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房屋買(mǎi)賣(mài) |
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| 房產(chǎn)律師:購(gòu)房陷阱及對(duì)策 |
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作者：石家莊趙麗娜律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2011/5/30 16:16:00 |
購(gòu)房陷阱及對(duì)策
商品房買(mǎi)賣(mài)，金額大、周期長(zhǎng)、主體復(fù)雜、涉及因素多，可設(shè)陷阱處多不勝數(shù)，也防不勝防。所以對(duì)購(gòu)房者而言，最要緊的是選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良好的發(fā)展商，其次才是認(rèn)識(shí)和防范售房陷阱，但切不可拿了幾大絕招便勇闖“敵陣”。
“只準(zhǔn)結(jié)婚不準(zhǔn)離”
此乃商品房買(mǎi)賣(mài)中的第一大陷阱。
落不落訂，主動(dòng)權(quán)在購(gòu)房者手中，落了訂，你就不能不訂預(yù)售契約，訂了預(yù)售契約的那套房了，哪怕它一再“推遲婚期”，哪怕它“花容”變“麻面’。你就不能不交購(gòu)房款。反正從落訂那天開(kāi)始，你就必須“娶”你定的那套房子了。
對(duì)付這一陷阱的絕招就是“不見(jiàn)兔子不撒鷹”。這“兔子”又可分為“大兔子”和“小兔子”， “大兔子”是指現(xiàn)樓，而“小兔子”則是指商品房預(yù)售許可證�，F(xiàn)樓好理解，為什么見(jiàn)到商品房預(yù)售許可證也能“撒鷹”呢?按照現(xiàn)行規(guī)定，發(fā)展商要想預(yù)售商品房，必須先把房子做到一定程度，再和銀行簽好協(xié)議，他的售房資金受到政府的控制，這樣他才能領(lǐng)到商品房預(yù)售許可證。這就基本保證了你買(mǎi)的房子不會(huì)“爛尾”。
“天上掉下大餡餅”
這是購(gòu)房的第二大陷阱。比如“購(gòu)房返租，以租金抵購(gòu)房款”、 “購(gòu)房送全屋家私”、 “購(gòu)房送豪華裝修”等等。這類(lèi)“餡餅”，如購(gòu)房返租，它建立在一系列假設(shè)上，要所購(gòu)的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等、等等。只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，這個(gè)美麗的肥皂泡就灰飛煙滅；另一部分是拿你的錢(qián)作人情。
“夾帶走私”
這個(gè)陷阱位列第三。不少發(fā)展商在與你簽商品房預(yù)售契約時(shí)，同時(shí)塞給你一個(gè)“補(bǔ)充協(xié)議”。這個(gè)“補(bǔ)充協(xié)議”是發(fā)展商單方擬就好了的。許多購(gòu)房者不知就里，“迷迷糊糊”地就簽了，待發(fā)生糾紛時(shí)才知上當(dāng)。對(duì)付發(fā)展商這一陷阱的絕招就是“只要大婆，不包二奶”。格式“契約”是國(guó)家主管機(jī)關(guān)制定的，兼顧了買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，在某些方面還對(duì)作為弱者的買(mǎi)方有所照顧。在簽約時(shí)，購(gòu)房者要堅(jiān)持只簽格式契約，如果一定要簽補(bǔ)充協(xié)議，也必須是經(jīng)雙方協(xié)商、對(duì)自己比較有利的協(xié)議。
“門(mén)外風(fēng)光不見(jiàn)了”
為了促銷(xiāo)，發(fā)展商常常吹噓自己的樓盤(pán)環(huán)境如何優(yōu)美、配套設(shè)施如何完善，但是這些又都沒(méi)有寫(xiě)在合同上。到了交樓的時(shí)候，根本不是那么回事。有時(shí)蓋房之時(shí)，你確實(shí)看到大片的花園綠地，等到你住進(jìn)去以后，才發(fā)現(xiàn)窗外的綠地變作了工地。于是你明白了一個(gè)道理：世上也有眼見(jiàn)為虛的事。對(duì)付這一陷阱的絕招是“先去娘家探虛實(shí)”。發(fā)展商要建樓，就得先經(jīng)過(guò)規(guī)劃，規(guī)劃方式多為“一次規(guī)劃，分步實(shí)施”。在一次規(guī)劃里，這個(gè)樓盤(pán)的綠學(xué)校、商貿(mào)等設(shè)施都已經(jīng)規(guī)定得清清楚楚。所以，購(gòu)房者在落訂之前不妨先到規(guī)劃部門(mén)去查詢(xún)一下，那才真是眼見(jiàn)為實(shí)。
“夾生飯煮了喂你吃”
發(fā)展商的房子看上去做好了，他就給你發(fā)出售樓通知書(shū)。其實(shí)，這房子的質(zhì)量可能很不怎么樣。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的(城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例)的規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。未經(jīng)驗(yàn)收合格，等于是一鍋夾生飯。但是根據(jù)契約自由、意思自治的原則，你收了樓，就視為對(duì)樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。
對(duì)付這一陷阱的絕招書(shū))、(住宅使用說(shuō)明書(shū)》就是“不見(jiàn)體檢證不辦結(jié)婚證”。在收樓之前，先要發(fā)展商出示該項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格的文件，這些文件一般包括(住宅質(zhì)量保證 (建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū))、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證)等。證件齊全了，你再收樓也不遲。
“趁黑推你入洞房”
發(fā)展商往往先讓你在收樓的文件上簽好字，再給你一張條，叫你到物業(yè)管理處去拿鑰匙。你進(jìn)得房去，才發(fā)現(xiàn)玻璃門(mén)被打破了，電線被盜走了。你找物業(yè)管理處，他叫你去找發(fā)展商，你找發(fā)展商，他又說(shuō)已不關(guān)他的事。
對(duì)付這一陷阱的絕招就是“先相親再迎親”。簽收樓文件之前，要在收樓文件上注明”室內(nèi)情況尚不清楚”，使發(fā)展商無(wú)機(jī)可乘。有陷阱才會(huì)有防陷阱的“絕招”，但較之于把購(gòu)房者都教成“武林高手”，更好的辦法還是全社會(huì)如何設(shè)法減少、甚至消滅陷阱，讓買(mǎi)房的人“俱開(kāi)顏”，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，發(fā)展商也“俱開(kāi)顏”。
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