律師承辦商品房交付業(yè)務指引
（經(jīng)濟專業(yè)委員會討論稿）
第一章 定義與概述
第1條 商品房交付定義
本指引所稱商品房交付，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應法律、法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定以及商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付，買受人查驗并接受房屋的過程中買賣雙方所實施的行為。
第2條 商品房交付業(yè)務概述
商品房的交付，是商品房買賣過程中出現(xiàn)糾紛較多的一個環(huán)節(jié)。許多買受人為了維護自己的合法權(quán)益，單獨或共同委托律師代為辦理收房手續(xù)，逐漸形成了一項新的律師非訴訟業(yè)務，即本指引所稱商品房交付業(yè)務。
律師承辦商品房交付業(yè)務，應盡職履行下述職責：
2.1就商品房交付向委托人提供法律咨詢；
2.2代理委托人審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應當取得的資質(zhì)性的法律文件及其他相關(guān)的法律文件；
2.3陪同委托人對房屋進行查驗，對房屋存在的質(zhì)量等相關(guān)事實進行證據(jù)性固化，并從法律的角度提出切實可行的解決方案；
2.4代理委托人就商品房交付之相關(guān)事項與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行談判，并就談判結(jié)果擬訂書面協(xié)議或?qū)彶榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的商品房交付的書面文件；
2.5協(xié)助委托人辦理符合交付使用條件房屋的接收手續(xù)；
2.6協(xié)助委托人辦理前期物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)，審查需委托人簽署的有關(guān)協(xié)議、合同、業(yè)主公約以及承諾書等文件。
第3條 特別注意事項
3.1律師承辦商品房交付業(yè)務的過程中，應嚴格遵守《中華人民共和國律師法》等法律、法規(guī)以及律師執(zhí)業(yè)規(guī)范，要提醒委托人理性維權(quán)、合法維權(quán)，切忌鼓動委托人采取非法集會、游行、示威、上訪等違法方式維權(quán)，切忌參與買受人自行組織的非法集會、游行、示威、上訪等違法活動，對委托人在辦理商品房交付手續(xù)過程中的違法行為應予以勸阻并提供合理化建議。
3.2 律師在辦理商品房交付業(yè)務中,還要特別關(guān)注房屋所在地相關(guān)部門發(fā)布的法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件的規(guī)定。
第二章 商品房交付程序概述
第4條 商品房交付的一般程序
4.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知。
4.2買受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應當取得的書面文件。
4.3買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。
4.3.1若商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；
4.3.2若商品房存在未達退房條件的質(zhì)量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問題或未達到約定標準的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項予以修復或賠償。
4.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質(zhì)量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經(jīng)買受人查驗同意后，雙方根據(jù)商品房面積實測技術(shù)報告結(jié)算房款。
4.5買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他費用。
4.6買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方（通常為前期物業(yè)管理企業(yè)）處領取房屋鑰匙。
4.7買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。
第5條 我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在入住通知中寫明入住程序；律師應從維護委托人合法權(quán)益的角度出發(fā)，提醒委托人充分注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的不合理的商品房交付程序；必要時，應與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行協(xié)商，促使其變更不合理的商品房交付程序。
第三章 前期準備工作
第6條 買受人收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出的入住通知，標志著商品房交付程序的開始。商品房交付程序開始之后至實地查驗商品房之前，律師應做的法律事務至少應當包括：
6.1 審查房地產(chǎn)項目曾經(jīng)發(fā)布的各類廣告等宣傳資料,分析上述材料是否符合合同要約的條件。買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》，并向買受人提供法律意見。重點包括：
6.1.1是否存在顯失公平等可變更或可撤銷條款；
6.1.2是否存在無效條款；
6.1.3了解合同雙方關(guān)于商品房交付標準、交付時間、違約責任等方面的約定。
6.1.4與委托人擬定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)談判的事項及重點內(nèi)容。
第7條 審查入住通知，并向買受人提供法律意見。重點包括：
7.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于買受人；
7.2入住通知要求買受人交納的稅費是否合理、合法；
7.3入住通知列明的商品房交付時間是否與《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》的約定一致。
第8條 代表買受人參加就商品房交付程序、買受人需繳納稅費等事項與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的談判，擬定相關(guān)書面協(xié)議或?qū)彶榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)方擬定的相關(guān)書面協(xié)議。
第9條 提醒買受人注意商品房交付過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，向買受人提供法律咨詢。
第10條 指導買受人參照入住通知準備需向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的相關(guān)資料。
第11條 買受人收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)送的入住通知后，若其對入住通知寫明的交付程序、需交納稅費等內(nèi)容無異議，律師應提醒買受人按照入住通知的要求，攜帶相關(guān)證件和資料于指定時間到指定地點辦理商品房的驗收和交接手續(xù)。
若買受人確實無法于指定時間辦理商品房的驗收和交接手續(xù)，應書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并說明理由，并注意保存已通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)證據(jù)。
第四章 查驗證明文件
第12條 律師應協(xié)助委托人查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房屋時依法應當取得的證明文件原件，具體包括：
12.1規(guī)劃驗收批準文件；
12.2建筑工程竣工驗收備案表；
12.3房屋面積實測技術(shù)報告書；
12.4房屋為住宅的，還應查驗《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
12.5商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他文件，如大產(chǎn)權(quán)證、空氣質(zhì)量驗收合同報告等。
第13條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供本指引第12條前四款中任何一個證明文件，買受人皆有權(quán)拒絕接收房屋，由此引起的房屋延期交付，應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照商品房買賣合同或商品房預售合同的約定承擔延期交房的違約責任。
第14條 退房權(quán)的行使
14.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提交本指引第11條前四款中的一個或數(shù)個證明文件而導致房屋延期交付的，當遲延的期限達到商品房買賣合同或商品房預售合同約定的買受人可以退房的期限后，買受人可以決定是否選擇退房；
14.2買受人選擇退房的，應于上述期限屆滿之日起一年內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)催告的，應于收到催告之日起三個月內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預售合同對行使退房權(quán)的期限有明確約定的，從其約定。
第五章 實地查驗房屋
第15條 實地查驗房屋是商品房交付過程中一個極為重要的環(huán)節(jié)，律師應協(xié)助委托人對房屋進行逐項查驗。因該項內(nèi)容專業(yè)性強，必要時需專業(yè)設備進行檢測，如由律師逐一查驗，律師工作量不僅猛增，還會欠缺專業(yè)性。如委托人要求全面查驗，建議同時委托監(jiān)理公司進行驗房，律師起固化證據(jù)、提供問題解決方案的作用。
第16條 實地查驗房屋可參照以下標準：
15.1 GBJ7 建筑地基基礎設計規(guī)范
15.2 GBJ10 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范
15.3 GBJ11建筑抗震設計規(guī)范
15.4 GBJ14室外排水設計規(guī)范
15.5 GBJ16建筑設計防火規(guī)范
15.6 GBJ45高層民用建筑設計防火規(guī)范
15.7 GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范
15.8 GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范
15.9 GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范
15.10 GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范
15.11 GJ13危險房屋鑒定標準
15.12 GB50325-2001（2006版）民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范
15.13 GBT18883-2002室內(nèi)空氣質(zhì)量標準
第17條 查驗擬交付房屋是否為買受人所購買房屋；
若擬交付房屋與商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件、補充協(xié)議不符，應及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，重新進行核對。
第18條 查驗擬交付房屋的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)、空間尺寸、供熱、采暖方式等是否與商品房買賣合同或商品房預售合同約定的一致，如有不符，應及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第19條 核對房屋面積
19.1判斷擬交付房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積等與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實測技術(shù)報告書記載的相應數(shù)據(jù)是否一致；若買受人認為房屋面積實測技術(shù)報告書記載的有關(guān)數(shù)據(jù)與實際不符，可委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)進行測繪。
19.2若買受人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實測技術(shù)報告書無異議，可根據(jù)此報告書記載的相應數(shù)據(jù)判斷商品房買賣合同或商品房預售合同中據(jù)以計算房屋價款的面積與實測面積是否有誤差以及誤差比；若誤差比達到商品房買賣合同或商品房預售合同約定的或法定的退房條件，買受人可以選擇退房。
根據(jù)實際需要，查驗購買房屋分攤公共面積的情況。
第20條 查驗房屋的地基基礎及主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。
20.1經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)擬交付房屋地基基礎或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問題，買受人應及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必要時可委托有資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行檢測。
20.2擬交付房屋地基基礎或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人可按照商品房買賣合同或商品房預售合同有關(guān)條款的約定分別作出相應選擇。
20.2.1根據(jù)商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔相應的違約責任；
20.2.2要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以修復，直至合格，修復至合格之前，視為房屋未交付，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔逾期交房的違約責任；
20.2.3商品房買賣合同或商品房預售合同對此未加以約定的，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標準相關(guān)規(guī)定進行處理。
第21條 查驗房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量
21.1經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)擬交付房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量存在問題，買受人應及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必要時可委托有資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行檢測。
21.2擬交付房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預售合同相關(guān)條款的約定分別作出相應選擇。
21.2.1根據(jù)商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房；
21.2.2商品房買賣合同或商品房預售合同對此種情況約定了退房以外的其他處理方式，從其約定；
21.2.3商品房買賣合同或商品房預售合同對此未加以約定的，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標準相關(guān)規(guī)定進行處理。
第22條 查驗擬交付房屋是否存在其它質(zhì)量問題；若發(fā)現(xiàn)擬交付房屋存在其它質(zhì)量問題，應逐項作好書面記錄，并可根據(jù)實際情況，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商選擇以下任一方式進行處理：
22.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應于一定期限內(nèi)予以修復，并告知買受人進行二次查驗，修復合格之前，視為房屋未交付，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔逾期交房的違約責任；
22.2要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面承諾于房屋交付后一定期限內(nèi)予以修復，修復費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，由此給買受人造成的損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責賠償；
22.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人協(xié)商一致的其他方式。
第23條 查驗房屋的市政基礎設施
23.1按商品房買賣合同或商品房預售合同的條款、附件及補充協(xié)議之約定對擬交付房屋內(nèi)的上水、下水、電、供熱、燃氣等市政基礎設施進行清點，檢查各項設備的完好程度及使用狀況，如有不符、缺少或損壞等情況，應詳細作好書面記錄并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面承諾更換或配齊的日期。
23.2若擬交付房屋的上述市政基礎設施未在約定的期限內(nèi)達到約定的條件，買受人可以依約定追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責任。
第24條 查驗房屋的裝飾和設備
24.1按商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件及補充協(xié)議的約定查驗擬交付房屋內(nèi)的各項裝飾和設備是否符合約定標準。
24.2若擬交付房屋的各項裝飾和設備不符合約定標準，買受人可依據(jù)商品房買賣合同或商品房預售合同的約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償雙倍裝飾、設備差價，或在一定期限內(nèi)予以更換。合同另有約定的，從其約定。
第25條 查驗約定的公共設施
25.1按商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件和補充協(xié)議的約定查驗公共綠地、公共道路、公共停車場、幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設施等公共設施是否如期達到約定條件。
25.2若上述公共設施未能如期達到約定使用條件，買受人可以依約定追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責任。
第26條 查驗設計和規(guī)劃
26.1提示查驗擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設計或規(guī)劃是否變更。
26.2經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)審批單位批準擅自變更擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設計或規(guī)劃或有關(guān)變更未在規(guī)定的期限內(nèi)書面通知買受人的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預售合同的約定選擇退房或采取其他處理方式。
第27條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”等字樣，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人在注明處簽字或蓋章。
第28條 查驗地下車位
如果買受人購買商品房時一并購買了地下車位，應提醒買受人從以下幾個方面對地下車位予以查驗，包括但不限于：
28.1 地下車庫單體工程是否已經(jīng)經(jīng)過驗收；
28.2 地下車位四至范圍是否明確、是否與買賣雙方的約定相符；
28.3 地下車位的車位號是否與買賣雙方的約定相符；
28.4 經(jīng)測繪機構(gòu)測繪的地下車位的建筑面積是否與買賣雙方的約定相符。
第29條 退房權(quán)的行使
29.1買受人在實地查驗房屋的過程中，發(fā)現(xiàn)房屋存在法定或約定的可以退房的情形，應及時作出是否退房的決定。
29.2買受人選擇退房的，應在退房權(quán)產(chǎn)生之日起一年內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)催告的，應于收到催告之日起三個月內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預售合同對行使退房權(quán)的期限有明確約定的，從其約定。
第六章 房屋交接
第30條 房屋為住宅的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
第31條 買受人經(jīng)實地查驗對房屋無異議或?qū)Ψ课莸男迯徒Y(jié)果無異議，簽署房屋交付核驗單或交屋單等書面交接文件。
第32條 買受人按照實測面積與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實結(jié)算房款，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房買賣合同或商品房預售合同約定的且不違反國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他費用；交付相關(guān)費用后，注意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)索取發(fā)票或收據(jù)。
第33條 買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方（如前期物業(yè)管理企業(yè)）處領取房屋鑰匙和水、電、氣表的專用充值卡片；若水、電、氣表為非智能表，應與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一起核對并記錄水、電、氣表底數(shù)或通過技術(shù)手段將底數(shù)清零。
第34條 辦理房屋交接手續(xù)時，律師應提醒買受人注意房屋保修期的時限，以免錯過保修時間。
第七章 辦理物業(yè)管理手續(xù)
第35條 審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選定的前期物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。
35.1 審核前期物業(yè)管理企業(yè)是否取得相應資質(zhì)證書以及是否存在超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的情形；
35.2 核實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)是通過招標方式還是協(xié)議方式，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，核實是否經(jīng)過房屋所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準；
35.3 審查前期物業(yè)管理企業(yè)聘用的從事物業(yè)管理的人員是否取得相應的物業(yè)管理職業(yè)資格證書。
第36條 審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或前期物業(yè)管理企業(yè)擬定的物業(yè)管理公約和前期物業(yè)管理服務協(xié)議，并提供法律意見。
第37條 指導買受人與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。
第38條 買受人向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費；物業(yè)管理企業(yè)不得要求買受人一次交納一年以上的物業(yè)管理費用；買受人應根據(jù)商品房買賣合同或商品房預售合同或根據(jù)物業(yè)管理協(xié)議以及業(yè)主公約的約定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費。
九十年代以來，隨著我國住房改革制度的不斷深化，以住房實物分配為主的住房制度已經(jīng)淡出城市居民的生活，而以市場為主體的商品房消費制度逐漸形成。應當說，這些年住房制度的改革是非常成功的，它不僅解決了企業(yè)辦社會的負擔，解決了住房領域社會公平公正問題，更重要的是住房制度的改革催生了一個房地產(chǎn)行業(yè)，并帶動了國民經(jīng)濟其它相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的同時，也伴隨著出現(xiàn)了一些急待解決的法律問題。
我國目前的市場消費環(huán)境，總的來說是越來越成熟；但是在商品房的消費領域并不樂觀，隨著商品房售價的不斷上漲及土地政策的變化，商品房市場的消費環(huán)境在有些地區(qū)甚至有逐步惡化的趨勢。目前全國在商品房消費市場中，開發(fā)商侵犯消費者權(quán)益的事情是大量、普遍存在的。其中開發(fā)商與消費者的矛盾沖突主要表現(xiàn)在商品房交付驗收環(huán)節(jié)上，矛盾的焦點主要表現(xiàn)在房屋質(zhì)量、交付程序、交付條件、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量、收費問題等幾個方面。這些問題，尤其是房屋質(zhì)量及交付程序問題，目前的市場環(huán)境及法律環(huán)境還不能完全有效地加以解決，消費者的合法權(quán)益沒有得到有效保護，迫使消費者不得不采取非理性的方式維護自身的合法權(quán)益，導致矛盾沖突不斷，嚴重到了影響社會穩(wěn)定及影響政府公信力的程度。
商品房交付環(huán)節(jié)是整個商品房消費流程中比較重要的一環(huán)，消費者往往都很重視。消費者通常都避免不了就這些問題與開發(fā)商進行溝通，希望能夠加以妥善解決。但由于開發(fā)商在市場角色、專業(yè)知識、經(jīng)濟實力等方面具有絕對的強勢地位，僅憑單個消費者的個人能力很難與之抗衡。而且，開發(fā)商在與消費者的溝通過程中，開發(fā)商往往委托專業(yè)律師去面對消費者，這使開發(fā)商與消費者之間原本就不平衡的天平更加向開發(fā)商傾斜。在這種情況下逐漸出現(xiàn)了消費者單獨或聯(lián)合委托律師在商品房交付過程中為其提供法律服務的現(xiàn)象，消費者與開發(fā)商的談判桌上出現(xiàn)了越來越多的消費者一方律師的身影，逐漸形成了一項新的律師非訴訟業(yè)務，即商品房交付業(yè)務。
由于法律理論界和實務界對于商品房交付過程中的律師實務沒有較為系統(tǒng)、完整的說明和介紹，加上這類業(yè)務剛剛興起，律師在提供這一領域的法律服務時，基本上很少有先例可以參照，只能根據(jù)有限的法律法規(guī)和各自的實踐經(jīng)驗自行摸索。這種摸索對于剛起步開拓這片業(yè)務領域的律師而言，因無相關(guān)經(jīng)驗又無參照，難免在摸索過程中浪費過多精力、走過多彎路；而且，這種摸索受個人業(yè)務能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗限制，可能造成法律服務質(zhì)量參差不齊，不利于律師業(yè)務嚴謹規(guī)范的整體形象。為此，我們收集、整理相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章以及行業(yè)標準，總結(jié)了辦理相關(guān)業(yè)務的經(jīng)驗，綜合其他律師同仁的可貴積累，在參考其他律師意見的基礎上起草了這份《指引》，目的就是希望對廣大律師同仁承辦商品房交付業(yè)務有所幫助。
在業(yè)務實踐中，開發(fā)商通常按照所謂的“行規(guī)”單方面制訂商品房的交付程序，即開發(fā)商要求買受人在入住前交清所有的費用，如房屋面積差價款、稅務部門收取的契稅、小區(qū)管理辦公室收取的公共維修基金、物業(yè)公司收取的物業(yè)費等，只有交了這些費用之后，買受人才能領取房屋鑰匙，才能對房屋進行驗收，否則買受人無法驗收房屋，事先買受人對房屋存在的質(zhì)量問題一無所知，等發(fā)現(xiàn)存在的問題時已失去解決問題的最佳時機。而且，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，除當事人另有約定的外，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。也就是說，買受人一旦簽字領取房屋鑰匙，即意味著房屋的交付，開發(fā)商對房屋存在的質(zhì)量問題僅負有保修義務，這對買受人非常不利。由此可見，商品房的交付程序?qū)I受人來講相當重要。因此，本《指引》特別設置了一章，介紹律師承辦商品房交付業(yè)務的前期準備工作，其中重點涉及到審查開發(fā)商擬定的商品房交付程序是否不利于買受人以及開發(fā)商要求買受人交納的稅、費是否合理、合法。如果開發(fā)商擬定的商品房交付程序不利于買受人，律師應及時、明確提醒買受人，并應買受人要求與開發(fā)商進行談判等溝通。
房屋的質(zhì)量問題，是買受人最為關(guān)注的問題之一，也是整個商品房交付環(huán)節(jié)中最為重要的一環(huán)。一般來講，房屋的質(zhì)量問題可分為房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、房屋的質(zhì)量問題嚴重影響到正常居住、房屋的其他質(zhì)量問題（如裂縫、普通施工質(zhì)量、門窗密封不嚴等）等三種情況。對于前兩種情況，買受人有權(quán)要求退房或維修；對于第三種情況，買受人有權(quán)要求維修。在商品房交付過程中，律師應根據(jù)商品房買賣合同或商品房預售合同的具體約定，給買受人提出明確的建議。
本《指引》第五章重點涉及到了商品房交付過程中房屋的質(zhì)量問題。值得注意的是，律師承辦商品房交付業(yè)務，提供的主要是法律方面的支持，而房屋的質(zhì)量問題往往涉及到建筑方面的專業(yè)性知識，單純依靠律師并一定能夠得到完全解決；如果需要，律師應建議買受人委托有關(guān)專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員提供幫助。
本《指引》有兩處涉及到退房權(quán)的行使期限，即第14條第2款和第28條第2款，其中三個月和一年的解除權(quán)行使期限是參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款的規(guī)定加以擬定的。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款：法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
本《指引》第34條涉及到前期物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審核問題，共包括前期物業(yè)管理企業(yè)是否依法取得相應的資質(zhì)等級證書、前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘方式是否合法、前期物業(yè)管理企業(yè)聘用的從事物業(yè)管理的人員是否取得相應的物業(yè)管理職業(yè)資格證書等三個方面。第一個方面的依據(jù)是《物業(yè)管理條例》第32條第2款和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，第二個方面的依據(jù)是《物業(yè)管理條例》第24條，第三個方面的依據(jù)是《物業(yè)管理條例》第33條。
第24條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于３個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
《指引》分為七章三十七條，行文體例按照商品房交付的基本順序展開，涉及定義與概述、商品房交付的一般程序、律師承辦商品房交付業(yè)務的前期工作、查驗證明文件、實地查驗房屋、房屋交接、辦理物業(yè)管理手續(xù)等方面的內(nèi)容。
