　七、房屋買賣合同解除后如何確定出賣方對房屋添附的補(bǔ)償

　　長沙物資股份有限公司與湖南萬國醫(yī)療器械保健品博覽會(huì)交易有限公司房屋買賣合同糾紛

　　[最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為]

　　《房屋買賣合同》被認(rèn)定部分無效、部分解除后，物資股份公司和物資集團(tuán)公司作為出售房屋一方應(yīng)返還萬國公司已經(jīng)交付的購房款，萬國公司作為購房方應(yīng)返還已經(jīng)實(shí)際占有的房屋。因萬國公司已經(jīng)對所購房屋進(jìn)行了一定的添附，對其有效添附部分，物資股份公司和物資集團(tuán)公司應(yīng)予以適當(dāng)補(bǔ)償。對因合同解除而造成的損失按合同雙方的責(zé)任大小進(jìn)行分擔(dān)。一審法院委托鑒定單位對萬國公司裝修工程進(jìn)行了工程造價(jià)鑒定，但因該裝修工程尚未完工，且工程質(zhì)量也存在瑕疵，故該鑒定結(jié)論不能作為確定房屋有效添附價(jià)值的依據(jù)，但卻可以作為本院確定雙方分擔(dān)損失的參考。該工程裝修費(fèi)用對于萬國公司而言，是因房屋買賣合同不能履行而造成的損失，而對物資股份公司和物資集團(tuán)公司而言，其收回房屋的同時(shí)，即接受了萬國公司為裝修支付的價(jià)款，因此應(yīng)當(dāng)對萬國公司為裝修支付的價(jià)款，給予適當(dāng)補(bǔ)償。本院以裝修工程造價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合收回房屋、承受了裝修利益的情況，依據(jù)各方對合同不能繼續(xù)履行所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，確認(rèn)物資股份公司和物資集團(tuán)公司承擔(dān)萬國公司裝修工程費(fèi)用的70%，即15286980.22元(21838543.18*70%)，萬國公司承擔(dān)裝修工程30%的費(fèi)用。

　　八、城市居民能在農(nóng)村農(nóng)民的宅基地上蓋房？城鎮(zhèn)居民能購買農(nóng)民宅基地上的房屋嗎？

　　[理論界意見] 城市居民不能購買農(nóng)村宅基地房屋，這是由我國現(xiàn)行法律規(guī)定決定的�！锻恋毓芾矸ā返诹�十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》[國辦發(fā)〔１９９９〕３９號，1999年5月6日實(shí)施] 第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證�！庇纱丝梢姡�城市居民在農(nóng)村購買房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千萬不要購買，以免承擔(dān)房屋買賣合同無效的法律后果。

　　[最高人民法院目前的態(tài)度] 最高人民法院存在兩種觀點(diǎn)

　　觀點(diǎn)一：《最高人民法院專家法官闡釋民商裁決疑難問題》（續(xù)），吳慶寶主編，人民法院出版2008年版第10頁

　　不支持城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)等。但是，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意、批準(zhǔn)，經(jīng)賣房人同意簽訂買賣合同的，只要實(shí)際居住占有、付清價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。但未經(jīng)集體組織同意，至產(chǎn)生糾紛時(shí)并未辦理實(shí)際交接的，其效力另當(dāng)別論。不過從長遠(yuǎn)眼光看問題，如果購買農(nóng)村土地使用權(quán)，購買農(nóng)民居住用房，有利于擴(kuò)大集體經(jīng)濟(jì)組織和村民個(gè)人增收、創(chuàng)收的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，并加以支持。

　　觀點(diǎn)二：《最高人民法院司法觀點(diǎn)集成》，劉德權(quán)主編，人民法院出版2009年版第556頁

　　最高人民法院《印發(fā)〈關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見〉的通知》（2008年12月3日，法發(fā)[2008]36號）指出，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，促進(jìn)宅基地制度的嚴(yán)格管理與完善。宅基地使用權(quán)承載著廣大農(nóng)民居者有其屋的社會(huì)功能，是農(nóng)村土地管理制度的重要內(nèi)容。對違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國家政策的宅基地轉(zhuǎn)讓行為，以及其他變相導(dǎo)致農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)依法確認(rèn)無效。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》[國辦發(fā)〔１９９９〕３９號] 第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2004年12月24日國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)土地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。

　　[北京市第二中級法院] 該院在處理備受媒體關(guān)注的宋莊“畫家村”農(nóng)村房屋買賣糾紛案件終審判決仍然認(rèn)定買賣合同無效。采納了理論界的意見。

　　[大連市中級人民法院] 《大連晚報(bào)》2009年9月15日B2版《城里人當(dāng)年買農(nóng)村房該返還嗎？》采納了最高院的觀點(diǎn)一。

　　該院認(rèn)為，涉案房屋買賣合同時(shí)間是2002年，契約簽訂當(dāng)時(shí)只有《中華人民共和國土地管理法》第六十二條有關(guān)規(guī)定，而該規(guī)定只是對農(nóng)村村民宅基地的擁有數(shù)量、面積及取得方式等作出了規(guī)定，而對城鎮(zhèn)居民可否購買農(nóng)村住房則未涉及。即是說，協(xié)議簽訂時(shí)，國家尚未對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房作出禁止性規(guī)定，雙方當(dāng)事人買賣房屋的行為并不違法。雖然國務(wù)院辦公廳于2007年下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，其中有城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地的規(guī)定，但該通知非家家頒布的法律或行政法規(guī)，且下發(fā)時(shí)間在涉案協(xié)議簽訂5年以后，故協(xié)議簽訂時(shí)并不違法。此外需要注意的是，協(xié)議簽訂當(dāng)時(shí)，涉案土地性質(zhì)為集體所有，時(shí)至今日，該土地已經(jīng)被國家征用，由此，涉案協(xié)議的簽訂觸犯國家有關(guān)農(nóng)村宅基地政策的事實(shí)已經(jīng)不存在，原告王某是為了獲取因動(dòng)遷可獲得的利益而否認(rèn)協(xié)議的合法性和有效性，此舉有違誠實(shí)信用原則，故不能予以支持。