提要:1.小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易,買賣行為自始無效,買賣雙方簽訂的合同也屬無效合同,不受法律保護(hù) 2.小產(chǎn)權(quán)房一旦遭遇拆遷,購房者將很難保障權(quán)益,也難享受因拆遷帶來的增值收益關(guān)鍵詞
小產(chǎn)權(quán)房
知識點:
1.小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易,買賣行為自始無效,買賣雙方簽訂的合同也屬無效合同,不受法律保護(hù)
2.小產(chǎn)權(quán)房一旦遭遇拆遷,購房者將很難保障權(quán)益,也難享受因拆遷帶來的增值收益
3.小產(chǎn)權(quán)房出售方不是合法開發(fā)公司,購房后不能享受售后保修
課堂提問:
讀者施先生:房價近一兩年實在漲得太快了,加上我外地戶口、社保在外地,限購令之后在深圳也買不了房。最近我們在梅林關(guān)口看中一套小產(chǎn)權(quán)房,中介說可以簽買賣合同,也可以請律師見證。但聽說買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險很大,請問購買風(fēng)險主要是體現(xiàn)在哪些方面?
現(xiàn)場解答:
相比商品房,小產(chǎn)權(quán)房的“優(yōu)勢”很明顯:價格低,沒有交易稅費,租金回報率高,而且不受限購令影響,但趙律師提醒廣大讀者,購買小產(chǎn)權(quán)房將面臨多方面的風(fēng)險。
其一是違約風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房是指在集體土地上建造的房屋,因沒有繳納土地出讓金,所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已實現(xiàn)全部土地國有化,自此已不存在嚴(yán)格意義上的小產(chǎn)權(quán)房,此后建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”均屬違法建筑,其買賣行為自始無效,一旦某一方反悔并訴至法院,法院將判決退款退房。
其二是被拆除的風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房沒有房地產(chǎn)證,不受國家法律保護(hù),一旦拆遷將很難得到補償。根據(jù)《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的規(guī)定,還可能面臨被強制依法拆除或者沒收的風(fēng)險。
其三質(zhì)量風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房不是商品房,且大部分為違建,出售方不是合法的開發(fā)公司,購買后不可能享受到《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的售后保修服務(wù),發(fā)生質(zhì)量問題往往只能自行承擔(dān)。再者,購買小產(chǎn)權(quán)房無法按揭付款,因大多屬于違建,升值緩慢,再轉(zhuǎn)讓困難。
“絕大多數(shù)情況下,購買小產(chǎn)權(quán)房所獲得的僅是一個使用權(quán)而已,而不具有合法的所有權(quán)。買賣合同均屬無效合同,合同的履行主要靠當(dāng)事人的契約精神和誠信來維持。至于律師見證,則更是被明令禁止的行為,并不能對一份無效合同起到保障作用!壁w律師說。
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