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房產(chǎn)投資暴利不在 房?jī)r(jià)年漲幅低于5%將虧損
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2011/1/5 13:06:00

文前提要:決定房產(chǎn)投資收益率高低端主要因素有房?jī)r(jià)的漲幅、首付款的比例、房貸利率的高低等,在房?jī)r(jià)漲幅受到政策打壓,首付款比例和房貸利率提高的情況下,房產(chǎn)投資是否還能取得良好的回報(bào)呢?

在過去的十年當(dāng)中,最成功的投資者絕大多數(shù)集中在房產(chǎn)領(lǐng)域,很多人初入樓市時(shí),并沒有多少資金,經(jīng)過10年打拼,如今身價(jià)超過千萬的不在少數(shù)。而同一時(shí)期進(jìn)入股市的投資者,大多還處于虧損或是微利狀態(tài),除了靠公司上市發(fā)大財(cái)?shù)娜送,很難在身邊找到炒股賺大錢的人。這是否意味著未來獲得暴利的機(jī)會(huì)依然在樓市呢?

顯然,我們不能因此輕易得出結(jié)論。因?yàn)椋诠墒袆偲鸩降?0年,也造就了一大批富翁,但由于股市嚴(yán)重透支了未來,導(dǎo)致后10年的漲幅基本可以忽略不計(jì),F(xiàn)在的樓市會(huì)否重蹈股市的覆轍呢?我們還需要通過時(shí)間來檢驗(yàn)。

經(jīng)歷了2009年的暴漲和2010年的調(diào)控,2011年投資房產(chǎn)還能獲得意外的驚喜嗎?要回答這個(gè)問題,我們需要對(duì)影響房產(chǎn)投資的三個(gè)主要因素房?jī)r(jià)的漲幅、首付款的比例、房貸利率的高低進(jìn)行分析(國(guó)內(nèi)的租金收益率太低,投資時(shí)基本上不考慮),才能得到更清晰的答案。

首付比例影響投資收益率

在房產(chǎn)牛市時(shí),對(duì)投資收益率產(chǎn)生重大影響的因素是首付款比例。首付款比例越低,資金的收益率越高。以上海市一套200萬元的住宅為例,我們可以看一下在不同首付款比例的情況下,資金的收益率變化。假設(shè)購(gòu)買這套住房的時(shí)間是2009年初,契稅按3%計(jì)算,一年后以300萬元拋出這套房,營(yíng)業(yè)稅為總價(jià)的5.5%,個(gè)調(diào)稅為2%,交易傭金為1%,貸款利率為基準(zhǔn)利率打7折為4.158%,貸款年限為30年。

按照2009年的政策,房貸首付比例最低為2成,也就是說首付40萬元,就可以買下這樣一套住宅,再支付掉60000元的契稅,其余的160萬元靠銀行貸款,每月還款為7785.1元。一年的時(shí)間共需要支付利息66010元,賣房時(shí)需要支付營(yíng)業(yè)稅165000元,個(gè)調(diào)稅60000元,交易傭金30000元,凈利潤(rùn)為618990元,與40萬元的首付相比,一年的收益率達(dá)到了154.75%。

如果購(gòu)房者是首付3成購(gòu)買的房產(chǎn),在房?jī)r(jià)漲幅相同的情況下,由于首付款比例提高,貸款額減少,相應(yīng)的利息支出也減少,最終凈利潤(rùn)將上升8252元,達(dá)到627242元,但對(duì)于60萬元的首付款而言,一年的收益率降低到了104.54%。

如果采用5成首付的方式購(gòu)房,最終的資金收益率降低為64.37%;而如果用全額付款的方式,資金收益率近為34.25%。(見附表1)

目前,房產(chǎn)政策已經(jīng)明確了首套房首付比例不得低于30%,二套房首付比例不得低于50%,而三套以上住房不得貸款,這也就決定了房產(chǎn)投資的收益率不可能像2009年那么高了。

附表 不同首付比例對(duì)房產(chǎn)投資收益率的影響

房產(chǎn)投資暴利不在 房?jī)r(jià)年漲幅低于5%將虧損

房貸利率是核心指標(biāo)

在2008年全球金融危機(jī)的影響下,2009年并沒有多少人對(duì)收入的增長(zhǎng)抱有樂觀的預(yù)期,可就在這樣的背景下,房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了大幅度的上漲,這又是為什么呢?主要的原因就是房貸利率的下跌。2008年房貸最優(yōu)利率最高曾達(dá)到6.66%,而到了年底最優(yōu)利率降為了4.158%,如此大的利率降幅,促成了2009年的房?jī)r(jià)大漲。

2010年4月以后,房產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái),二套房貸款利率要按基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算,按12月25日加息后的基準(zhǔn)利率6.4%計(jì)算,二套房貸的利率已經(jīng)超過了7%,達(dá)到了7.04%,比2008年的6.66%還要高。此前,所有的銀行都停止執(zhí)行首套房貸利率打7折的優(yōu)惠政策,普遍實(shí)行的是打85折的政策。近期,部分銀行開始對(duì)首套房貸按基準(zhǔn)利率放貸,使得購(gòu)房的資金成本越來越高。如果2011年基準(zhǔn)利率再提高1個(gè)百分點(diǎn),即使首套房仍能享受85折的優(yōu)惠利率,房貸利率也要達(dá)到6.29%,基本上回到了2008年的利率高峰期。由于國(guó)內(nèi)實(shí)施的都是浮動(dòng)利率貸款,利率的調(diào)高對(duì)購(gòu)房者的壓力將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間,不排除有投資者將面臨資金鏈斷裂的問題。

同樣,房貸利率對(duì)投資房產(chǎn)的收益率也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。還是以上面那個(gè)例子為例,在房貸利率為4.158%的情況下,30年100萬元貸款前兩年需要支付的利息為81786元,如果按最新的基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算,則前兩年需要支付的利息將達(dá)到139425元,成本增加了57639元,對(duì)投資收益率的影響是顯而易見的。

100萬元30年房貸月供對(duì)比

房產(chǎn)投資暴利不在 房?jī)r(jià)年漲幅低于5%將虧損

房?jī)r(jià)漲幅趨緩 投資未必合算

2010年,雖然房產(chǎn)調(diào)控措施越來越嚴(yán)厲,但房?jī)r(jià)仍然在頑強(qiáng)地上漲,但從漲幅上來看,已經(jīng)在明顯放緩了。以中房上海指住宅為例,2009年上漲了42.36%,2010年1~11月累計(jì)上漲了9.19%,考慮到2010年最后一個(gè)月房?jī)r(jià)也在上漲的因素,全年的漲幅應(yīng)該在10%左右。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字,2010年11月全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)回落到了7.7%,2010年12月這個(gè)數(shù)字還有可能更低。

在房?jī)r(jià)漲幅降低、交易成本居高不下的情況下,即使不考慮未來可能出臺(tái)的房產(chǎn)稅問題,房產(chǎn)投資是否仍然合算就需要認(rèn)真分析了,如果房?jī)r(jià)年漲幅不能達(dá)到5%以上,貸款買房還甚至還可能出現(xiàn)虧損的情況。

仍以購(gòu)買一套200萬元的一首住宅為例,按照多數(shù)投資者平均持有物業(yè)2年來計(jì)算,如果房?jī)r(jià)的漲幅為每年5%,兩年后這套住宅升值到2205000元。首付比例為50%,利率分別按基準(zhǔn)利率的85折、基準(zhǔn)利率和基準(zhǔn)利率的1.1倍來計(jì)算,2年的利息支出分別是107368元、126589元和139425元,加上要支付3%的契稅60000元、5.5%的營(yíng)業(yè)稅121275元和1%的交易傭金22050元,凈利潤(rùn)全部是負(fù)數(shù)(盡管房?jī)r(jià)上漲了,但漲幅無法覆蓋所有費(fèi)用,所以個(gè)調(diào)稅為0)。換句話說如果房?jī)r(jià)漲幅不大,短期內(nèi)貸款投資房產(chǎn)將出現(xiàn)虧損的局面。

受銀行限貸以及房貸利率較高的影響,部分投資者轉(zhuǎn)而采用全額付款的方式買房,這樣做雖然可以減少利息支出,但也降低了資金杠桿,收益率仍然不高。仍然是上面的例子,如果不采用銀行貸款,兩年后房?jī)r(jià)上漲了205000元,去掉契稅、營(yíng)業(yè)稅和交易傭金后,余額為55675元,如果是按房產(chǎn)全額的2%繳納個(gè)調(diào)稅,需繳納44100元,而如果按差額的20%繳納,則只需繳納11135元,顯然后一種方式繳稅比較合算,扣除后2年的凈利潤(rùn)為44540元,按200萬元的房款計(jì)算,投資兩年僅獲得了約2.227%的收益,平均每年只有1%多一點(diǎn),不僅跑不贏CPI,比銀行存款的收益還要低。即便房?jī)r(jià)漲幅能夠達(dá)到7%,2年的投資回報(bào)率也只有3%多一點(diǎn),平均每年還不到2%。像2009年那樣短期內(nèi)獲得暴利的機(jī)會(huì)基本不存在。

自住可以關(guān)注保障性住房

2011年是國(guó)家大力發(fā)展保障性住房的一年,2010年全國(guó)共建成370萬套保障房,2011年將開工建設(shè)1000萬套保障房,未來保障房的數(shù)量還會(huì)更多。因此,對(duì)于目前收入不高,打算購(gòu)房自住的年輕人來說,完全可以稍微等一等,看看保障房的保障范圍究竟又多大。根據(jù)上海的經(jīng)驗(yàn),凡是購(gòu)買過住房的人都沒有資格申請(qǐng)保障房。如果各方面都符合政策要求,完全可以走保障房這條路來解決住房問題;如果不符合要求,也可以通過資金的積累和收入的提高,來增加購(gòu)房能力。大可不必在條件不完全具備的情況下,盲目出手當(dāng)房奴。


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