商品房買賣合同常見的八條霸王條款
霸王條款之一:對虛假宣傳不擔責
如某房地產(chǎn)開發(fā)公司在《商品房預售合同》規(guī)定,甲方(開發(fā)商)在本合同簽訂之前對本房屋及本房屋的相關事項以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請,不具有要約效力,甲乙雙方的權利義務以本合同之明確約定的內(nèi)容為準。
盡管法律對什么樣的內(nèi)容符合要約邀請,什么樣的內(nèi)容符合要約條件沒有十分明確的說法。但從廣告法的內(nèi)容來看,房產(chǎn)開發(fā)商以效果圖、廣告等形式所作出的廣告內(nèi)容,應當真實、合法,不得含有虛假的內(nèi)容,不得欺騙和誤導消費者,理應遵循公平、誠實信用的原則。因此,開發(fā)商房產(chǎn)廣告所宣傳的內(nèi)容,也應看做是合同的一部分,應當作為合同義務來對待。但上述條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告等成為要約的任何可能性,為其進行虛假宣傳、欺騙消費者提供了方便。
霸王條款之二:屋頂外墻廣告管不著
如某開發(fā)商印制的《商品房預售合同》規(guī)定,其所在樓宇屋面、外墻使用權不屬買受人。屋頂和外墻面廣告權、會所、休閑娛樂設施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設施權益屬出賣方。
事實上,根據(jù)物權法等法律規(guī)定,業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權,建設單位不得擅自處分;利用上述物業(yè)和設備進行經(jīng)營,應征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物管企業(yè)同意。因此,開發(fā)商是無權規(guī)定買受人不享有樓宇屋面、外墻使用權等權利的。
霸王條款之三:車位歸開發(fā)商所有
如一家地產(chǎn)商的《商品房預售合同》規(guī)定,占用小區(qū)的道路或場地用于停放的車位,全部歸出賣人,出賣人有權出售、出租,對此購房者無權干涉。
按照物權法的規(guī)定,占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。該地產(chǎn)商在合同里將小區(qū)道路及車位權利規(guī)定給自己的條款是違法的。
霸王條款之四:解除合同期限不一樣
如某樓盤《商品房買賣契約》規(guī)定,乙方(購房人)延遲支付合同價款,經(jīng)甲方(開發(fā)商)催告后30日仍未支付到期價款,甲方有權解除本合同。同時,又規(guī)定甲方延遲交付該商品房的,經(jīng)乙方催告后90日仍未交付的,乙方有權解除本合同。
應該說,按照合同法的規(guī)定,合同雙方當事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房買賣契約雙方的最主要義務,對于這兩項主要義務的違反導致解除合同的催告期限,合同雙方當事人也應是對等的,但開發(fā)商在合同里卻規(guī)定,如果賣方催告30日未收到付款即可解約,與買方催告90日未收到房產(chǎn)才可解約的規(guī)定,明顯是不對等的。
霸王條款之五:違約金差一倍不合法
某《商品房預售合同》規(guī)定,乙方(購房人)按每天50元向甲方(開發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金,該房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔。同時,又規(guī)定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責任的,應當承擔下列責任:按每拖延一天10元計算,向乙方支付違約金。
依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定,合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務。在上述合同中卻規(guī)定,購房人逾期履行義務每天支付違約金20元,而出賣方逾期履行義務只需每天支付10元,顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。
霸王條款之六:違約金、定金兩者如何取舍由開發(fā)商規(guī)定
某《商品房買賣契約》規(guī)定,乙方(購房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后,若未獲批準,甲方(開發(fā)商)有權要求乙方在15日內(nèi)一次性補清應交款項,否則視為乙方違約,甲方有權解除本契約,并在本契約解除后30日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方,定金不予返還,乙方同時按房款的1%向甲方支付賠償金。
不難看出,此項霸王條款違反了合同法中“當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內(nèi)容理解,開發(fā)商在購房人違約的情況下,既可以沒收定金,又可以收取1%的違約金。
霸王條款之七:開發(fā)商違約不擔責
某樓盤的《商品房買賣契約》規(guī)定,房屋交付后90天內(nèi),雙方應按規(guī)定準備資料,協(xié)助對方辦理該房屋產(chǎn)權過戶及申領有關權證手續(xù)。但在對開發(fā)商不協(xié)助對方辦理的違約責任選擇上,全部選擇空白。
如此霸王式條款的設定,意味著開發(fā)商既不用承擔限期履約的責任,又不用承擔任何賠償責任,無疑是不平等合同,對購房者維權是極為不利的。
霸王條款之八:用格式條款對抗非格式條款
如某樓盤《商品房預售合同》規(guī)定,合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突,以本附件內(nèi)容為準。這意味著開發(fā)商能夠依據(jù)自行設定的格式合同排斥非格式合同。
根據(jù)合同法的規(guī)定,格式條款和非格式條款不一致的,應當采用非格式條款。如果附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容中的非格式條款相沖突的,應以非格式條款為準。
(聲明:本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來,本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對刊載內(nèi)容有異議,請聯(lián)系本站站長。本站文章標有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時請務必注明出處和作者,否則將追究其法律責任。) |