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| 談聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)幾個(gè)法律問題 |
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作者：石家莊趙麗娜律師編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2010/10/19 16:59:00 |
談聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)幾個(gè)法律問題
趙大華
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展程度已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí)，存在一定程度的混亂，導(dǎo)致資源浪費(fèi)，收益分配失衡。主要原因是立法的滯后。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)而言，土地和資金都是必不可少的資源。而作為開發(fā)市場(chǎng)的主體房地產(chǎn)開發(fā)商來說，限于其資金實(shí)力、發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營(yíng)狀況等因素，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。作為資源的有效配置的一種措施，聯(lián)合開發(fā)促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展功不可沒。但也勿庸諱言，因聯(lián)合開發(fā)而產(chǎn)生的諸多法律關(guān)系及因素，使之引發(fā)的糾紛也在逐年上升，成為向前繼續(xù)邁進(jìn)的障礙。因此，如何確保聯(lián)合開發(fā)的規(guī)范、有序進(jìn)行，以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，成為業(yè)界人士均需認(rèn)真考慮并對(duì)待的實(shí)際問題。
一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征
所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，亦即合作開發(fā)房地產(chǎn)，是指當(dāng)事人以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。具體地講，是指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)都可以納入聯(lián)合開發(fā)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間的合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
二、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本特征
（一）主體的特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件，即設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.有100萬元以上的注冊(cè)資本。2.有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。3.其他條件。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定，以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。
（二）標(biāo)的的特殊性。按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，用做開發(fā)房地產(chǎn)的土地必須為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，劃撥地不能用做合作開發(fā)。用地方取得出讓土地使用權(quán)后，方可將其作為出資投入開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)了土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離。作為合作開發(fā)的標(biāo)的是城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓使用權(quán)，以及集體土地經(jīng)國(guó)家征用變?yōu)閲?guó)有出讓后的土地使用權(quán)。
（三）內(nèi)容的特殊性。房地產(chǎn)合作開發(fā)合同具有混合性質(zhì)，即包含了多種法律關(guān)系在其中。應(yīng)根據(jù)其內(nèi)容作出相應(yīng)的判斷。如果一方出地，一方出資金，共同經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)共享，應(yīng)視為一種合伙方式；如果一方施工而把建成品作為與提供土地方的價(jià)值交換，則應(yīng)認(rèn)定為承攬或互易合同。這其中不但是有合作雙方的關(guān)系，還有雙方與政府主管部門的關(guān)系，合作雙方與施工方的關(guān)系，以及拆遷安置、銀行貸款、購(gòu)房業(yè)主等�？梢哉f是極其復(fù)雜和多變的。
三、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的方式
聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：
（一）組建新的法人。即雙方各自出資，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，通過公司運(yùn)營(yíng)的模式合作開發(fā)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)�！痹摋l為以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。成立開發(fā)公司或項(xiàng)目公司，以公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確，運(yùn)行規(guī)范，基于《公司法》要求的法人治理結(jié)構(gòu)，對(duì)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)比較容易控制，相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。劣勢(shì)在于：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間和必要的軟硬件條件，得成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，管理成本及公司運(yùn)行費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過商機(jī)；并且受項(xiàng)目規(guī)模的限制，太小的開發(fā)項(xiàng)目容易造成有效資源的浪費(fèi)。在手續(xù)辦理上需進(jìn)行土地使用權(quán)的更名過戶，由此還會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的稅費(fèi)。
（二）組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”或“籌建辦”、“指揮部”等，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，指導(dǎo)、具體運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目，是雙方合作開發(fā)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最大區(qū)別在于它僅作為一個(gè)雙方合意成立的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)或組織，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。雙方各自委派人員組成并進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)工作。在訴訟中，是不能作訴訟主體出現(xiàn)的，它只是雙方為了開發(fā)而臨時(shí)成立，并對(duì)合作開發(fā)協(xié)議的有效履行代表雙方進(jìn)行監(jiān)督和推進(jìn)。合作開發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行締約、申報(bào)等法律行為，否則極易產(chǎn)生無效的法律后果。
（三）雙方只是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。上述第二、第三種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外，實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問題，即聯(lián)合開發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？通常的理解是凡是與項(xiàng)目的進(jìn)行有直接利害關(guān)系的法律行為，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任。雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。由此看來，采取非法人方式合作開發(fā)，是有相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)的。除非在對(duì)外為法律行為時(shí)，已進(jìn)行相應(yīng)的告知和說明義務(wù)，并經(jīng)第三人認(rèn)可和同意，方有可能免除因合作一方的不規(guī)范行為所帶來的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，但此種做法在實(shí)踐中很難做到。
四、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范
如果合作開發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果合作開發(fā)合同沒有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)質(zhì)上應(yīng)是一種無名合同，當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。簽訂完備的合作開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同一般內(nèi)容都比較復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂合作開發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。
（一）要明確劃分雙方的責(zé)任。包括《合同法》所要求的必備條款。如對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，不應(yīng)有“爭(zhēng)取做到”、“大約在某年某月”以及“雙方根據(jù)實(shí)際情況決定或商定”等模糊性和不明確的用語。尤其是對(duì)合同中的關(guān)鍵性條款，如質(zhì)量條款、工期條款、價(jià)格支付條款、竣工驗(yàn)收條款等，更應(yīng)用明確的用語。對(duì)技術(shù)性問題建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地的位置、面積、使用年限、土地使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書等；建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。
（二）如果雙方約定的是采取實(shí)物分配方式，就應(yīng)對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)得最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具體位置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與實(shí)際竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。由于市場(chǎng)形勢(shì)的變化，當(dāng)初雙方約定的房屋價(jià)值可能與竣工交付時(shí)的房屋價(jià)值有較大差異，因此除了對(duì)價(jià)值的是否可變作出明確說明外，還應(yīng)對(duì)各自因?qū)嵨锓峙涠a(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行說明。
（三）違約責(zé)任和解除合同的條件要約定清楚明白。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過程復(fù)雜。明確的違約責(zé)任不僅能起到督促當(dāng)事人履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，或者提供資金方?jīng)]有按合同約定足額提供資金，合同又缺乏相應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方或者資金提供方?jīng)]有壓力，而且容易引起雙方矛盾激化，合作破裂。而如果約定了違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配或按總價(jià)款罰處一定比例的違約金；遲延超過若干天，對(duì)方可以解除合同，并加罰一定比例的違約金等，如此即便是合作未能成功，也可以在最大程度上減輕因不確定因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）雙方應(yīng)避免合作合同的“名不副實(shí)”。這主要是針對(duì)《最高院關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)糾紛的法律處理》司法解釋中24、25、26、27條說的。雙方不能借聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之名，而行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、借貸、房屋買賣、房屋租賃之實(shí)。當(dāng)合作產(chǎn)生糾紛時(shí)，如被認(rèn)定為屬于上述情形的合同，則除了不能按雙方約定取得相應(yīng)的利益外，還可能要承擔(dān)部分或全部無效的結(jié)果。例如某聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還固定比例的收益。這其實(shí)就是名為合作實(shí)為借貸，超出國(guó)家貸款利息標(biāo)準(zhǔn)的，是不受法律保護(hù)的。
（五）雙方應(yīng)對(duì)開發(fā)合同進(jìn)行監(jiān)督和審查。在實(shí)踐中很多開發(fā)方在簽訂了合同后，就不再對(duì)合同的執(zhí)行做任何的監(jiān)控和審查，結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)問題時(shí)，雙方的矛盾已經(jīng)很難調(diào)和并且喪失了解決問題的最佳時(shí)機(jī)。因此，合作方必須建立有效的執(zhí)行和風(fēng)險(xiǎn)檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)，及時(shí)掌握情況，以作出相應(yīng)的處理和安排。
（六）做好聯(lián)合開發(fā)審批備案工作，確保項(xiàng)目的合法性。以協(xié)議方式（即不組建項(xiàng)目公司）聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，雙方應(yīng)當(dāng)共同獲得政府部門對(duì)土地使用、規(guī)劃許可、項(xiàng)目建設(shè)等所有批準(zhǔn)手續(xù)。實(shí)踐中，可以采用共同列名的方式，即在批文、證照中將聯(lián)合開發(fā)雙方的名稱一一列明；也可以在批文、證照中列明主要建設(shè)方的名稱，在批文或證照的備注中注明其他聯(lián)合開發(fā)單位的名稱。
聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)雖然只是最近幾年發(fā)展起來的，但正是其有效、合理地配置了資源，調(diào)整創(chuàng)新了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，因此在房地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)越來越多地被采用，但在聯(lián)合開發(fā)中“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰”的心態(tài)又無時(shí)無刻不在困擾著開發(fā)商，使眾多開發(fā)商在聯(lián)合開發(fā)前裹足不前，喪失了很多發(fā)展機(jī)會(huì)。如何在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并在法律的框架內(nèi)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)是聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)今后發(fā)展必須予以關(guān)注與重視的課題。
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