簽訂購(gòu)房合同八大注意事項(xiàng)
第一項(xiàng):關(guān)于五證
陷阱:有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí),為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無效。
對(duì)策:1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商,可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。
律師建議增加補(bǔ)充條款:
出賣人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的,出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。
第二項(xiàng):關(guān)于公攤面積 陷阱:建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理,這樣有的
開發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積,而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約,買受人也起訴無據(jù)。
對(duì)策:1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)買使用面積,雙方不涉及公攤處理。
律師建議增加補(bǔ)充條款:
雙方協(xié)商一致,同意對(duì)公攤面積的變化按下列第____種方式處理:
1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的,買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算,超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積,買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。
2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān),僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。
第三項(xiàng):關(guān)于房產(chǎn)證 陷阱:建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限,所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?赡軐(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。
對(duì)策:1、五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證,所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來,開發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人,買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。
律師建議增加補(bǔ)充條款:
如果因出賣人的原因,導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的,雙方選擇以下第____種方式處理:
1、 買受人不退房的,出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。
2、 買受人退房的,出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。
如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因,導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得
房產(chǎn)證的,買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。
如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因,導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的,買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件,否則視為出賣人違約。
第四項(xiàng):關(guān)于書面通知 陷阱:合同中約定通知義務(wù)后(如:交房通知),開發(fā)商如期不能履行義務(wù),延期后其可以在售樓部張貼書面公告,卻署名約定日。還將公告辯為書面通知,以推托自己的責(zé)任。
對(duì)策:1、將書面通知的形式約定清楚,開發(fā)商違約時(shí),買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約,買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對(duì)方,以備證據(jù)。
律師建議增加補(bǔ)充條款:
本合同中所含書面通知義務(wù)的,雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。
第五項(xiàng):關(guān)于所售房屋的坐落位置 陷阱:開發(fā)商開發(fā)多個(gè)樓盤時(shí),買受人可能買得是位置好的某號(hào)樓,可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。
對(duì)策:1、在合同附件一中,附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。
律師建議增加補(bǔ)充條款:
出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明,并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。
第六項(xiàng):關(guān)于所售房屋的抵押 陷阱:有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押,進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售,開發(fā)商破產(chǎn)時(shí),買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證,不具有物權(quán)。
對(duì)策:1,在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。
律師建議增加補(bǔ)充條款:
出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況,若因此導(dǎo)致買受人退房,出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。
第七項(xiàng):關(guān)于物業(yè)管理公約 陷阱:《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日實(shí)施,其中明確規(guī)定買受人在購(gòu)房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則,開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。
對(duì)策:1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。
律師建議增加補(bǔ)充條款:
出賣人在出售房屋前,應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。
買賣雙方在簽訂本合同時(shí),應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。
第八項(xiàng):關(guān)于各方責(zé)任范圍 陷阱:如果因開發(fā)商的各種原因(如:五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋,買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。
對(duì)策:1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。2、對(duì)開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。
律師建議增加補(bǔ)充條款:
如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔浚鲑u方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下:
出賣人的責(zé)任范圍:
1、 退還已付房?jī)r(jià)款及其利息(此利息的計(jì)算,如果是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算)。
2、 賠償買受人從簽訂此購(gòu)房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。
3、 賠償買受人對(duì)所購(gòu)房屋的裝飾裝修費(fèi)用(此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限)。
4、 對(duì)于按揭付款的買受人,出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用(包括:銀行手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等)。
認(rèn)購(gòu)書簽訂必須的流程:
你在選好
房源,談妥價(jià)格后,便是該去簽訂認(rèn)購(gòu)書了,這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金, 發(fā)展商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你,并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。
認(rèn)購(gòu)書主要內(nèi)容包括:
1. 認(rèn)購(gòu)物業(yè);
2. 房?jī)r(jià),包括戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等;
3. 付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;
4. 認(rèn)購(gòu)條件,包括認(rèn)購(gòu)書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。
在簽定完認(rèn)購(gòu)書后,銷售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》,以便使購(gòu)房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié),購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容,才能順利簽定購(gòu)房契約,其內(nèi)容包括:簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。
注意事項(xiàng): 1、認(rèn)識(shí)“定金” 筆者近來在辦理有關(guān)
商品房買賣的業(yè)務(wù)中,遇到一個(gè)較為普遍的問題,即購(gòu)房者與開發(fā)商正式簽訂買賣合同之前所預(yù)繳的定金,在購(gòu)房者與開發(fā)商最終沒能達(dá)成買賣協(xié)議或購(gòu)房者因種種原因放棄所認(rèn)購(gòu)的房屋時(shí),能否要求開發(fā)商返還的問題。具體情形大致分為兩種:一是開發(fā)商在物業(yè)正式開盤前,以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式開始發(fā)售,認(rèn)購(gòu)期間的價(jià)格要比正式開盤后便宜一些,有的還以打折或抽獎(jiǎng)等方式促銷。購(gòu)房者在價(jià)格優(yōu)惠的誘惑下簽了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并繳納了定金;二是正式開盤后,購(gòu)房者在正式簽合同前與開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》并繳了定金,在正式簽合同時(shí),因某些條款與開發(fā)商不能達(dá)成一致意見或開發(fā)商拒絕簽訂購(gòu)房者提出的補(bǔ)充條款,購(gòu)房者提出退房,而開發(fā)商拒絕返還定金。
對(duì)于第一種情況,沒有正式開盤多因?yàn)槟撤N手續(xù)未辦理妥當(dāng),或因國(guó)有土地使用證在制作過程中,或因銷售許可證未正式下發(fā),那么這一時(shí)期購(gòu)房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返還,因?yàn)樗N物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件,《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》不受法律保護(hù)。對(duì)于第二種情況,筆者認(rèn)為要對(duì)定金的性質(zhì)予以界定,如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返還,如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。定金是保證合同履行的擔(dān)保方式之一,是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行,在合同成立后未履行前給付對(duì)方一定數(shù)額的款項(xiàng)。我國(guó)《民法通則》第八十九條第(三)項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金!倍ń鸬男再|(zhì)和作用一是證明合同的成立,二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購(gòu)房者在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》時(shí)所交的“定金”不是法律意義的定金,因?yàn)楹贤形凑胶炗啠贤瑳]有成立何來定金?所以開發(fā)商在購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)時(shí)約定“定金”不予返還是沒有法律根據(jù)的。
認(rèn)購(gòu)是
開發(fā)商促銷和保障銷售的一種方式,做得好確實(shí)有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質(zhì)量、位置、價(jià)格和交通等等條件。一些質(zhì)量好價(jià)格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定,比如今日家園。相反認(rèn)購(gòu)時(shí)交定金不予返還的約定,大有強(qiáng)買強(qiáng)賣之嫌,倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛,今后開發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定,購(gòu)房者在買房時(shí)也要慎重考慮,別輕易交所謂的“定金”。
2、簽訂《認(rèn)購(gòu)書》前應(yīng)當(dāng)心訂金風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好,有購(gòu)買的意向,這時(shí),售房人員會(huì)要求您先交納200~500元的“小訂”。并承諾,交款后,可以為您保留3~5天的房號(hào),在這幾天內(nèi),如果您決定購(gòu)買此房,就要交納1萬元或2萬元不等的定金,即“大訂”,并簽訂《認(rèn)購(gòu)書》,然后在規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預(yù)售或銷售合同。實(shí)踐中,購(gòu)房者如果在交納“小訂”后不愿購(gòu)買此房,開發(fā)商一般會(huì)很痛快地將錢款退還給購(gòu)房者。
由于購(gòu)房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別,往往認(rèn)為交納“大訂”后,在簽訂正式合同前如果不愿購(gòu)房或不能就購(gòu)房協(xié)議與開發(fā)商達(dá)成一致,“大訂” 依然可以退還。但當(dāng)要求退款時(shí),卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發(fā)商的廣告宣傳與實(shí)際狀況存在較大差距,使購(gòu)房者不愿再購(gòu)買時(shí),爭(zhēng)議比較多。
由于沒有明確的法律規(guī)定,當(dāng)前法律界也存在著不同的意見。
有的觀點(diǎn)認(rèn)為,《認(rèn)購(gòu)書》是購(gòu)房者保證按時(shí)與開發(fā)商簽訂正式的
房屋買賣合同,如果不能按時(shí)簽訂此合同,則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任,所以“大訂”應(yīng)該屬“定金”性質(zhì)。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買,賣房者有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金;如果賣房者將房屋賣給他人,應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。
有的觀點(diǎn)則認(rèn)為,《認(rèn)購(gòu)書》是在購(gòu)房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后,準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議,通常的做法是在約定面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后,約定一個(gè)期限,買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),在約定的時(shí)間內(nèi),賣方不得將該房屋售予他人,所以“大訂”應(yīng)該是“訂金”。
所謂“定金”,既是一種重要的擔(dān)保方式,又是一種違約責(zé)任的形式。是指?jìng)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系中,為了擔(dān)保債的履行,一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù),可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任。《民法通則》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來看,定金為解約定金,即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時(shí),定金也具有證約定金的性質(zhì),即具有證明合同成立和存在的作用。此外,因?yàn)槎ń鹩趥鶆?wù)履行后可以抵作價(jià)款,所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì),這是定金與訂金的相同之處。
而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規(guī)定,它在生活中往往“定金”相混同,有時(shí)因?yàn)楣P誤或認(rèn)識(shí)上的不清,往往將“定金”寫成或說成是“訂金”。
“訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同,“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì),它不起擔(dān)保作用。賣方違約,買方無權(quán)要求其雙倍返還,只能得到原額。如買方?jīng)Q定不購(gòu)買,賣方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還;但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)買,認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣方保留房號(hào)期間損失的賠償,不退給買方,因此,“訂金”有時(shí)也被稱為認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金。
由于“訂金”與“定金“的法律后果不同,買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預(yù)留的期限以及開發(fā)商違約時(shí)是否雙倍返還等問題加以明確或溝通,以避免糾紛。
同時(shí),如果購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與賣房者簽訂合同,但因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭(zhēng)議而不能達(dá)成一致意見,致使購(gòu)房者不能認(rèn)購(gòu)房屋的,此責(zé)任不應(yīng)由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān),發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還“訂金”。否則,購(gòu)房者交納了此筆費(fèi)用后,一旦與開發(fā)商不能就正式合同達(dá)成一致意見,就要受到嚴(yán)重?fù)p失,這對(duì)購(gòu)房者是不公平的。
因此,購(gòu)房者在買房前一定要注意《認(rèn)購(gòu)書》的約定內(nèi)容,分辨清楚是“定金”還是“訂金”,留意“定金”風(fēng)險(xiǎn)。