“新國八條”的出臺(tái),基本上已宣告住房投資需求被徹底“管死”了,炒樓變得無利可圖。地產(chǎn)投資專家表示,由于此次樓市調(diào)控并未涉及商用物業(yè),轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)不失為明智之舉。 非住宅類公寓產(chǎn)品賣得火
由于不受住宅的限購和限貸政策影響,新春期間廣州一些開盤的商業(yè)物業(yè)賣得比住宅火,位于珠江新城馬場(chǎng)路上的公寓盤富力公園28,年初一、初二兩天客流量都非?捎^,樓盤推出的“一口價(jià)”單位在大年初一一早就賣得七七八八,發(fā)展商不得不臨時(shí)加推新單位應(yīng)市。
而在靠近琶洲大橋的一處望江樓盤,不少單位的均價(jià)在4萬元/平方米左右,不過這個(gè)樓盤的性質(zhì)為辦公寫字樓,使用年限要比住宅“縮水”20年,水電費(fèi)也比普通物業(yè)貴1/3。但樓盤的銷售人員表示,該樓盤總共450多套單位,去年底開盤后到現(xiàn)在已經(jīng)賣掉了約2/3!耙?yàn)椴皇芟拶彽闹萍s,所以還是有不少買家入貨,有的人一次就買四五套!
上周末,位于北京路步行街的商用物業(yè)金潤(rùn)鉑宮開放樣板間,盡管天公不作美,周邊道路也因舉行廣府廟會(huì)實(shí)行交通管制,但樓盤現(xiàn)場(chǎng)依然看客盈門。市民黃先生說,因?yàn)樽约阂呀?jīng)買過房,不能再貸款,所以過來看看,為的就是不想手頭的資金貶值。另一市民李姨則表示自己已經(jīng)下了定,并表示2.9萬元-3.5萬元/平方米的價(jià)格對(duì)她來說不算貴。
商業(yè)物業(yè)比住宅更具投資價(jià)值
種種跡象顯示,“新國八條”將投資住宅資金成本提高,購買第二套房首付高達(dá)6成,使得首付只要50%的商用物業(yè)關(guān)注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購令,將投資者擋在住宅門外的同時(shí),也在不斷推高商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。
“CPI高企,市民都尋求資金保值,目前除了股市外,樓市是最佳的投資途徑。不過現(xiàn)時(shí)投資哪類物業(yè)更好?”廣州中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)李粵湘分析,此次樓市調(diào)控并未涉及商用物業(yè),轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)不失為明智之舉。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志更認(rèn)為,相對(duì)住宅而言,商用物業(yè)面臨的政策壓力小,而且商住價(jià)格倒掛也導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目有價(jià)格回歸的需要,所以未來商用物業(yè)整體會(huì)比住宅更具有投資價(jià)值。
廣東省房協(xié)理事趙卓文分析,目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)偏重住宅。在“新國八條”抑制住宅需求的影響下,未來商用和寫字樓物業(yè)可能迎來一個(gè)爆發(fā)期。
特別提醒
商鋪轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高
鄧浩志提醒投資者,如何選擇適當(dāng)?shù)钠贩N進(jìn)行投資非常重要。廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大大小小加起來有40個(gè),其中有幾十個(gè)項(xiàng)目首次登陸廣州,新增大型購物中心數(shù)量是過去五年的年均供應(yīng)量的3倍還要多,寫字樓市場(chǎng)更是出現(xiàn)井噴!盎\統(tǒng)地說,走高端路線、設(shè)計(jì)及經(jīng)營理念都比較超前的商用物業(yè)應(yīng)該更具有升值潛力。綜合素質(zhì)較低的商用物業(yè)容易陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的境地,經(jīng)營困難將比較大,所以風(fēng)險(xiǎn)也比較大,投資者在選擇時(shí)要主要考慮這些問題!
而對(duì)于“酒店式公寓”,廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,購房者一定要看清樓盤預(yù)售證上的房屋屬性,有些項(xiàng)目以公寓的名義銷售,在房屋屬性上是辦公,這類房屋的土地使用年限和住宅不一樣,而且水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是按照商業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)收取,會(huì)高于普通住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
李粵湘說,廣州市中心內(nèi),不少寫字樓價(jià)格低于住宅,非常適宜投資。她同時(shí)提醒,寫字樓不論年限,都要計(jì)算營業(yè)稅、個(gè)人所得稅及增值稅;另外,商用物業(yè)貸款要首付五成,而且利率較少優(yōu)惠,除了銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶可獲基準(zhǔn)利率外,普通客戶都要按1.1倍利率計(jì)算。持有方面的費(fèi)用就較簡(jiǎn)單,管理費(fèi)已經(jīng)包括公共空間的水電,客戶只須支付物業(yè)內(nèi)產(chǎn)生的電費(fèi)。
也有業(yè)內(nèi)人士提醒,不要以為商鋪不受調(diào)控影響就可以大舉“吃進(jìn)”。商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)有兩個(gè)稅費(fèi)較高:一是土地增值稅,按照該商鋪賣出后的利潤(rùn)率的高低,對(duì)凈利潤(rùn)部分征30%—60%的稅;二是營業(yè)稅,按照凈利潤(rùn)的20%征稅。對(duì)小投資者而言,投資商鋪與投資住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一回事,一般來說商鋪換手率極低!爸饕强紤]到轉(zhuǎn)讓交易過程中的高額稅費(fèi),通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤(rùn)的55%以上,因此,絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有,通過收租獲取利潤(rùn),這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別!
另外,小投資者在投資產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí),千萬別受“高返租”的誘惑,萬一運(yùn)營商自身缺乏商場(chǎng)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),很難保證年度返租的完成。運(yùn)營商一旦資金吃緊,或撒手,或改頭換面,會(huì)讓小業(yè)主血本無歸。
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