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房屋買賣  
逾期交房是否有權(quán)解除合同?
作者:石家莊趙麗娜律師   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2010/10/21 16:08:00

預(yù)售方逾期交房構(gòu)成對預(yù)售合同的違反,,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者就賠償損失等違約責(zé)任。如果預(yù)售合同中約定了違約金的標(biāo)準(zhǔn)的,則應(yīng)當(dāng)按照合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金;合同沒有約定的,按逾期履行的天數(shù)依、逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來確定。合同中沒有約定逾期交付房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主、管部門公布,或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

逾期交房的,是否可以據(jù)此解除合同?這一問題得看當(dāng)事人的約定和法律的規(guī)定。

1,如果預(yù)售合同中明確約定了,預(yù)售方在逾期交房時可以解除合同,則當(dāng)條件約定實行;

2,根據(jù)相關(guān)的司法解釋,對于逾期交房的,催告后應(yīng)給予三個月的合理期限,期限屆滿時仍不能按時交付的,購房人請求解除合同方能得到法院支持;這里應(yīng)該注意的是,當(dāng)遲延交房發(fā)生后,購房人在一年以內(nèi)都沒有催告開發(fā)商的,可以視為其放棄解薩除權(quán)的行使,,購房人在行使合同解除權(quán)時,應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商。開發(fā)商自購房人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款,并按購房人累計已付款的3%向其支付違約金。開發(fā)商有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機(jī).關(guān)確認(rèn)合同的效力

3:對于逾期交房的,購房人要求繼續(xù)履行合同的,合同應(yīng)繼續(xù)履行,自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實陜際交娶亨¨‘向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。

4,逾期不超過90日(該日期雙方約定),自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之,,開發(fā)商按日向購房人支付已交付房價款萬分之三的違約金,合同仍可繼續(xù)履行。應(yīng)該值 ,得注意的是,開發(fā)商交付房屋逾期達(dá)到一定的天數(shù),如90日之后,購房者是可以退房的,此時的前提條件是購房者沒有接收此房屋;如果已經(jīng)實際入住接收了房屋,那么只能接受開發(fā)商支付違約金的補(bǔ)償方式了

此外,如果開發(fā)商將沒有達(dá)到合同約定的交付使用條件的房屋進(jìn)行交付時,而購房人又接收了房屋;當(dāng)房屋實際達(dá)到交付條件時,購房人不能以此為由要求開發(fā)商頁承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。因為無論是開發(fā)商在交房時沒有出示證明文件,還是購房人明知房屋沒有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋,雙方當(dāng)事人都以自己的實際為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定;原來關(guān)于交房的約定已經(jīng)失效,購房人不能以此來追究開發(fā)商的違約責(zé)任。   

相關(guān)法律法規(guī):

《中華人民共和國臺同法》(1999年3月15日)第九十四條

第一百零七條第一百一十四條

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年4月28日)

第十五條,第十六條,第十七條

《商品房銷售管理辦法} (2001年4月4日 建設(shè)部發(fā)布)第三十條


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