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房屋買賣 |
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二手房退房的四個(gè)時(shí)間點(diǎn)和法律后果分析 |
作者:石家莊趙麗娜律師編輯
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間:2011/5/31 21:52:00 |
二手房退房的四個(gè)時(shí)間點(diǎn)和法律后果分析 |
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作 者: |
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來(lái) 源: |
上海法治報(bào) |
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內(nèi) 容: |
張雷
對(duì)二手房交易來(lái)說,從看房到有意向再到最終簽約和履行,中間需要經(jīng)過很多步驟,也需要花費(fèi)一定的時(shí)間。在不同階段,購(gòu)房者反悔的后果都是不同的。
從通常的二手房買賣過程來(lái)看,大致可分為以下四個(gè)階段: 1、簽訂看房確認(rèn)書時(shí)期, 2、簽訂意向金協(xié)議時(shí)期, 3、簽訂居間協(xié)議時(shí)期, 4、簽訂二手房買賣合同時(shí)期。
筆者對(duì)這四個(gè)時(shí)期反悔退房的法律后果簡(jiǎn)要分析如下。
一、買家與中介簽訂 “看房確認(rèn)書”時(shí)期,退房無(wú)責(zé)任。
買家向中介詢價(jià)并要求實(shí)地看房,中介通常會(huì)要求買家簽訂看房確認(rèn)書?捶看_認(rèn)書是中介為防止買家跳單而要求買家簽的單方面承諾,如買家與賣家私下交易,中介可要求買家按照看房確認(rèn)書的承諾補(bǔ)償傭金。
僅簽訂看房確認(rèn)書,買家與賣家、中介公司之間,未形成除禁止私下交易外的任何法律關(guān)系,買家可以任意提出退房,不需承擔(dān)任何法律責(zé)任。
此時(shí)退房的方式可以是口頭通知,不需要準(zhǔn)備相應(yīng)的證據(jù)。
二、買家與中介簽訂 “意向金協(xié)議”時(shí)期,需及時(shí)采取行動(dòng)。
買家看房后初步?jīng)Q定購(gòu)買,需要向中介交納一筆意向金,并簽訂意向金協(xié)議。買家交納意向金以表達(dá)購(gòu)買的誠(chéng)意,在意向金協(xié)議中會(huì)約定 “意向金轉(zhuǎn)定金”條款。在中介公司將意向金轉(zhuǎn)付賣家并由賣家出具定金收據(jù)后,買賣雙方之間形成定金法律關(guān)系。此后買家再提出退房,則需要承擔(dān)定金罰則。
因此簽訂意向金協(xié)議后,買家如果反悔提出退房,需要在意向金轉(zhuǎn)為定金前及時(shí)采取行動(dòng)。由于意向金轉(zhuǎn)為定金的期限比較短,一旦轉(zhuǎn)為定金,想要退房就要蒙受損失。
此時(shí)退房的方式是:書面通知中介解除意向金協(xié)議中的單方授權(quán),禁止將意向金轉(zhuǎn)為定金。
三、買家與賣家簽訂 “居間協(xié)議”時(shí)期,將承擔(dān)定金罰則。
賣家收取定金后,買家、中介和賣家三方需要簽訂居間協(xié)議,約定買賣雙方之間的定金法律關(guān)系,買賣雙方與中介公司之間的委托法律關(guān)系。
簽訂居間協(xié)議后,買家提出退房需要承擔(dān)居間合同的違約責(zé)任,也就是賣家有權(quán)沒收買家已經(jīng)交付的定金。但是一般而言,因?yàn)橹薪楣敬藭r(shí)并未促成交易,買家無(wú)需向中介支付傭金報(bào)酬,也無(wú)需按照居間合同承擔(dān)違約責(zé)任。按照法律規(guī)定,中介公司僅能要求賣家支付必要的支出,在上海大約在2000元之內(nèi)。
退房的方式,首先應(yīng)當(dāng)是與賣家直接協(xié)商解除合同,如果協(xié)商不成,只能損失定金解約。
四、買家與賣家簽訂“買賣合同”時(shí)期,將承擔(dān)違約責(zé)任并支付傭金。
居間協(xié)議簽訂后,買賣雙方會(huì)簽訂正式的二手房買賣合同,此合同對(duì)買賣雙方任何一方單方解除合同的違約責(zé)任均有約定。以上海市房地產(chǎn)買賣合同為例,約定在合同第九條和第十條。同時(shí),因?yàn)橹薪橐呀?jīng)促成了買賣雙方簽訂買賣合同,居間活動(dòng)已經(jīng)完成,買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照居間協(xié)議的約定支付傭金。
買家此時(shí)提出退房,將要承擔(dān)擅自解除合同的違約責(zé)任,同時(shí)中介公司也將要求買方支付中介報(bào)酬。
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