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| 政策凈化房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng) |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2010/12/28 11:17:00 |
政策凈化房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)
評(píng)估是房地產(chǎn)交易的重要一環(huán)。
房地產(chǎn)評(píng)估制度是房地產(chǎn)法確立的基本制度之一。2004年隨著行政許可法的實(shí)施，房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)資質(zhì)認(rèn)證業(yè)務(wù)，均列在了國家行政許可的范圍，這從根本上建立了估價(jià)行政許可制度。隨后建立了法律體系以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如頒布了房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、拆遷估價(jià)的指引及指導(dǎo)等法規(guī)。國內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)基本上從法律的角度確立了合法地位和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2005年12月1日開始施行的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》使評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展更趨成熟。
隨著評(píng)估業(yè)的發(fā)展，估價(jià)師隊(duì)伍也呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，從1994年的243人，上升到現(xiàn)在的20000~30000人，估價(jià)機(jī)構(gòu)目前有2000~3000家。業(yè)務(wù)范圍從當(dāng)初對(duì)契稅的評(píng)估發(fā)展到抵押、拆遷、司法仲裁、拍賣處置、資本市場(chǎng)等業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的發(fā)展速度非常快。
但在這樣一個(gè)經(jīng)過十幾年快速發(fā)展的市場(chǎng)，卻存在著高風(fēng)險(xiǎn)性。即不規(guī)范的交易行為時(shí)常擾亂市場(chǎng)已經(jīng)建立起的交易規(guī)則。
在業(yè)內(nèi)有十幾年房地產(chǎn)評(píng)估工作經(jīng)歷的北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理閆旭東，為完成公司所承接的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)經(jīng)常行走在國內(nèi)一些較大的城市，并對(duì)一些房地產(chǎn)評(píng)估公司的非市場(chǎng)化操作行為有所了解。他舉例說，市場(chǎng)的慘烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致一家知名房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)靠賣章獲取利潤(rùn)，某城市的兩家公司同時(shí)掛靠上了這家公司，結(jié)果出現(xiàn)了當(dāng)事人雙方找到同一個(gè)機(jī)構(gòu)的兩個(gè)辦事處。同一標(biāo)的物、同一估價(jià)目的、同一估價(jià)基準(zhǔn)日、同一個(gè)公司評(píng)估，但評(píng)估結(jié)果一個(gè)是4萬元，一個(gè)是20萬元，相差近5倍，原因就是迎合客戶的需要。
閆旭東指出，一些公司的虛假報(bào)價(jià)、打折、回扣等行為一方面影響了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的公信力，導(dǎo)致盈利下降；另一方面銀行乃至國家將背負(fù)巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)。
“比如拆遷評(píng)估，2000年時(shí)的評(píng)估費(fèi)用是1.5%，而現(xiàn)在是0.5%，是以前的13。同時(shí)，我們的公信力也存在一定程度的打折。”閆旭東說。
閆旭東所指的非市場(chǎng)化操作手法是指交易中，委托方往往希望估價(jià)師按其意愿調(diào)整標(biāo)的物價(jià)格，以獲得較高的利潤(rùn)或銀行貸款。一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了抓住業(yè)務(wù)，往往按其要求辦理。如500萬元的價(jià)值，往往可以評(píng)出1000萬元的貸款。而傭金也是按照評(píng)估金額收取，因此雙方均得利。按照國家標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估總價(jià)超過人民幣100萬元，評(píng)估收費(fèi)按評(píng)估總價(jià)1‰收取。
“市場(chǎng)情況就是如此。對(duì)于專業(yè)的評(píng)估公司來說，評(píng)估報(bào)告中除了物業(yè)的評(píng)估價(jià)格之外，還應(yīng)對(duì)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，但這樣的報(bào)告在國內(nèi)的同行中很少看到，多是高估價(jià)行為�！钡谝惶酱骶S斯物業(yè)顧問有限公司助理董事胡建明說。
而香港測(cè)量師協(xié)會(huì)曾對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估下的定義是市場(chǎng)上能夠承受的最高價(jià)格。所以，所評(píng)物業(yè)的價(jià)格應(yīng)是市場(chǎng)上能夠承受的最高價(jià)格。通過評(píng)估服務(wù)獲取一定的傭金收入。
利益驅(qū)使
在不規(guī)范的交易過程中，一方面房地產(chǎn)評(píng)估公司獲取了利益，另一方面委托人多貸了款，銀行部門將背負(fù)巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這樣的風(fēng)險(xiǎn)，銀行是否不知？
胡建明認(rèn)為，我國有三個(gè)主管部門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，二是國土資源部所屬以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu)，三是國資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，會(huì)得出三個(gè)不同的價(jià)值。胡建明認(rèn)為這不是事件本身導(dǎo)致的結(jié)果，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款程序是其主要原因。
從業(yè)務(wù)對(duì)象來看，國內(nèi)評(píng)估公司接待的客戶是業(yè)主或是企業(yè)，但其終端客戶卻是銀行。據(jù)閆旭東介紹，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)80%的業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)抵押，委托人可能是房地產(chǎn)商、公司或個(gè)人，但最終使用報(bào)告的客戶是銀行。為了盡可能地得到業(yè)務(wù)，評(píng)估公司業(yè)務(wù)之外的活動(dòng)就是銀行“公關(guān)”。
從關(guān)系鏈條來分析，國內(nèi)購房者在購買住宅時(shí)，通常會(huì)與開發(fā)商定好預(yù)付比例及貸款金額（一般是首付20%，8成貸款），再由開發(fā)商指定貸款銀行。貸款過程中，銀行為了規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)要求購房者委托評(píng)估公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，而選擇范圍通常是由銀行指定的幾家評(píng)估公司。有時(shí)，銀行方面的某些言語也會(huì)引導(dǎo)購房者的委托方向。另外，銀行貸給大型企業(yè)貸款時(shí)，也需要評(píng)估公司的一紙估價(jià)分析表，評(píng)估企業(yè)通過回扣滿足企業(yè)多貸款的需求。胡建明介紹說，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款評(píng)估業(yè)務(wù)，從某種意義上來說是銀行決定著評(píng)估公司的業(yè)務(wù)量。為了進(jìn)入銀行的備選評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)不惜采用一些不規(guī)范的操作手段。又由于銀行的名單中不只一家評(píng)估公司，某些評(píng)估機(jī)構(gòu)通常會(huì)“公關(guān)”銀行的相關(guān)人士以獲得相對(duì)較多的業(yè)務(wù)量。
事實(shí)上，評(píng)估公司的存在是為了給出公正的價(jià)格，為貸款行為提供參考。銀行為了減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)委托獨(dú)立的評(píng)估公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，再根據(jù)評(píng)估公司的意見來分析貸款的風(fēng)險(xiǎn)及貸款額度。
在香港，購房者把物業(yè)的相關(guān)資料交給銀行后，銀行會(huì)把評(píng)估業(yè)務(wù)交由2~3家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行初步評(píng)估。為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行通常在考慮評(píng)估質(zhì)量的基礎(chǔ)上偏向保守的評(píng)估結(jié)果。哪個(gè)評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果比較保守，貸款員就會(huì)把業(yè)務(wù)交給該評(píng)估公司辦理。銀行在接納評(píng)估公司的意見后才決定貸款額度，評(píng)估公司是中立的。并且個(gè)人也可以不通過銀行而自主選擇評(píng)估公司去獲得貸款。對(duì)于其他業(yè)務(wù)尤其是價(jià)值量大的物業(yè)，為了避免評(píng)估機(jī)構(gòu)抬高或壓低物業(yè)價(jià)格的現(xiàn)象，銀行會(huì)聘請(qǐng)兩家評(píng)估公司對(duì)物業(yè)分別進(jìn)行評(píng)估，然后由雙方對(duì)各自的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行辨證。
“國內(nèi)的很多情況則恰恰相反。”胡建明說，“由于是委托給銀行指定的評(píng)估公司，委托企業(yè)和評(píng)估公司鉆了空子。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行部分內(nèi)部人士也脫不了干系。由于收受了房地產(chǎn)評(píng)估公司的回扣，一些銀行不顧市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，完全按照指定評(píng)估公司的估價(jià)進(jìn)行放貸，因此在運(yùn)作過程中，本身值500萬元的物業(yè)，放貸1000萬元；規(guī)避市場(chǎng)價(jià)，按照建造成本高估價(jià)；企業(yè)抵押土地、房產(chǎn)或物業(yè)中的某一層，銀行也會(huì)放貸�！耙粋�(gè)省級(jí)的銀行部門曾公開發(fā)文件要求抽取房地產(chǎn)評(píng)估中介服務(wù)費(fèi)。”閆旭東說。通過利益關(guān)系運(yùn)作市場(chǎng)，對(duì)于銀行來說的確存在著高風(fēng)險(xiǎn)，如前所述，幾百萬元的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都有可能由銀行來背負(fù)。
“這說明業(yè)內(nèi)監(jiān)管機(jī)制還不健全，還沒有建立完善的責(zé)任認(rèn)定和追究承擔(dān)制度�，F(xiàn)在各地行業(yè)協(xié)會(huì)普遍建立了評(píng)估技術(shù)專家鑒定委員會(huì)，這是一個(gè)很好的約束機(jī)制�！遍Z旭東說。
市場(chǎng)決定交易
在業(yè)內(nèi)人士看來，除了銀行的風(fēng)險(xiǎn)外，評(píng)估公司自身也會(huì)喪失公信力。評(píng)估公司是獨(dú)立的第三方公司，不能依附于任何企業(yè)。但現(xiàn)在的問題是，很多客戶選擇某某公司不是沖著公信力或品牌，而是為了多貸款，這也反映出企業(yè)的公信力在下降。
“為了客戶要求而變動(dòng)價(jià)格是沒意義的，特別是在買賣交易時(shí)，不是說評(píng)估公司把價(jià)格評(píng)高，買方就可以接受。”戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)有限公司副總經(jīng)理葉子華說。
戴德梁行從香港進(jìn)入內(nèi)地，在評(píng)定標(biāo)的物價(jià)格時(shí)，一方面考查市場(chǎng)因素，另一方面也要考查購買方現(xiàn)金流的承受能力，從而決定購買方是否可以購買。
在交易過程中，他們也曾遇到賣方要求提高標(biāo)的物價(jià)格的項(xiàng)目。“一般情況下我們會(huì)給客戶進(jìn)行解釋，評(píng)高一點(diǎn)并不代表能賣高，買家自己會(huì)計(jì)算，并且從國際交易行為來看，買方必定會(huì)在賣方提供的價(jià)格上打折扣�！比~子華說，“當(dāng)客戶希望獲得更多的貸款時(shí)，問題比較棘手。好在我們的客戶多是國外的銀行機(jī)構(gòu)，客戶也明白國外銀行有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)評(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)確性及公正性有較強(qiáng)的要求，往往要求評(píng)估師對(duì)報(bào)告內(nèi)容作詳細(xì)的剖析�！�
戴德梁行等國外評(píng)估機(jī)構(gòu)的堅(jiān)持原則贏得了自己的客戶。這些客戶在閆旭東看來均是實(shí)力客戶，作為北京市技術(shù)專家委員會(huì)和房屋拆遷評(píng)估鑒定委員會(huì)主任的他明白，國內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)再不按規(guī)則出牌將失去市場(chǎng)，而品牌公司的進(jìn)入正在規(guī)范國內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)。
“狼來了并不可怕，相反帶來了行業(yè)上的進(jìn)步，提升了整個(gè)行業(yè)的盈利能力。我們希望市場(chǎng)有力量，通過這些力量對(duì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀能夠有所改變�！闭劦絿飧�(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，閆旭東表示，“世邦魏理仕或是仲量聯(lián)行等國際品牌的進(jìn)入與我們是良性的競(jìng)爭(zhēng)。他們對(duì)客戶進(jìn)行了品牌概念和規(guī)范操作手法的灌輸，實(shí)際上促進(jìn)了國內(nèi)評(píng)估企業(yè)品牌化的進(jìn)程，客戶也會(huì)從注意國外品牌轉(zhuǎn)而注意國內(nèi)品牌。”
政策逐步規(guī)范
繼《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》后，今年1月，由建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。商業(yè)銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)協(xié)作費(fèi)、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。商業(yè)銀行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行審核的人員，應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能，不得參與信貸決策。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用辦法由商業(yè)銀行制定。在執(zhí)行過程中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況。
據(jù)了解，《通知》的發(fā)布，加上此前發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，相信國內(nèi)房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)將越來越規(guī)范。
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