律師承辦商品房交付業(yè)務指引

（三稿）

 

第一章  定義與概述

第1條  商品房交付定義

本指引所稱商品房交付，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應法律、法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定以及商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付，買受人查驗并接受房屋的過程中買賣雙方所實施的行為。

第2條  商品房交付業(yè)務概述

商品房的交付，是商品房買賣過程中出現(xiàn)糾紛較多的一個環(huán)節(jié)。許多買受人為了維護自己的合法權益，單獨或共同委托律師代為辦理收房手續(xù)，逐漸形成了一項新的律師非訴訟業(yè)務，即本指引所稱商品房交付業(yè)務。

律師承辦商品房交付業(yè)務，應盡職履行下述職責：

2.1就商品房交付向委托人提供法律咨詢；

2.2代理委托人審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應當取得的資質(zhì)性的法律文件及其他相關的法律文件；

2.3陪同委托人對房屋進行查驗，對房屋存在的質(zhì)量等相關事實進行證據(jù)性固化，并從法律的角度提出切實可行的解決方案；

2.4代理委托人就商品房交付之相關事項與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行談判，并就談判結果擬訂書面協(xié)議或?qū)彶榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的商品房交付的書面文件；

2.5協(xié)助委托人辦理符合交付使用條件房屋的接收手續(xù)；

2.6協(xié)助委托人辦理前期物業(yè)管理的相關手續(xù)，審查需委托人簽署的有關協(xié)議、合同、業(yè)主公約以及承諾書等文件。

第二章  商品房交付程序概述

第3條  商品房交付的一般程序

3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知。

3.2買受人持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應當取得的書面文件。

3.3買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。

3.3.1若商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

3.3.2若商品房存在未達退房條件的質(zhì)量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問題或未達到約定標準的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項予以修復或賠償。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質(zhì)量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經(jīng)買受人查驗同意后，雙方根據(jù)商品房面積實測技術報告結算房款。

3.5買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他費用。

3.6買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領取房屋鑰匙。

3.7買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費，并辦理物業(yè)管理的相關手續(xù)。

第4條  我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在入住通知中寫明入住程序；律師應從維護委托人合法權益的角度出發(fā)，提醒委托人充分注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的不合理的商品房交付程序；必要時，應與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行協(xié)商，促使其變更不合理的商品房交付程序。

第三章  前期準備工作

買受人收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出的入住通知，標志著商品房交付程序的開始。商品房交付程序開始之后至實地查驗商品房之前，律師應做的法律事務至少應當包括：

第5條  審查房地產(chǎn)項目曾經(jīng)發(fā)布的各類廣告等宣傳資料、買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》，并向買受人提供法律意見。重點包括：

5.1是否存在顯失公平等可變更或可撤銷條款；

5.2是否存在無效條款；

5.3了解合同雙方關于商品房交付標準、交付時間、違約責任等方面的約定。

5.4與委托人擬定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)談判的事項及重點內(nèi)容。

第6條 審查入住通知，并向買受人提供法律意見。重點包括：

6.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于買受人；

6.2入住通知要求買受人交納的稅費是否合理、合法；

6.3入住通知列明的商品房交付時間是否與《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》的約定一致。

第7條  代表買受人參加就商品房交付程序、買受人需繳納稅費等事項與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的談判，擬定相關書面協(xié)議或?qū)彶榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)方擬定的相關書面協(xié)議。

第8條  提醒買受人注意商品房交付過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，向買受人提供法律咨詢。

第9條  指導買受人參照入住通知準備需向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的相關資料。

第10條  買受人收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)送的入住通知后，若其對入住通知寫明的交付程序、需交納稅費等內(nèi)容無異議，律師應提醒買受人按照入住通知的要求，攜帶相關證件和資料于指定時間到指定地點辦理商品房的驗收和交接手續(xù)。

若買受人確實無法與指定時間辦理商品房的驗收和交接手續(xù)，應書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并說明理由，并注意保存已通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關證據(jù)。

第四章  查驗證明文件

第11條  律師應協(xié)助委托人查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房屋時依法應當取得的證明文件原件，具體包括：

11.1規(guī)劃驗收批準文件；

11.2建筑工程竣工驗收備案表；

11.3房屋面積實測技術報告書；

11.4房屋為住宅的，還應查驗《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

11.5商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他文件，如大產(chǎn)權證、空氣質(zhì)量驗收合同報告等。

第12條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供本指引第11條前四款中任何一個證明文件，買受人皆有權拒絕接收房屋，由此引起的房屋延期交付，應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照商品房買賣合同或商品房預售合同的約定承擔延期交房的違約責任。

第13條  退房權的行使

13.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提交本指引第11條前四款中的一個或數(shù)個證明文件而導致房屋延期交付的，當遲延的期限達到商品房買賣合同或商品房預售合同約定的買受人可以退房的期限后，買受人可以決定是否選擇退房；

13.2買受人選擇退房的，應于上述期限屆滿之日起一年內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)催告的，應于收到催告之日起三個月內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預售合同對行使退房權的期限有明確約定的，從其約定。

第五章  實地查驗房屋

第14條  實地查驗房屋是商品房交付過程中一個極為重要的環(huán)節(jié)，律師應協(xié)助委托人對房屋進行逐項查驗。因該項內(nèi)容專業(yè)性強，必要時需專業(yè)設備進行檢測，如由律師逐一查驗，律師工作量不僅猛增，還會欠缺專業(yè)性。如委托人要求全面查驗，建議同時委托監(jiān)理公司進行驗房，律師起固化證據(jù)、提供問題解決方案的作用。

第15條  實地查驗房屋可參照以下標準：

15.1 GBJ7 建筑地基基礎設計規(guī)范
15.2 GBJ10 鋼筋混凝土結構設計規(guī)范
15.3 GBJ11建筑抗震設計規(guī)范
15.4 GBJ14室外排水設計規(guī)范
15.5 GBJ16建筑設計防火規(guī)范
15.6 GBJ45高層民用建筑設計防火規(guī)范
15.7 GBJ206木結構工程施工及驗收規(guī)范
15.8 GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范
15.9 GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范
15.10 GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范

15.11 GJ13危險房屋鑒定標準

15.12 GB50325-2001民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范

15.13 GBT18883-2002室內(nèi)空氣質(zhì)量標準

第16條  查驗擬交付房屋是否為買受人所購買房屋；

若擬交付房屋與商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件、補充協(xié)議不符，應及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，重新進行核對。

第17條  查驗擬交付房屋的戶型、朝向、結構、空間尺寸、供熱、采暖方式等是否與商品房買賣合同或商品房預售合同約定的一致，如有不符，應及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第18條  核對房屋面積

18.1判斷擬交付房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積等與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實測技術報告書記載的相應數(shù)據(jù)是否一致；若買受人認為房屋面積實測技術報告書記載的有關數(shù)據(jù)與實際不符，可委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構進行測繪。

18.2若買受人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實測技術報告書無異議，可根據(jù)此報告書記載的相應數(shù)據(jù)判斷商品房買賣合同或商品房預售合同中據(jù)以計算房屋價款的面積與實測面積是否有誤差以及誤差比；若誤差比達到商品房買賣合同或商品房預售合同約定的或法定的退房條件，買受人可以選擇退房。

第19條  查驗房屋的地基基礎及主體結構質(zhì)量。

19.1經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)擬交付房屋地基基礎或主體結構質(zhì)量存在問題，買受人應及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必要時可委托有資質(zhì)的檢測機構進行檢測。

19.2擬交付房屋地基基礎或主體結構質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人可按照商品房買賣合同或商品房預售合同有關條款的約定分別作出相應選擇。

19.2.1根據(jù)商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔相應的違約責任；

19.2.2要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以修復，直至合格，修復至合格之前，視為房屋未交付，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔逾期交房的違約責任；

19.2.3商品房買賣合同或商品房預售合同對此未加以約定的，按照國家有關法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標準相關規(guī)定進行處理。

第20條  查驗房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量

20.1經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)擬交付房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量存在問題，買受人應及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必要時可委托有資質(zhì)的檢測機構進行檢測。

20.2擬交付房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預售合同相關條款的約定分別作出相應選擇。

20.21根據(jù)商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房；

20.2.2商品房買賣合同或商品房預售合同對此種情況約定了退房以外的其他處理方式，從其約定；

20.2.3商品房買賣合同或商品房預售合同對此未加以約定的，按照國家有關法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標準相關規(guī)定進行處理。

第21條  查驗擬交付房屋是否存在其它質(zhì)量問題；若發(fā)現(xiàn)擬交付房屋存在其它質(zhì)量問題，應逐項作好書面記錄，并可根據(jù)實際情況，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商選擇以下任一方式進行處理：

21.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應于一定期限內(nèi)予以修復，并告知買受人進行二次查驗，修復合格之前，視為房屋未交付，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔逾期交房的違約責任；

21.2要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面承諾于房屋交付后一定期限內(nèi)予以修復，修復費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，由此給買受人造成的損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責賠償；

21.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人協(xié)商一致的其他方式。

第22條  查驗房屋的市政基礎設施

22.1按商品房買賣合同或商品房預售合同的條款、附件及補充協(xié)議之約定對擬交付房屋內(nèi)的上水、下水、電、供熱、燃氣等市政基礎設施進行清點，檢查各項設備的完好程度及使用狀況，如有不符、缺少或損壞等情況，應詳細作好書面記錄并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面承諾更換或配齊的日期。

22.2若擬交付房屋的上述市政基礎設施未在約定的期限內(nèi)達到約定的條件，買受人可以依約定追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責任。

第23條  查驗房屋的裝飾和設備

23.1按商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件及補充協(xié)議的約定查驗擬交付房屋內(nèi)的各項裝飾和設備是否符合約定標準。

23.2若擬交付房屋的各項裝飾和設備不符合約定標準，買受人可依據(jù)商品房買賣合同或商品房預售合同的約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償雙倍裝飾、設備差價，或在一定期限內(nèi)予以更換。合同另有約定的，從其約定。

第24條  查驗約定的公共設施

24.1按商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件和補充協(xié)議的約定查驗公共綠地、公共道路、公共停車場、幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設施等公共設施是否如期達到約定條件。

24.2若上述公共設施未能如期達到約定使用條件，買受人可以依約定追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責任。

第25條  查驗設計和規(guī)劃

25.1查驗擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設計或規(guī)劃是否變更。

25.2經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)審批單位批準擅自變更擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設計或規(guī)劃或有關變更未在規(guī)定的期限內(nèi)書面通知買受人的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預售合同的約定選擇退房或采取其他處理方式。

第26條  對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”等字樣，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人在注明處簽字或蓋章。

第27條  退房權的行使

27.1買受人在實地查驗房屋的過程中，發(fā)現(xiàn)房屋存在法定或約定的可以退房的情形，應及時作出是否退房的決定。

27.2買受人選擇退房的，應在退房權產(chǎn)生之日起一年內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)催告的，應于收到催告之日起三個月內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預售合同對行使退房權的期限有明確約定的，從其約定。

第六章  房屋交接

第28條  房屋為住宅的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

第29條  買受人經(jīng)實地查驗對房屋無異議或?qū)Ψ课莸男迯徒Y果無異議，簽署房屋交付核驗單或交屋單等書面交接文件。

第30條  買受人按照實測面積與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實結算房款，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房買賣合同或商品房預售合同約定的且不違反國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他費用；交付相關費用后，注意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)索取發(fā)票或收據(jù)。

第31條  買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方（如前期物業(yè)管理企業(yè)）處領取房屋鑰匙和水、電、氣表的專用充值卡片；若水、電、氣表為非智能表，應與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一起核對并記錄水、電、氣表底數(shù)或通過技術手段將底數(shù)清零。

第32條  辦理房屋交接手續(xù)時，律師應提醒買受人注意房屋保修期的時限，以免錯過保修時間。

第七章  辦理物業(yè)管理手續(xù)

第33條  審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選定的前期物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。

第34條 買受人向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費；物業(yè)管理企業(yè)不得要求買受人一次交納一年以上的物業(yè)管理費用；買受人應根據(jù)商品房買賣合同或商品房預售合同或根據(jù)物業(yè)管理協(xié)議以及業(yè)主公約的約定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費。