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房屋買賣 |
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| 房產(chǎn)律師:購房陷阱及對策 |
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作者：石家莊趙麗娜律師編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2011/5/30 16:16:00 |
購房陷阱及對策
商品房買賣，金額大、周期長、主體復(fù)雜、涉及因素多，可設(shè)陷阱處多不勝數(shù)，也防不勝防。所以對購房者而言，最要緊的是選擇實力強、信譽良好的發(fā)展商，其次才是認識和防范售房陷阱，但切不可拿了幾大絕招便勇闖“敵陣”。
“只準(zhǔn)結(jié)婚不準(zhǔn)離”
此乃商品房買賣中的第一大陷阱。
落不落訂，主動權(quán)在購房者手中，落了訂，你就不能不訂預(yù)售契約，訂了預(yù)售契約的那套房了，哪怕它一再“推遲婚期”，哪怕它“花容”變“麻面’。你就不能不交購房款。反正從落訂那天開始，你就必須“娶”你定的那套房子了。
對付這一陷阱的絕招就是“不見兔子不撒鷹”。這“兔子”又可分為“大兔子”和“小兔子”， “大兔子”是指現(xiàn)樓，而“小兔子”則是指商品房預(yù)售許可證�，F(xiàn)樓好理解，為什么見到商品房預(yù)售許可證也能“撒鷹”呢?按照現(xiàn)行規(guī)定，發(fā)展商要想預(yù)售商品房，必須先把房子做到一定程度，再和銀行簽好協(xié)議，他的售房資金受到政府的控制，這樣他才能領(lǐng)到商品房預(yù)售許可證。這就基本保證了你買的房子不會“爛尾”。
“天上掉下大餡餅”
這是購房的第二大陷阱。比如“購房返租，以租金抵購房款”、 “購房送全屋家私”、 “購房送豪華裝修”等等。這類“餡餅”，如購房返租，它建立在一系列假設(shè)上，要所購的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等、等等。只要有一個環(huán)節(jié)出問題，這個美麗的肥皂泡就灰飛煙滅；另一部分是拿你的錢作人情。
“夾帶走私”
這個陷阱位列第三。不少發(fā)展商在與你簽商品房預(yù)售契約時，同時塞給你一個“補充協(xié)議”。這個“補充協(xié)議”是發(fā)展商單方擬就好了的。許多購房者不知就里，“迷迷糊糊”地就簽了，待發(fā)生糾紛時才知上當(dāng)。對付發(fā)展商這一陷阱的絕招就是“只要大婆，不包二奶”。格式“契約”是國家主管機關(guān)制定的，兼顧了買賣雙方的利益，在某些方面還對作為弱者的買方有所照顧。在簽約時，購房者要堅持只簽格式契約，如果一定要簽補充協(xié)議，也必須是經(jīng)雙方協(xié)商、對自己比較有利的協(xié)議。
“門外風(fēng)光不見了”
為了促銷，發(fā)展商常常吹噓自己的樓盤環(huán)境如何優(yōu)美、配套設(shè)施如何完善，但是這些又都沒有寫在合同上。到了交樓的時候，根本不是那么回事。有時蓋房之時，你確實看到大片的花園綠地，等到你住進去以后，才發(fā)現(xiàn)窗外的綠地變作了工地。于是你明白了一個道理：世上也有眼見為虛的事。對付這一陷阱的絕招是“先去娘家探虛實”。發(fā)展商要建樓，就得先經(jīng)過規(guī)劃，規(guī)劃方式多為“一次規(guī)劃，分步實施”。在一次規(guī)劃里，這個樓盤的綠學(xué)校、商貿(mào)等設(shè)施都已經(jīng)規(guī)定得清清楚楚。所以，購房者在落訂之前不妨先到規(guī)劃部門去查詢一下，那才真是眼見為實。
“夾生飯煮了喂你吃”
發(fā)展商的房子看上去做好了，他就給你發(fā)出售樓通知書。其實，這房子的質(zhì)量可能很不怎么樣。根據(jù)國務(wù)院頒布的(城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例)的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。未經(jīng)驗收合格，等于是一鍋夾生飯。但是根據(jù)契約自由、意思自治的原則，你收了樓，就視為對樓宇質(zhì)量的認可。
對付這一陷阱的絕招書)、(住宅使用說明書》就是“不見體檢證不辦結(jié)婚證”。在收樓之前，先要發(fā)展商出示該項目經(jīng)驗收合格的文件，這些文件一般包括(住宅質(zhì)量保證 (建筑工程質(zhì)量認定書)、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證)等。證件齊全了，你再收樓也不遲。
“趁黑推你入洞房”
發(fā)展商往往先讓你在收樓的文件上簽好字，再給你一張條，叫你到物業(yè)管理處去拿鑰匙。你進得房去，才發(fā)現(xiàn)玻璃門被打破了，電線被盜走了。你找物業(yè)管理處，他叫你去找發(fā)展商，你找發(fā)展商，他又說已不關(guān)他的事。
對付這一陷阱的絕招就是“先相親再迎親”。簽收樓文件之前，要在收樓文件上注明”室內(nèi)情況尚不清楚”，使發(fā)展商無機可乘。有陷阱才會有防陷阱的“絕招”，但較之于把購房者都教成“武林高手”，更好的辦法還是全社會如何設(shè)法減少、甚至消滅陷阱，讓買房的人“俱開顏”，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，發(fā)展商也“俱開顏”。
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