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房屋買(mǎi)賣(mài)  
房產(chǎn)律師:購(gòu)房陷阱及對(duì)策
作者:石家莊趙麗娜律師編輯   出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2011/5/30 16:16:00

 

購(gòu)房陷阱及對(duì)策

商品房買(mǎi)賣(mài),金額大、周期長(zhǎng)、主體復(fù)雜、涉及因素多,可設(shè)陷阱處多不勝數(shù),也防不勝防。所以對(duì)購(gòu)房者而言,最要緊的是選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良好的發(fā)展商,其次才是認(rèn)識(shí)和防范售房陷阱,但切不可拿了幾大絕招便勇闖敵陣。 

 

    “
只準(zhǔn)結(jié)婚不準(zhǔn)離” 

    
此乃商品房買(mǎi)賣(mài)中的第一大陷阱。 
    
落不落訂,主動(dòng)權(quán)在購(gòu)房者手中,落了訂,你就不能不訂預(yù)售契約,訂了預(yù)售契約的那套房了,哪怕它一再推遲婚期,哪怕它花容麻面。你就不能不交購(gòu)房款。反正從落訂那天開(kāi)始,你就必須你定的那套房子了。 
    
對(duì)付這一陷阱的絕招就是不見(jiàn)兔子不撒鷹。這兔子又可分為大兔子小兔子, “大兔子是指現(xiàn)樓,而小兔子則是指商品房預(yù)售許可證,F(xiàn)樓好理解,為什么見(jiàn)到商品房預(yù)售許可證也能撒鷹?按照現(xiàn)行規(guī)定,發(fā)展商要想預(yù)售商品房,必須先把房子做到一定程度,再和銀行簽好協(xié)議,他的售房資金受到政府的控制,這樣他才能領(lǐng)到商品房預(yù)售許可證。這就基本保證了你買(mǎi)的房子不會(huì)爛尾。 

    “
天上掉下大餡餅” 

    
這是購(gòu)房的第二大陷阱。比如購(gòu)房返租,以租金抵購(gòu)房款、 “購(gòu)房送全屋家私 “購(gòu)房送豪華裝修等等。這類(lèi)餡餅,如購(gòu)房返租,它建立在一系列假設(shè)上,要所購(gòu)的房租得出去,租金很高,承租人有良好的支付能力等等、等等。只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題,這個(gè)美麗的肥皂泡就灰飛煙滅;另一部分是拿你的錢(qián)作人情。 

    “
夾帶走私” 

    
這個(gè)陷阱位列第三。不少發(fā)展商在與你簽商品房預(yù)售契約時(shí),同時(shí)塞給你一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議是發(fā)展商單方擬就好了的。許多購(gòu)房者不知就里,迷迷糊糊地就簽了,待發(fā)生糾紛時(shí)才知上當(dāng)。對(duì)付發(fā)展商這一陷阱的絕招就是只要大婆,不包二奶。格式契約是國(guó)家主管機(jī)關(guān)制定的,兼顧了買(mǎi)賣(mài)雙方的利益,在某些方面還對(duì)作為弱者的買(mǎi)方有所照顧。在簽約時(shí),購(gòu)房者要堅(jiān)持只簽格式契約,如果一定要簽補(bǔ)充協(xié)議,也必須是經(jīng)雙方協(xié)商、對(duì)自己比較有利的協(xié)議。 

    “
門(mén)外風(fēng)光不見(jiàn)了” 

    
為了促銷(xiāo),發(fā)展商常常吹噓自己的樓盤(pán)環(huán)境如何優(yōu)美、配套設(shè)施如何完善,但是這些又都沒(méi)有寫(xiě)在合同上。到了交樓的時(shí)候,根本不是那么回事。有時(shí)蓋房之時(shí),你確實(shí)看到大片的花園綠地,等到你住進(jìn)去以后,才發(fā)現(xiàn)窗外的綠地變作了工地。于是你明白了一個(gè)道理:世上也有眼見(jiàn)為虛的事。對(duì)付這一陷阱的絕招是先去娘家探虛實(shí)。發(fā)展商要建樓,就得先經(jīng)過(guò)規(guī)劃,規(guī)劃方式多為一次規(guī)劃,分步實(shí)施。在一次規(guī)劃里,這個(gè)樓盤(pán)的綠學(xué)校、商貿(mào)等設(shè)施都已經(jīng)規(guī)定得清清楚楚。所以,購(gòu)房者在落訂之前不妨先到規(guī)劃部門(mén)去查詢(xún)一下,那才真是眼見(jiàn)為實(shí)。 

    “
夾生飯煮了喂你吃” 

    
發(fā)展商的房子看上去做好了,他就給你發(fā)出售樓通知書(shū)。其實(shí),這房子的質(zhì)量可能很不怎么樣。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的(城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例)的規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收合格,等于是一鍋夾生飯。但是根據(jù)契約自由、意思自治的原則,你收了樓,就視為對(duì)樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。 
    
對(duì)付這一陷阱的絕招書(shū))(住宅使用說(shuō)明書(shū)》就是不見(jiàn)體檢證不辦結(jié)婚證。在收樓之前,先要發(fā)展商出示該項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格的文件,這些文件一般包括(住宅質(zhì)量保證 (建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū))、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證)等。證件齊全了,你再收樓也不遲。 

    “
趁黑推你入洞房” 

    
發(fā)展商往往先讓你在收樓的文件上簽好字,再給你一張條,叫你到物業(yè)管理處去拿鑰匙。你進(jìn)得房去,才發(fā)現(xiàn)玻璃門(mén)被打破了,電線被盜走了。你找物業(yè)管理處,他叫你去找發(fā)展商,你找發(fā)展商,他又說(shuō)已不關(guān)他的事。 
    
對(duì)付這一陷阱的絕招就是先相親再迎親。簽收樓文件之前,要在收樓文件上注明室內(nèi)情況尚不清楚,使發(fā)展商無(wú)機(jī)可乘。有陷阱才會(huì)有防陷阱的絕招,但較之于把購(gòu)房者都教成武林高手,更好的辦法還是全社會(huì)如何設(shè)法減少、甚至消滅陷阱,讓買(mǎi)房的人俱開(kāi)顏,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,發(fā)展商也俱開(kāi)顏
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