最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見
法發(fā)〔2009〕42號
各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院,解放軍軍事法院,新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設兵團分院:
現(xiàn)將《關于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》印發(fā)給你們,請結(jié)合當?shù)貙嶋H,認真貫徹落實。
二○○九年七月九日
當前,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,是黨和國家應對國際金融危機影響,促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策部署。充分發(fā)揮人民法院的審判職能作用,切實做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作,是人民法院為大局服務、為人民司法的必然要求。各級人民法院要深刻認識當前形勢下做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的重要意義,準確把握宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生的客觀變化,在法律和國家政策規(guī)定框架內(nèi),適用原則性和靈活性相統(tǒng)一的方法,妥善審理房地產(chǎn)案件,為國家“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的工作大局提供強有力的司法保障,F(xiàn)就做好房地產(chǎn)糾紛案件的審判工作,提出如下指導意見。
一、切實依法維護國有土地使用權出讓市場。要依照物權法、合同法、城市房地產(chǎn)管理法等法律及最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定,盡可能維持土地使用權出讓合同效力,依法保護守約方的合法權益,促進土地使用權出讓市場的平穩(wěn)發(fā)展。
二、切實依法維護國有土地使用權轉(zhuǎn)讓市場。要正確理解城市房地產(chǎn)管理法等法律、行政法規(guī)關于土地使用權轉(zhuǎn)讓條件的規(guī)定,準確把握物權效力與合同效力的區(qū)分原則,盡可能維持合同效力,促進土地使用權的正常流轉(zhuǎn)。
三、切實依法保護國家投資基礎設施建設拉大內(nèi)需政策的落實。要依照法律規(guī)定,結(jié)合國家政策,妥善審理好涉及國家重大工程、重點項目的建設工程施工合同糾紛案件;要慎用財產(chǎn)保全措施,盡可能加快案件審理進度,發(fā)揮財產(chǎn)效益,為重點工程按期完工提供司法保障。
四、加大對招標投標法的貫徹力度。要依照招標投標法和最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定,準確把握“黑白合同”的認定標準,依法維護中標合同的實質(zhì)性內(nèi)容;對案件審理中發(fā)現(xiàn)的帶有普遍性的違反招標投標法等法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的問題,要及時與建設行政管理部門溝通、協(xié)商,共同研究提出從源頭上根治的工作方案,切實維護建筑市場秩序。
五、妥善處理因發(fā)包人資金困難產(chǎn)生的發(fā)包人拖欠工程款、承包人拖欠勞務分包人工程款等連鎖糾紛案件。要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方當事人的利益,加大案件調(diào)解力度,力爭通過案件審判盤活現(xiàn)有的存量資金,實現(xiàn)當事人雙贏、多贏的結(jié)果。調(diào)解不成的,要綜合考慮連鎖案件的整體情況,根據(jù)當事人的償付能力和對方的資金需求,確定還款期限、還款方式,最大限度避免連鎖案件引發(fā)群體事件影響社會穩(wěn)定。
六、妥善處理非法轉(zhuǎn)包、違法分包、肢解發(fā)包、不具備法定資質(zhì)的實際施工人借用資質(zhì)承攬工程等違法行為,以保證工程質(zhì)量。對規(guī)避標準化法關于國家強制性標準的規(guī)定,降低建材標號,擅自縮減施工流程,降低工程質(zhì)量標準等危及建筑產(chǎn)品安全的行為,要按照法律規(guī)定和合同約定嚴格予以處理;構成犯罪的,交由有關部門依法追究責任人的刑事責任。
七、妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件,依法穩(wěn)定房屋交易市場。要依照法律和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,妥善處理房屋銷售廣告糾紛,認購協(xié)議中定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋面積糾紛,制裁惡意違約行為,保護購房人利益;對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時困難未按時交付房屋的,要多做雙方當事人的調(diào)解工作,確無調(diào)解可能的案件,可以根據(jù)案件的具體情況,依法合理調(diào)整違約金數(shù)額,公平解決違約責任問題;對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件,要嚴格依法審查,對不符合解除條件的不能解除;要引導當事人理性面對市場經(jīng)營風險,共同維護誠信的市場交易秩序。對矛盾有可能激化的敏感案件和群體性案件,要及時向當?shù)攸h委匯報,與政府主管部門溝通情況,力爭將不穩(wěn)定因素化解在萌芽狀態(tài)。
八、妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件,維護房地產(chǎn)金融體系安全。在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產(chǎn)生的糾紛案件中,要依法保護銀行的合法權益;對涉嫌利用虛假房地產(chǎn)交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動的,要及時向偵查機關提供線索;對案件中出現(xiàn)的新情況、新問題及時與房地產(chǎn)主管部門、銀行業(yè)進行溝通,依法支持金融監(jiān)管機構有效行使管理職能,防范房地產(chǎn)金融體系風險。
九、妥善處理拖欠租金引發(fā)的房屋租賃合同糾紛案件。在處理小型企業(yè)租賃他人廠房、倉庫等經(jīng)營性用房的案件時,如果承租人因資金短缺臨時拖欠租金,但企業(yè)仍處于正常生產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)的,要從維護企業(yè)的生存發(fā)展入手,加大調(diào)解力度,盡可能促成合同繼續(xù)履行。
十、妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件。房地產(chǎn)案件的審判涉及到房地產(chǎn)企業(yè)和廣大人民群眾的切身利益,要從保障企業(yè)合法權益,保障人民群眾居住權益的角度,切實貫徹“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”原則,大力加強訴訟調(diào)解工作;要借助行政調(diào)解、人民調(diào)解力量,多種途徑、多種方式化解糾紛,維護穩(wěn)定,切實防止房地產(chǎn)糾紛轉(zhuǎn)變?yōu)槿后w性行為。
十一、加強對當前形勢下房地產(chǎn)業(yè)審判工作新情況、新問題的進一步研究。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用,決定了國際金融危機對房地產(chǎn)業(yè)的影響是深遠的,要加強對房地產(chǎn)案件審判的前瞻性研究,密切關注國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化可能引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛案件,對案件審判中出現(xiàn)的新情況、新問題及時提出應對的司法政策;要及時總結(jié)審判經(jīng)驗,有效提高解決疑難復雜問題的能力,為房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展提供可靠的司法保證。
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