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房屋買賣  
購房過程中涉及的法律問題
作者:石家莊趙麗娜律師編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2011/5/31 11:58:00

購房過程中涉及的法律問題 

作為購房者來講,是老百姓一生當(dāng)中一個非常重要的問題,就是說先得安居才能樂業(yè),所以,對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題,不時在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實(shí),很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎,對于購房的知識比較了解,很多問題是可以避免的。 


個人在購房中,大體上分三個階段。 

第一,購房前的準(zhǔn)備,購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項(xiàng)目,就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子,首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境,非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個了解,就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。 

第二,簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同,這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候,應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證,我后面會講什么叫五證。交付定金,簽訂認(rèn)定書,選擇付款的方式,簽訂商品房買賣的合同,再交付購房款,辦理銷售或者叫預(yù)售登記,這是購房中的第二個階段。 

第三,交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記,就是開發(fā)商在辦理完登記后,簽收“兩書”,接受物業(yè),申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 

具體講,涉及到一些法律問題。 

第一,如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告,在閱讀售樓書的時候,首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證,這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性,一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對,核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的,是不是有預(yù)售許可證。其次,可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息,決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息,有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明,比如說多少多少分鐘的車程,10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越,那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了,你是開的小轎車還是公共汽車,是什么時速的,所以用幾分鐘的車程確定地段的位置,這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?墒,往往在售樓書中都有這個,我們應(yīng)該特別注意。 

怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率?我看到售樓書之后確實(shí)非常感興趣,但是又怕最后買了房子以后,不象售樓書中所描述的那些美妙?怎么辦?根據(jù)法律的規(guī)定,如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力,就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中,這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境,這么好的戶型、這么好的地段,想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù),就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話,一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù),他就要承擔(dān)責(zé)任。 

在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購書,要交定金,提醒購房人要注意,認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別,定金是一個專門的法律概念,其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用,并有特定定金的規(guī)則,它有特定的法律內(nèi)涵,叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金,接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用,它只是起擔(dān)保作用,叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以,在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂),因?yàn)橛胁煌姆筛拍睢Mǔ7康禺a(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款,買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房,否則的話不給退還。 

建議,購房者在簽訂認(rèn)購書的時候,將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤,如因(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署,所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。 

認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同,簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待,因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛,購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以,在簽定合同之前,購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”,如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了,而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 

五證,一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證,第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,第三是建設(shè)工程開工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預(yù)售許可證,簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 

那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證最主要的應(yīng)該看兩證,一個是國有土地使用證,一個是預(yù)售許可證,這兩種要核發(fā),看準(zhǔn)確了,一般原則上就沒有問題,特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是,購房者在查看五證的時候一定要看原件,復(fù)印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 

買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢,兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件,一個是住宅質(zhì)量保證書,第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記,在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說防水是三年,墻面、管道滲漏是一年,墻面抹灰脫落是一年,地面大面積起沙是一年,包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備,衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。 

住宅使用說明書,通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明,以及門窗類型使用事項(xiàng),配電負(fù)荷,承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的,應(yīng)附于住宅使用說明書里。 

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證,同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證,拿到產(chǎn)權(quán)證,整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 

在購房的過程中還涉及到一個問題,在有些情況下,在什么情況下簽訂房屋的限售合同,在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房,這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗(yàn)收,就是期房,這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。 

商品房銷售面積的計(jì)算問題,有三種計(jì)算方式。一個是按套計(jì)價,一個是按建筑面積計(jì)價,還有一個是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價值。通常,按套內(nèi)面積計(jì)價的方法比較少用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線來計(jì)算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和,是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積,因?yàn)檫@種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時候,要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。 

所以,購房的時候購房者特別關(guān)注面積,一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來的壞處。 

在購房過程中,怎么處理面積的誤差呢?通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里,面積差異的處理方式有兩種,一種是雙方自行約定,只要雙方約定使用面積不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是雙方約定都可以,多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常,現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣,都有一個比的絕對值,通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款,面積誤差比絕對值超過3%,購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然,如果約定得這么明確,建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi),沒有超過據(jù)實(shí)結(jié)算房款,如果超過的話,開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任,同時允許購房者退房。還有一個問題,在商品房購銷合同中,通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里,開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定,不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況,比如說地震、發(fā)洪水等等,這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況,這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任,也就是說免責(zé)。如果不是這種情況,就不能約定成不可抗力,一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了,比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決,比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同,比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤,都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講,我們覺得對購房者是不公平的,等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以,建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件,就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下,約定在最小的范圍內(nèi),不要擴(kuò)展,擴(kuò)展以后,延期交房的時候,他都可以說我免責(zé)。 

還有一個基本問題,購房合同的簽訂是跟誰簽訂?很簡單,簽訂購房合同,應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是,目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動,中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同,就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商,而不能委托中介公司,以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示,簽訂商品房買賣合同的時候,要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾,還是百分之幾,這些比例數(shù)字,作為購房者一定要注意,稍微差一個百分?jǐn)?shù),很多東西就差很多。 

在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書,第二個簽訂購房合同,購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議,這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是,補(bǔ)充條款在某種程度上,它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要,因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以,在補(bǔ)充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。 

第一,應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去,這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。 

第二,明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來,這通常在補(bǔ)充條款里約定。 

第三,要明確按揭辦不下來的話,雙方的責(zé)任,F(xiàn)在買房通常需要按揭,確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來,沒有辦下來的原因比較復(fù)雜,有購房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來,雙方各自的責(zé)任是什么。 

第四,明確關(guān)于公攤建筑面積,F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴},而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開發(fā)商約定清楚,不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置,F(xiàn)在有很多贈與這個,贈與那個,實(shí)際上有的時候是公用的面積。 

第五,應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修,那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。 

第六,明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說買家電什么的,但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。 

最后,購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實(shí)涉及到很多專業(yè)方面的法律知識,普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題,因此為了減少風(fēng)險(xiǎn),預(yù)防買賣合同中的陷井,建議購房者在購房的過程中聘請律師,把相關(guān)的事情請律師辦,雖然要支付一些費(fèi)用,但會降低風(fēng)險(xiǎn)。

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