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房屋買賣 |
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| 商品房交付問題評析 |
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作者：石家莊趙麗娜律師編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2011/9/19 15:52:21 |
商品房交付問題評析
商品房交付，是商品房出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行《商品房買賣合同》的重要義務(wù)之一，也是商品房出賣人與買受人爭議最多的焦點問題之一，現(xiàn)就商品房交付涉及的幾個法律問題作如下評析。
現(xiàn)行《商品房買賣合同》推薦范本涉及商品房交付問題共有三個條款，分別是第8條“交付期限”、第9條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”和第11條“交接”。綜合上述三個條款得出以下結(jié)論：從合同條款角度出發(fā)，所謂合格的交付必須是交付時間、交付條件、通知方式以及附隨資料四個方面同時滿足合同約定，即開發(fā)商必須在合同約定的時間內(nèi)將符合交付條件的房屋以書面形式通知買賣人前來接受交付，同時還須附隨交付相關(guān)資料。如有任一方面不符合合同約定，房地產(chǎn)開發(fā)公司便有可能承擔(dān)法律責(zé)任。
一、關(guān)于交付時間
《商品房買賣合同》第8條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列
種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……”�？催@一條款，我們都明白，論單純的交付時間不可能引起什么爭議，因為就是合同上白紙黑字填寫的那個年、月、日，真正引起爭議的是在該交付時間之前商品房應(yīng)具備什么樣的條件。由此得出，交付時間不是孤立去理解的，它與交付條件密不可分。
二、關(guān)于交付條件
《商品房買賣合同》第8條列舉了可供選擇的5種交付條件，分別為：商品房經(jīng)驗收合格、商品房經(jīng)綜合驗收合格、商品房經(jīng)分期綜合驗收合格、商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件以及自行約定的條件�，F(xiàn)實生活中選擇最多的是“商品房經(jīng)驗收合格”和“商品房經(jīng)綜合驗收合格”。下面就這兩種交付條件分述如下：
1、商品房經(jīng)驗收合格
（1）法律依據(jù)
“商品房經(jīng)驗收合格”的法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收合格的，不得交付使用”。
（2）驗收主體
按照上述規(guī)定，商品房驗收的主體是房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，驗收合格后出具相應(yīng)的證明文件。但從2000年起我國改革了竣工驗收制度，根據(jù)建設(shè)部[2000]142號《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第4條：“工程竣工驗收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實施�？h級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作”，由此可見驗收主體由原來的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門變更為建設(shè)單位，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門轉(zhuǎn)換為監(jiān)督主體。
（3）驗收合格的時間
開發(fā)商與買受人選擇“商品房經(jīng)驗收合格”這一交付條件爭議最大之處就是竣工驗收完成的時間，即開發(fā)商憑什么資料才能證明竣工驗收合格？根據(jù)《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》，竣工驗收程序為：1、該工程必須符合《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第5條件規(guī)定的條件：工程完工，施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計等單位提出相應(yīng)報告；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；工程款支付完畢；專項驗收（規(guī)劃、消防、環(huán)保）完成等等。2、建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位組成驗收組制定驗收方案，并將驗收時間、地點等驗收事項通知工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。3、建設(shè)單位組織竣工驗收。4、工程竣工驗收合格后，由建設(shè)單位提出《工程竣工驗收報告》。5、建設(shè)單位自工程竣工驗收合格之日起15天內(nèi)，向建設(shè)行政主管部門備案。
從上述程序來看，竣工驗收合格的時間應(yīng)當(dāng)是建設(shè)單位提出《工程竣工驗收報告》之日。但實踐中絕大多數(shù)買受人認(rèn)為應(yīng)以《竣工備案表》的取得作為竣工驗收合格的標(biāo)志，這種觀點在法律上來說是站不住腳的。根據(jù)《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》，竣工備案時間是建設(shè)行政主管部門收到建設(shè)單位報送的竣工備案文件并驗證齊全后在《竣工備案表》上簽署收訖的時間，因此這和工程通過竣工驗收是兩個時間概念。
從法律層面上分析，竣工驗收不以《竣工備案表》取得為標(biāo)志，但是如果開發(fā)商與買受人簽訂的《商品房買賣合同》約定以“商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，為避免爭議，我們建議開發(fā)商盡量做到在合同約定的交付時間之前取得《竣工備案表》。《竣工備案表》相對于《工程竣工驗收報告》，后者為政府建設(shè)部門出具，公信力更強(qiáng)，所以絕大多數(shù)房屋買受人在房屋交付時不愿認(rèn)可開發(fā)商自己出具的《工程竣工驗收報告》，而要求房地產(chǎn)開發(fā)商出具《竣工備案表》。另，值得注意的是，一些大城市制定的地方法規(guī)中已明確將取得《竣工備案表》作為開發(fā)商交付房屋的必備條件，例如《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）取得建筑工程竣工驗收備案表；（二）取得商品房面積實測技術(shù)報告書；（三）預(yù)售合同約定的其他交付條件”。由此可見，以取得《竣工備案表》作為交付房屋的條件之一既是廣大房屋買受人的要求，也是一種趨勢所在，所以我們在此建議廣大開發(fā)商：如果與買受人約定以“商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，那么盡量爭取在交付時間之前取得《竣工備案表》。
2、商品房經(jīng)綜合驗收合格
（1）綜合驗收制度簡介
a、法律依據(jù)
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第18條規(guī)定：“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗收”。
b、驗收內(nèi)容
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第18條規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收的內(nèi)容是：
a)工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等涉及公共安全的內(nèi)容；
b)城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；
c)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
d)單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；
e)拆遷方案的落實情況；
f)物業(yè)管理落實情況。
c、驗收要求
根據(jù)建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工驗收管理辦法》第6條規(guī)定：住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列條件：
a)所有建設(shè)項目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計要求全部建成，并滿足使用要求；
b)住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；
c)各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計要求；
d)施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達(dá)到場清地平；
e)拆遷居民已合理安置。
(2)、綜合驗收行政項目取消后實踐操作問題
2004年5月19日《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》取消了綜合驗收這一審批項目。在此時間之后對于開發(fā)商與買受人在合同中約定的以“商品房經(jīng)綜合驗收合格”怎樣處理？我們認(rèn)為，《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》僅僅是取消了綜合驗收這一審批項目，即政府相關(guān)部門今后不再對竣工綜合驗收進(jìn)行審批，但是政府不實行審批不等于取消了綜合驗收這一制度，因為有關(guān)綜合驗收的法律法規(guī)并沒有廢止。如果開發(fā)商在《商品房買賣合同》中與買受人約定的交付條件是“商品房經(jīng)綜合驗收合格”，那么開發(fā)商還應(yīng)完成竣工綜合驗收，只是組織驗收的主體由開發(fā)商自己進(jìn)行而已。
三、關(guān)于通知方式
《商品房買賣合同》第十一條規(guī)定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)”，可見，開發(fā)商應(yīng)以書面方式通知買房人接受房屋交付。實踐中，一般是開發(fā)商向買受人寄發(fā)《入住通知書》，我們建議以掛號信或者特快專遞寄發(fā)為宜，這樣便于今后查詢。需注意的是，一些開發(fā)商在當(dāng)?shù)貓蠹埳峡欠课萁桓锻ㄖ�，而不再向購房業(yè)主發(fā)放《入住通知書》，這一做法是有違《商品房買賣合同》約定的。在報紙上刊登房屋交付通知，并不能免除開發(fā)商向購房業(yè)主發(fā)放《入住通知書》這一合同義務(wù)。
四、關(guān)于附隨交付資料
根據(jù)《商品房買賣合同》第11條，開發(fā)商在房屋交付時應(yīng)向買受人提供的附隨資料有：達(dá)到合同約定驗收合格的文件、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。如未向買受人提供這三份資料，買受人有權(quán)拒絕接受房屋，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。除此之外，開發(fā)商還應(yīng)向買受人出示商品房的實測面積依據(jù)。因為對于期房買賣來講，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是開發(fā)商依據(jù)圖紙暫測出來的，商品房建成后的測繪結(jié)果與合同約定的面積數(shù)據(jù)往往會有差異，商品房交付時開發(fā)商與買受人應(yīng)對面積差異根據(jù)合同約定進(jìn)行結(jié)算，并且商品房實測面積也是計算物業(yè)管理費的依據(jù)，因此開發(fā)商在商品房交付時還有必要向買受人出示商品房的實測面積依據(jù)。
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