律師教你購房十大絕招

當前商品房銷售過程中，陷阱多多，風險多多，令人防不勝防，很多購房者深感無奈，不知所措。根據(jù)自身經(jīng)驗，總結(jié)出維護購房者權(quán)益，避開購房陷阱的十大絕招。

一、查驗對方身份

簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應當是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機構(gòu)簽約，該中介機構(gòu)應當具有相應資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書

商品房預售和銷售必須應當具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預售許可證》，它是購房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風險，直至財房兩空。所以，在購房前應當?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則

目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購房者采取以下辦法：1、在審查購房合同，確認沒有問題之后才交定金。2、不簽認購書，直接簽訂購房合同同時支付定金。3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

五、完善合同條款

現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同，相當一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當事人協(xié)商一致后填寫。建議購房者認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：1、對標準合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當事人認為不合理，就有權(quán)修改。2、對于標準合同已印制好的選擇性條款，購房者可以根據(jù)自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。3、對于空白部分，不能由出賣人預先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。正確的做法應當是雙方當事人就合同的每一條款協(xié)商一致。4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款，應當做好記錄，由雙方簽字確認，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房者可據(jù)此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式，目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式，建議購房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同時留一部分購房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購房者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購房者在付款方式和期限中寫明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：1、合同繼續(xù)履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；2、因當事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請求解除合同和賠償損失；3、因不可歸責于當事人雙方的事由，雙方均可以請求解除合同，出賣人應當將已經(jīng)收受的購房款本金或者定金返還給買受人，并按銀行同期貸款利率支付相應的利息。”

六、明確交樓標準

目前標準購房合同中的交樓標準有三種：1、該商品房經(jīng)驗收合格；2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格；3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。購房者選擇第2、3項交樓標準是比較理想的，但由于這兩項交樓標準要求比較高，尤其是第2項交樓標準要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時很難達到該項標準，同時選擇該標準的收樓時間相對比較長，所以相當一部分購房者或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項收樓標準。而選擇第1項收樓標準則含義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規(guī)劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產(chǎn)生很多爭議。建議在第1項標準后加上“并通過經(jīng)過國家法律規(guī)定的竣工驗收備案手續(xù)。”因為我國對商品房竣工驗收已采取備案登記制度，而該制度規(guī)定的驗收項目比較多，要求比較嚴格，能保障購房者的利益。

七、慎簽補充協(xié)議

目前開發(fā)上通常預先擬定了購房合同補充協(xié)議，讓購房者簽字。而這些補充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對購房者非�？量獭Ｒ虼�，購房者須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協(xié)議上簽字。理想的做法應當是與對方就補充協(xié)議協(xié)商一致以完善補充協(xié)議，或者干脆不簽補充協(xié)議。

八、另簽物管協(xié)議