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對(duì)關(guān)于無(wú)證售房問(wèn)題的答復(fù)|最高法院
作者:石家莊房產(chǎn)律師編輯   出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2014/11/19 18:36:06

對(duì)關(guān)于無(wú)證售房問(wèn)題的答復(fù)|最高法院

資料來(lái)源 ‖ 最高人民法院網(wǎng)



一、網(wǎng)民所反映的問(wèn)題主要涉及人民法院在審理開(kāi)發(fā)商無(wú)預(yù)售許可證銷售商品房的損害賠償時(shí)的裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問(wèn)題,主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:一是由人民法院判決開(kāi)發(fā)商退還房款和利息,并且支付一倍的預(yù)付款賠償;二是由人民法院在購(gòu)房人也有過(guò)錯(cuò)的情況下,不支持賠償?shù)恼?qǐng)求。網(wǎng)民建議,在開(kāi)發(fā)商無(wú)證售房且房?jī)r(jià)大漲的情況下,能否考慮判決開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主作出一定數(shù)額的賠償。


針對(duì)網(wǎng)民所反映的裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問(wèn)題,目前我國(guó)法律和相關(guān)司法解釋已經(jīng)有明確的規(guī)定,具體表現(xiàn)在:


其一,對(duì)于實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證明即出售商品房的,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定,該商品房預(yù)售合同無(wú)效,但是在起訴前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定該商品房買賣合同有效。


其二,在商品房預(yù)售合同被認(rèn)定無(wú)效之后,根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十七條的規(guī)定,合同無(wú)效的,不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力。因此,如果該預(yù)售商品房合同有關(guān)于解決爭(zhēng)議的約定,則人民法院應(yīng)尊重該當(dāng)事人約定的效力,將該約定作為處理當(dāng)事人之間爭(zhēng)議的依據(jù)。在合同無(wú)效且合同中并無(wú)有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的情況下,應(yīng)進(jìn)一步根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還,不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。與此同時(shí),有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。


其三,為了進(jìn)一步解決實(shí)踐中如何處理無(wú)證預(yù)售商品房合同無(wú)效后的賠償損失問(wèn)題,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定,在開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人已經(jīng)支付的購(gòu)房款及利息,并應(yīng)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任,即規(guī)定了針對(duì)開(kāi)發(fā)商欺詐行為的懲罰性賠償。至于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有欺詐或者故意隱瞞的情況,則應(yīng)根據(jù)上述合同法的規(guī)定,進(jìn)行法律適用,因此,如果人民法院能夠認(rèn)定,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人對(duì)于合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò),則應(yīng)根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度,判決各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,這是適用合同法的結(jié)果。


對(duì)于網(wǎng)民所說(shuō)的裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問(wèn)題,最高人民法院將在實(shí)踐中綜合上述法律、司法解釋所規(guī)定的三個(gè)方面,進(jìn)一步規(guī)范司法行為,統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。


至于網(wǎng)民建議,在開(kāi)發(fā)商無(wú)證售房且房?jī)r(jià)大漲的情況下,能否考慮判決開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主作出一定數(shù)額的賠償,鑒于此問(wèn)題屬于適用上述法律規(guī)定的問(wèn)題,需要根據(jù)具體的情況加以處理。換言之,網(wǎng)民的建議已經(jīng)在我國(guó)法律和最高人民法院的司法解釋中已經(jīng)有所規(guī)定,故網(wǎng)民的建議其實(shí)只是法律適用層面的問(wèn)題,而非立法或者統(tǒng)一司法裁判標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。



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