第一、要確認房東是否真的是無民事行為能力或限制行為能力人

我國《民事訴訟法》規(guī)定，“認定成年人為無民事行為能力人，必須由其近親屬或者其他利害關(guān)系人向該公民住所地基層人民法院提出。申請書應(yīng)當寫明該公民無民事行為能力或者限制民事行為能力的事實和根據(jù)。人民法院受理申請后，必要時應(yīng)當對被請求人認定為無民事行為能力或者限制民事行為能力的公民進行鑒定。申請人已提供鑒定結(jié)論的，應(yīng)當對鑒定結(jié)論進行審查。人民法院經(jīng)審理認定申請有事實依據(jù)的，判決該公民為無民事行為能力或者限制民事行為能力人。”因此，某一房屋所有權(quán)人有無民事行為能力應(yīng)由人民法院認定。房屋登記機構(gòu)不能憑房屋所有權(quán)人親屬的陳述或醫(yī)療證明來認定其為無（限制）民事行為能力人，應(yīng)依據(jù)人民法院判決房屋所有權(quán)人為無（限制）民事行為能力人的法律文書來認定。

第二、需要指定監(jiān)護人

根據(jù)《民法通則》規(guī)定，“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的民事活動由法定代理人代理。無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護人是他的法定代理人。監(jiān)護人應(yīng)當履行監(jiān)護職責(zé)，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。”

無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人  ，  由下列人員擔任監(jiān)護人：
    (一)  配偶；
    (二)  父母：
    (三)成年子女；
    (四)  其他近親屬；
    (五)  關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監(jiān)護責(zé)任，經(jīng)精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意的。
    對擔任監(jiān)護人有爭議的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。
    沒有上述監(jiān)護人的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔任監(jiān)護人。

第三、處分房屋需要哪些證明材料

《民法通則》第十八條　監(jiān)護人應(yīng)當履行監(jiān)護職責(zé) ， 保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。 

根據(jù)法律規(guī)定處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)需要維護被監(jiān)護人的權(quán)益，損害被監(jiān)護人權(quán)益的財產(chǎn)處分都會被認定為無效。如何判斷是為了被監(jiān)護的權(quán)益而處分財產(chǎn)至關(guān)重要。

第四、監(jiān)護人作為處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)，將來可能會產(chǎn)生意外的情況。在處分監(jiān)護人財產(chǎn)時需要監(jiān)護人做出必要的承諾。

承諾的內(nèi)容和形式根據(jù)不通的情況而定。

購買此種房屋需要核實的確認的法律事實比較多，建議謹慎操作。