房屋拆遷糾紛處理中的律師實(shí)務(wù)
房屋拆遷活動牽涉面廣、工作量大、關(guān)系復(fù)雜，無論是拆遷人還是被拆遷人有律師幫助，結(jié)果不同。簡單地說，就是房屋拆遷市場內(nèi)有一個急需律師服務(wù)的市場，當(dāng)事人需要律師的幫助，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
房屋拆遷市場對律師的需求主要反映在以下方面：
（一） 拆遷準(zhǔn)備階段
房屋拆遷活動在項(xiàng)目立項(xiàng)到拆遷許可之前，當(dāng)事人需要律師的幫助。房屋拆遷立項(xiàng)之前，律師對該項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)的精辟分析，能幫助決策者揚(yáng)長避短，作出正確決策，使該項(xiàng)目立項(xiàng)之后的法律風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。
1、有無環(huán)境法的障礙分析
新的項(xiàng)目對環(huán)境的影響是正面還是負(fù)面的，將決定這個項(xiàng)目的環(huán)境前景。如果有利于舊城改造，有利于改善環(huán)境，就能得到環(huán)保部門的支持。反之，該項(xiàng)目可能在立項(xiàng)之初就被環(huán)境部門否決。如果貿(mào)然行事，屆時(shí)花了巨資搞房屋拆遷，又可能要加上昂貴的環(huán)境治理費(fèi)用，就可能導(dǎo)致項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益得不償失，這就需要律師的建設(shè)性、前瞻性的意見。
2、有無土地使用權(quán)的瑕疵
土地權(quán)屬仍是房屋拆遷的焦點(diǎn)問題。如果拆遷人憑著有法律缺陷的土地使用權(quán)證書去實(shí)施房屋拆遷就可能有巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如，某市拍賣了某國有企業(yè)的一塊土地使用權(quán)。當(dāng)中標(biāo)者持土地部門的出讓合同，支付了土地出讓金，又付給了該國有企業(yè)自行拆遷地上附著物（廠房）的補(bǔ)償費(fèi)之后，某專業(yè)銀行拿著該國有企業(yè)的房屋他項(xiàng)權(quán)證來交涉，原來該地塊的地上附著物———廠房早已被該企業(yè)人貸款抵押，依照法律規(guī)定房屋抵押，該房屋的占地的使用權(quán)也已抵押。中標(biāo)者為此進(jìn)退兩難，追回已付款不可能，錢已被發(fā)了工資和交了養(yǎng)老保險(xiǎn)。再與銀行交涉，成本又太高，致使虧損。如果該中標(biāo)者不被該市的拍賣行為迷惑，請個律師作點(diǎn)調(diào)查，就能避免這次風(fēng)險(xiǎn)。
3、有無房屋的不可拆遷的風(fēng)險(xiǎn)
房屋分一般房屋和特殊房屋。一般房屋的風(fēng)險(xiǎn)不會太大，而特殊房屋就可能特殊到不能拆遷。例如，城市中的國家級文物保護(hù)單位的房屋，外國使領(lǐng)館房屋，軍事設(shè)施，宗教用房如教堂、寺廟等等，是否能拆遷，不是當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門說了算的。有一個特殊事例，瓷都景德鎮(zhèn)的某瓷廠，有一些破舊廠房的地下是古御窯遺址。這些廠房不是文物保護(hù)單位，規(guī)劃等行政部門同意該廠與某市房地產(chǎn)開發(fā)公司合作搞開發(fā)，房屋拆遷了，施工卻無法進(jìn)行，一拖幾年，也還沒有動工，該廠和開發(fā)商都有苦難言。
上述風(fēng)險(xiǎn)，如能及早預(yù)見，無疑會將損失降到最低限度，甚至可能避免風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。
（二） 拆遷實(shí)施階段
在項(xiàng)目被準(zhǔn)許之后，實(shí)施房屋拆遷更需要律師的幫助，無論是拆遷人還是被拆遷人。
1、拆遷公告
拆遷人取得拆遷許可，房屋拆遷主管部門應(yīng)發(fā)布拆遷公告，土地管理部門也會就此發(fā)布公告。公告文字是否合法，是否能準(zhǔn)確表達(dá)政府的意志，避免誤解，公告文字的擬定就十分重要。律師作為法律專家和語言文字的行家，無疑能提供服務(wù)。
被拆遷人見到公告之后，急需對公告作準(zhǔn)確認(rèn)識，最好的方法就是向律師請教。律師能以其法律的眼光讀懂公告，向被拆遷人作準(zhǔn)確的解釋，有利于被拆遷人采取正確的對策。
2、資金的籌措和使用
拆遷人完全用自有資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，包括房屋拆遷的不多。因此籌集和使用資金的合法，將影響項(xiàng)目的成功。有的拆遷人因資金短缺而飲鴆止渴，去向地下錢莊借高利貸。也有的被拆遷人取得一筆補(bǔ)償金后，為追求高息而存入地下錢莊。還有的單位和個人為追求高息把錢借給拆遷人。這些行為都是違反金融法的行為，一旦事發(fā)，就可能造成損失，因此在籌錢和用錢時(shí)也需要律師的幫助。
3、合同談判
語言表達(dá)能力是每一位律師的基本入門功夫。房屋拆遷的合同談判與訂立，正是律師的語言能力的用武之地。請律師參加合同談判，請律師草擬合同，就可以事半功倍，特別是合同訂立請律師審查，作用十分明顯。如某被拆遷人持一份房屋拆遷補(bǔ)償安置合同來我處咨詢，該合同約定被拆遷人的房屋拆遷采取異地期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，所調(diào)換的房屋已主體完工，預(yù)計(jì)不久可以搬遷。然而據(jù)了解，該調(diào)換的房屋因設(shè)計(jì)上的失誤存在重大隱患，有關(guān)部門已責(zé)令停工。筆者為此建議被拆遷人或改變調(diào)換房，或貨幣補(bǔ)償另行購房。經(jīng)交涉，被拆遷人如愿以償搬入新居，避免了一場法律風(fēng)險(xiǎn)。
4、拆除舊房
舊房拆除的方式，隊(duì)伍選擇、拆除工程承包都需要依法辦事。無論是拆遷人，還是承攬拆除舊房工程的施工單位，都希望有律師提供法律上的幫助。特別是工程的承發(fā)包，律師介入能有力地保證工程承發(fā)包的招投標(biāo)活動依法規(guī)范運(yùn)作。通過招投標(biāo)來選擇施工隊(duì)伍，是工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的重要途徑，也是克服工程承發(fā)包存在弊端的有效方法。由于招投標(biāo)活動涉及到許多法律事務(wù)，如招投標(biāo)主體資格審查，文件制作與審查，程序?qū)彶�，草擬合同，協(xié)調(diào)糾紛等，為律師介入提供了極大的市場。只有故意搞“暗箱操作”，才會絕對排除律師的介入。
5、糾紛的排除和處理
房屋拆遷活動中，當(dāng)事人的利益沖突導(dǎo)致的糾紛不可避免。參與對糾紛的排解和處理，律師作為專業(yè)人士，具有效率高、成本低的優(yōu)勢。無論是代理一方，還是主持雙方的調(diào)解，律師都有用武之地。申請仲裁、裁決、起訴和應(yīng)訴的當(dāng)事人多數(shù)都需要律師的幫助。筆者在對某法院2000年度審結(jié)的房屋拆遷糾紛案件作調(diào)查研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，該法院的13起房屋拆遷糾紛案涉及46個當(dāng)事人，所有13件案件的訴訟都有律師作為代理人參加。46位當(dāng)事人，只有3人未請律師代理。
二、房屋拆遷法律服務(wù)的內(nèi)容
中國律師應(yīng)當(dāng)為房屋拆遷提供優(yōu)質(zhì)、全面的法律服務(wù)，以滿足房屋拆遷市場的需求，這些服務(wù)歸納起來，可以從服務(wù)方式和服務(wù)重點(diǎn)上加以敘述。
（一） 服務(wù)方式
根據(jù)《中華人民共和國律師法》的規(guī)定，結(jié)合房屋拆遷活動的特點(diǎn)，律師可以為與房屋拆遷活動相關(guān)的政府部門、拆遷人、被拆遷人、房屋使用人等主體提供以下服務(wù)：
1、咨詢
咨詢服務(wù)是律師為房屋拆遷活動提供的最常見、最普遍的服務(wù)方式。包括來訪咨詢解答和上門服務(wù)兩種形式。咨詢服務(wù)一般按時(shí)間收費(fèi)，費(fèi)用相對較低，但也有缺陷：
（１）難度大
由于咨詢服務(wù)為突然來訪或臨時(shí)預(yù)約，律師對將要解答的問題往往不了解，再加上時(shí)間倉促，只能就事論事，很容易解答不全面，缺乏通盤的戰(zhàn)略性的考慮。
（２）透明度低
由于律師與服務(wù)對象大多沒有長期的合作關(guān)系，除親友、顧問單位關(guān)系外，互相之間缺乏了解，介紹情況常有保留，而律師也因注重解答方法而有所保留，降低了咨詢服務(wù)的透明度。有些話在熟悉者之間可以實(shí)話實(shí)說，而在不熟悉者之間常要加上外交辭令，影響了法律咨詢服務(wù)的效果。
2、法律顧問
作為律師服務(wù)的基本方式之一，擔(dān)任政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體或個人的常年法律顧問，有著穩(wěn)定的使用關(guān)系，能通盤了解顧問單位實(shí)施或作為拆遷人補(bǔ)償安置權(quán)利人的前因后果，能為顧問單位提出建設(shè)性、戰(zhàn)略性的意見，幫助其正確決策。這是律師職業(yè)特點(diǎn)得到最大程度發(fā)揮的工作。
聘請和擔(dān)任法律顧問有三“忌”：
（１）忌作“花瓶”
有的單位聘請法律顧問，是為了作擺設(shè)，趕新潮。單位的決策并不需要吸取律師的意見。這對雙方都有不利之處，聘請單位付了顧問費(fèi)，并沒有得到本來可以得到的法律服務(wù)；律師雖收了費(fèi)，作用未被發(fā)揮，則是資源的浪費(fèi)。
（２）忌“臨時(shí)抱佛腳”
有的顧問單位不善于發(fā)揮顧問律師的作用，常常是發(fā)生了糾紛再來找律師。這樣做就失去了法律顧問的優(yōu)勢，只起到了臨時(shí)咨詢的作用。
（３）忌“不尊重”
有的單位領(lǐng)導(dǎo)，將與法律顧問平等的合作關(guān)系，混同于領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，“順我者昌，逆我者亡”。也有的律師將顧問工作完全混同于雇傭關(guān)系，照價(jià)服務(wù)。這兩種錯誤的認(rèn)識都使法律顧問不能暢其所言，真正地依法提供幫助。
3、專項(xiàng)法律服務(wù)
房屋拆遷活動中，在原有的常年法律顧問和一般咨詢服務(wù)之間，興起一種新的律師服務(wù)方式，就是聘請有房屋拆遷專業(yè)服務(wù)優(yōu)勢的律師事務(wù)所和律師提供房屋拆遷專項(xiàng)法律服務(wù)。包括拆遷活動全過程服務(wù)和單個房屋拆遷活動的服務(wù)。
房屋拆遷的全過程服務(wù)，一般是指拆遷人為依法實(shí)施某房屋拆遷項(xiàng)目，聘請律師提供自房屋拆遷立項(xiàng)開始至拆遷完畢全過程的法律服務(wù)。這一服務(wù)方式適合了較大的房屋拆遷項(xiàng)目，效果也較顯著。
房屋拆遷的單個活動的服務(wù)，一般是指拆遷人與被拆遷人為處理單個拆遷活動而聘請律師提供非訴訟法律服務(wù)。這一服務(wù)方式一般存在于個別復(fù)雜的房屋拆遷活動之中。
專項(xiàng)法律服務(wù)的工作簡繁，一般由合同約定，雙方按合同的約定支付律師費(fèi)或提供法律服務(wù)。
4、代理
房屋拆遷活動中的代理，是指拆遷關(guān)系的當(dāng)事人委托律師代為處理訴訟和仲裁的有關(guān)活動，包括代為起訴或申請仲裁、申請強(qiáng)制執(zhí)行、參加訴訟或仲裁的庭審活動。其中最能體現(xiàn)律師作用的是起訴或申請仲裁前的決策和訴訟中的調(diào)查取證和舉證。
（二）服務(wù)重點(diǎn)
在整個房屋拆遷活動中，需要律師提供法律服務(wù)的地方很多，基本涵蓋了整個過程的每個環(huán)節(jié)和拆遷法律關(guān)系的全部當(dāng)事人以及相關(guān)權(quán)利義務(wù)人。然而，從拆遷的實(shí)踐來看，還是有重點(diǎn)的，無論是委托人選擇律師，還是律師提供服務(wù)，都是有重點(diǎn)的。
1、拆遷準(zhǔn)備階段
在房屋拆遷準(zhǔn)備階段，當(dāng)事人需要律師提供服務(wù)集中在以下幾個環(huán)節(jié)：
（1）項(xiàng)目決策分析服務(wù)
任何房屋拆遷項(xiàng)目，都是以追求一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益為目的的。因此，需要認(rèn)真地核算各種成本和收益，以確定投資風(fēng)險(xiǎn)。在數(shù)字的計(jì)算上，律師不如開發(fā)商和會計(jì)師們，但在確定投資的法律風(fēng)險(xiǎn)上，律師是強(qiáng)項(xiàng)。例如，某開發(fā)商預(yù)定的拆遷范圍內(nèi)，有一古廟。開發(fā)商與寺廟的主持有過接觸，認(rèn)為搬遷無障礙，但是佛教協(xié)會作為業(yè)主，是否會批準(zhǔn)，開發(fā)商與寺廟主持都沒有想到。當(dāng)該開發(fā)商的常年法律顧問提出這個問題后，再去咨詢，才知道該廟系重點(diǎn)文物保護(hù)單位，不可能搬遷。開發(fā)商連忙改變決策，申報(bào)項(xiàng)目變更了擬建新項(xiàng)目方位，避免了損失。
（２）規(guī)劃許可服務(wù)
項(xiàng)目立項(xiàng)之后，確定了項(xiàng)目用地的選址規(guī)劃許可。受當(dāng)事人委托，律師可以持項(xiàng)目批文向規(guī)劃管理部門聯(lián)系，得到規(guī)劃紅線圖和選址意見書，以便向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)。申請規(guī)劃部門許可，不僅要與規(guī)劃部門打交道，還需要協(xié)調(diào)環(huán)保、行業(yè)主管、水電氣基礎(chǔ)設(shè)施等管理部門的關(guān)系，防止在規(guī)劃紅線內(nèi)存在難以克服的法律障礙。
（３）土地使用權(quán)取得服務(wù)
城市房屋拆遷的前提是取得土地使用權(quán)。對此，律師應(yīng)在三個方面發(fā)揮重要作用。
① 選擇取得方式
依照法律規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)可以通過出讓、轉(zhuǎn)讓兩種方式取得土地使用權(quán)。出讓方式，是從政府土地管理部門取得土地使用權(quán)，而前提是政府收回原土地使用者的土地使用權(quán)。在錯誤的“經(jīng)營城市”的理念下，有的地方政府以低價(jià)收回原使用者的土地使用權(quán)，再高價(jià)出讓給開發(fā)商，為以后拆遷留下隱患。為避免這種隱患，律師應(yīng)建議開發(fā)商要求政府以凈地出讓。
轉(zhuǎn)讓方式，是開發(fā)商與原土地使用者協(xié)商好后，再到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。這種方式雖然有高出出讓金的費(fèi)用但優(yōu)勢在于轉(zhuǎn)讓一般是凈地，減少了拆遷負(fù)擔(dān)。尤其是對特困企業(yè)，可以考慮在其改制之機(jī)，以整體購買的方式取得土地使用權(quán)和其客觀存在財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。可以取得政策上較大的優(yōu)惠。
② 起草和審查合同
土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，都必須訂立合同，而合同的條款往往具有較大的彈性，同時(shí)也可能有潛在的危險(xiǎn)。例如，土地出讓的年限和使用權(quán)期滿的處理，都可能影響開發(fā)商的利益。又如，土地轉(zhuǎn)讓受該地原使用權(quán)的期限的限制，假如原使用權(quán)的期限是50年，已用10年，剩余40年，如果轉(zhuǎn)讓合同不予注明，就可能產(chǎn)生爭執(zhí)。律師代為起草和審查合同，可以防止這類失誤。
③ 合同的履行
合同訂立后，律師要提醒當(dāng)事人全面履行合同的義務(wù)，防止因違約，導(dǎo)致合同的解除，造成經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，要注意督促對方當(dāng)事人全面履行合同義務(wù)。例如，以出讓方式取得土地使用權(quán)，要及時(shí)督促土地管理部門以政府的名義，發(fā)布通告，收回該地塊的土地使用權(quán)，便于房屋拆遷活動的及時(shí)開展。
（4）拆遷許可證取得服務(wù)
在申請拆遷人取得立項(xiàng)、土地使用權(quán)、規(guī)劃許可等文件后，要立即組織編制拆遷計(jì)劃和方案，落實(shí)拆遷補(bǔ)償安置資金。在資料準(zhǔn)備上，應(yīng)充分吸取律師的意見，然后向房屋拆遷管理部門申請房屋拆遷許可證。如發(fā)現(xiàn)提交的資料存在缺陷，要及時(shí)更改，以便順利地取得房屋拆遷許可證。
2、拆遷實(shí)施階段
在取得房屋拆遷許可證后，緊張的拆遷工作就可以開展。對此律師可以提供全過程的法律服務(wù)，也可以約定予以重點(diǎn)服務(wù)。
（1）選擇拆遷方式和隊(duì)伍
拆遷可以是委托拆遷，也可以自行組織拆遷。如果拆遷人有適當(dāng)?shù)膶I(yè)人士承辦，加上律師提供全過程服務(wù)，就可以自行拆遷。自行拆遷的優(yōu)勢在于能使自身的人員滿負(fù)荷工作，具體工作也具有較大的靈活性。如果拆遷人缺少拆遷的專業(yè)人士，一般就應(yīng)考慮委托拆遷。
如果是委托拆遷，律師應(yīng)幫助當(dāng)事人考察拆遷實(shí)施單位的信譽(yù)、拆遷能力；幫助當(dāng)事人草擬和敲定委托拆遷合同的條款，使合同合法、公平，便于履行。
（２）代為處理糾紛
在拆遷的實(shí)施階段，出現(xiàn)較多的糾紛有三種，其處理過程中，都需請律師代理。
① 拆遷人與被拆遷人之間的糾紛
這類糾紛主要是圍繞房屋拆遷補(bǔ)償安置而產(chǎn)生。處理這類糾紛的原則應(yīng)當(dāng)是公平和諒解。一是補(bǔ)償安置不能過低或過高，應(yīng)以市場評估價(jià)格為中心線，進(jìn)行協(xié)商；二是諒解，應(yīng)說服和引導(dǎo)拆遷人與被拆遷人相互理解、相互支持，求大同，存小異。
② 被拆遷人內(nèi)部的糾紛
被拆遷人對外是一家，對內(nèi)常有利益沖突。一幢房屋補(bǔ)償了100萬元，幾個兄妹之間有貧有富，有的住房緊張有的寬裕，還有的兄妹之間感情不錯，但姑嫂關(guān)系緊張，關(guān)系不好協(xié)調(diào)。有的重男輕女的思想作怪，容易引起爭執(zhí)。律師代理這類糾紛要本著“和為貴”的原則，多做說服教育工作，盡量促成和解，不可利用優(yōu)勢欺壓對方。有時(shí)候，律師一心幫一方，忘記了人家是親兄弟這一條，處理不公的結(jié)果往往是兄弟之間沒有矛盾，反埋怨代理律師，費(fèi)力不討好。
③ 行政糾紛
拆遷實(shí)施階段，常見有房屋拆遷管理部門和其他行政機(jī)關(guān)與行政相對人出現(xiàn)糾紛。在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》取消了政府統(tǒng)一拆遷后，房屋拆遷的行政糾紛主要集中在不服處罰方面。對此，律師無論作為行政機(jī)關(guān)的法律顧問，還是行政相對人的代理人，都宜重在預(yù)防。
作為行政機(jī)關(guān)的法律顧問，要及時(shí)提醒行政機(jī)關(guān)依法行政，把握好行政處罰的合法性與合理性，特別要注意容易忽視的程序問題。一旦發(fā)現(xiàn)錯誤，要建議主動糾正，避免訴累。
作為當(dāng)事人的法律顧問或代理人，要及時(shí)提醒其依法辦事，不要為追求經(jīng)濟(jì)效益而違法蠻干。一旦發(fā)現(xiàn)錯誤，要建議當(dāng)事人主動改正，避免處罰的加重。發(fā)現(xiàn)行政處罰錯誤，應(yīng)先行交涉。一般情況下，不要輕易起訴。對確需起訴的，一方面要堅(jiān)持原則，另一方面要留有余地，對可能庭外和解的，應(yīng)當(dāng)庭外和解后撤訴。不能逞一時(shí)痛快，使委托人的長遠(yuǎn)利益受到損害。
（３）申請代理服務(wù)
有的情況下當(dāng)事人之間難以談攏，為防止超越拆遷期限，律師應(yīng)經(jīng)拆遷人授權(quán)，及時(shí)代理申請事務(wù)。主要有三項(xiàng)：
① 申請裁決
在拆遷人與被拆遷人，或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，為防止延誤時(shí)間，律師應(yīng)建議及時(shí)申請房屋拆遷管理部門的裁決。律師可為拆遷人起草申請書，準(zhǔn)備有關(guān)資料，使裁決能盡快作出。
② 申請證據(jù)保全
在強(qiáng)制拆遷和產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷前，律師受拆遷人委托，應(yīng)向公證機(jī)關(guān)申請辦理證據(jù)保全，以防止房屋拆除后，權(quán)利人就已被拆除的房屋和屋內(nèi)其他財(cái)產(chǎn)的狀況提出異議，而產(chǎn)生不必要的糾紛。
③ 申請強(qiáng)制拆遷
在拆遷實(shí)施階段，有三種情況可以強(qiáng)制拆遷。第一，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以申請仲裁或起訴。訴訟期間，拆遷人可以委托律師向法院申請先予執(zhí)行即強(qiáng)制拆遷。第二，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)事人申請就拆遷補(bǔ)償安置作出了裁決，而當(dāng)事人對裁決不服的，可以向法院起訴。拆遷人依法提供了拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)房或者對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償?shù)�，訴訟期間，不停止拆遷的執(zhí)行即拆遷人可委托律師向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。第三，裁決生效，被拆遷人或承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，拆遷人可以委托律師，要求市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門申請人民法院強(qiáng)制拆遷。
除了上述三種拆遷外，對產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，也是在沒有征得產(chǎn)權(quán)人同意的情況下，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后，實(shí)施拆遷。這種拆遷的本質(zhì)與前三種強(qiáng)制拆遷并無不同，只是拆遷主體不同。因此，律師可在房屋拆遷過程中，協(xié)助拆遷人核實(shí)房屋確實(shí)產(chǎn)權(quán)不明確之后，編制合理的補(bǔ)償安置方案，批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷，以避免潛在的糾紛。同時(shí)，也維護(hù)雙方的合法權(quán)益。
律師在整個房屋拆遷過程中提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一個重要前提條件，那就是外部環(huán)境當(dāng)事人的法律服務(wù)需求的正面影響，必須引起重視。試以工程承發(fā)包的招投標(biāo)為例。在實(shí)踐中，當(dāng)事人對律師的法律服務(wù)需求遠(yuǎn)不如理論上的高，原因何在？一個十分令人驚訝的事實(shí)擺在那里，就是很多招投標(biāo)活動的主持人不想自己主持的活動完全規(guī)范，水至清則無魚。筆者曾應(yīng)當(dāng)事人的要求，不是以律師的身份，而是以施工企業(yè)總經(jīng)理助理的名義參與了某地一家國有電力企業(yè)的招投標(biāo)的活動。此次招投標(biāo)的內(nèi)容是拆除三幢平房，之后蓋兩幢六層職工住宅。此前已舉行了第一次招投標(biāo)，是企業(yè)自行組織的，結(jié)果有一家施工企業(yè)以包拆、包工包料，摩擦房以建筑面積每平方米495元的最低價(jià)中標(biāo)，尚未訂立合同，當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)辦前來干預(yù)，認(rèn)為未經(jīng)他們同意，而無效。于是決定再次組織招投標(biāo)，由政府招投標(biāo)辦全權(quán)負(fù)責(zé)，結(jié)果中標(biāo)者是另一家施工企業(yè)，價(jià)格是每平方米522元，讓人百思不得其解。合同訂立的宴會上，知情人告訴筆者，中標(biāo)者與政府某頭頭有特殊關(guān)系，明知這一次招投標(biāo)活動存在暗箱操作，使建設(shè)單位吃了虧，但建設(shè)單位得罪不起�！懊窀婀佟钡扔谡倚⌒�。何況一切是堂而皇之地進(jìn)行，你拿不到一點(diǎn)權(quán)錢交易的證據(jù)。筆者問其為何不請律師，幾位建設(shè)單位和施工企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)坦誠相告，如請律師代理招投標(biāo)，不僅這一次勝負(fù)未卜，今后也沒法在業(yè)內(nèi)混。斷絕暗箱操作，防止權(quán)錢交易，非一人一時(shí)之力可奏效。經(jīng)過這一次的活動，筆者才明白，為什么招投標(biāo)法的真正貫徹和律師參與一直不理想，為什么許多企業(yè)不愿意將工程公開招投標(biāo)而議標(biāo)。如果法律的介入不能使當(dāng)事人感到實(shí)在的利益效果，那么當(dāng)事人對法律服務(wù)的需求就會降至最低點(diǎn)，律師就無法發(fā)揮作用。
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