對(duì)關(guān)于無(wú)證售房問(wèn)題的答復(fù)｜最高法院

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一、網(wǎng)民所反映的問(wèn)題主要涉及人民法院在審理開(kāi)發(fā)商無(wú)預(yù)售許可證銷售商品房的損害賠償時(shí)的裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是由人民法院判決開(kāi)發(fā)商退還房款和利息，并且支付一倍的預(yù)付款賠償；二是由人民法院在購(gòu)房人也有過(guò)錯(cuò)的情況下，不支持賠償?shù)恼?qǐng)求。網(wǎng)民建議，在開(kāi)發(fā)商無(wú)證售房且房?jī)r(jià)大漲的情況下，能否考慮判決開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主作出一定數(shù)額的賠償。

針對(duì)網(wǎng)民所反映的裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問(wèn)題，目前我國(guó)法律和相關(guān)司法解釋已經(jīng)有明確的規(guī)定，具體表現(xiàn)在：

其一，對(duì)于實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證明即出售商品房的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，該商品房預(yù)售合同無(wú)效，但是在起訴前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定該商品房買賣合同有效。

其二，在商品房預(yù)售合同被認(rèn)定無(wú)效之后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十七條的規(guī)定，合同無(wú)效的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力。因此，如果該預(yù)售商品房合同有關(guān)于解決爭(zhēng)議的約定，則人民法院應(yīng)尊重該當(dāng)事人約定的效力，將該約定作為處理當(dāng)事人之間爭(zhēng)議的依據(jù)。在合同無(wú)效且合同中并無(wú)有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的情況下，應(yīng)進(jìn)一步根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。與此同時(shí)，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

其三，為了進(jìn)一步解決實(shí)踐中如何處理無(wú)證預(yù)售商品房合同無(wú)效后的賠償損失問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人已經(jīng)支付的購(gòu)房款及利息，并應(yīng)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，即規(guī)定了針對(duì)開(kāi)發(fā)商欺詐行為的懲罰性賠償。至于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有欺詐或者故意隱瞞的情況，則應(yīng)根據(jù)上述合同法的規(guī)定，進(jìn)行法律適用，因此，如果人民法院能夠認(rèn)定，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人對(duì)于合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度，判決各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這是適用合同法的結(jié)果。

對(duì)于網(wǎng)民所說(shuō)的裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問(wèn)題，最高人民法院將在實(shí)踐中綜合上述法律、司法解釋所規(guī)定的三個(gè)方面，進(jìn)一步規(guī)范司法行為，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。

至于網(wǎng)民建議，在開(kāi)發(fā)商無(wú)證售房且房?jī)r(jià)大漲的情況下，能否考慮判決開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主作出一定數(shù)額的賠償，鑒于此問(wèn)題屬于適用上述法律規(guī)定的問(wèn)題，需要根據(jù)具體的情況加以處理。換言之，網(wǎng)民的建議已經(jīng)在我國(guó)法律和最高人民法院的司法解釋中已經(jīng)有所規(guī)定，故網(wǎng)民的建議其實(shí)只是法律適用層面的問(wèn)題，而非立法或者統(tǒng)一司法裁判標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。