一個是位于東四環(huán)地標(biāo)性建筑盤古大觀,一個是長安街上CBD寸土寸金的長安8號,曾經(jīng)聲名顯赫如今卻遭遇集體退房。上個月,這兩個豪宅項(xiàng)目僅住宅部分就退掉了12套房,退房金額達(dá)到了3個多億。
在驚嘆開發(fā)商的“悲壯”損失之外,記者 調(diào)查發(fā)現(xiàn),此次所退房源竟然基本上都是一兩年前購買的。在目前這個低迷的樓市下,是誰能讓開發(fā)商到手的鴨子又飛掉?這其中是否存在開發(fā)商“假按揭”騙貸的可能?本報記者進(jìn)行了深入 調(diào)查。
事件
10月倆豪宅退房21套
金融政策調(diào)控三套房停貸,二套房首付提高導(dǎo)致很多人辦不下貸款,出現(xiàn)退房是正,F(xiàn)象也無可厚非。但記者卻發(fā)現(xiàn),這一個售價10萬一平米,一個叫賣8萬一平米的豪宅竟也出現(xiàn)了退房,而且退得相當(dāng)詭異。
房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示,10月15日,盤古大觀一下子退掉了9套商業(yè)用房,同一天,長安8號也退掉了10套公寓,然而好戲還沒結(jié)束,緊接著一周之后,盤古大觀又退掉了兩套公寓。
僅住宅這一項(xiàng),兩個項(xiàng)目“損失”的總房款就多達(dá)3個多億。
疑點(diǎn)一:買了一兩年才退?
說這房退得詭異,其中之一就是這房子從購買到退掉共計(jì)花了一兩年的時間,不像是購房者所為。
房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,盤古大觀退掉的商業(yè)用房都是2008年賣出,兩套住宅是2009年7月賣出,而長安8號退的房子也是2009年3月賣出。
“如果說是購房者不能辦貸款,所以要退房,那么顯然這兩個樓盤不屬于這類情況。”某樓市研究機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示。
據(jù)介紹,貸款買新盤,要等樓盤封頂銀行才給放貸,從簽訂購房合同到樓盤封頂可能有半年到一年的時間,如果封頂了,購房者才知道自己不能貸款,也有退房的可能。但盤古大觀是現(xiàn)房,買了就能貸款,長安8號雖然還在建設(shè)當(dāng)中,但去年3月也封頂了,顯然也不屬于正常的購房者退房情況。
疑點(diǎn)二:退房率高達(dá)48%嚴(yán)重超標(biāo)
一個樓盤退房率在1%左右是正常現(xiàn)象,而盤古大觀的退房率高達(dá)48%。從2008年開始該項(xiàng)目就在不停地退房,三年共退房112次,而2006年取得的預(yù)售證上顯示,其總共才有239套公寓以及商業(yè)項(xiàng)目在售,等于說一半的房子都有退房記錄,而截至今天其總共才銷售了42套房。
同樣,長安8號的退房率也在3%以上。
疑點(diǎn)三:誰能讓開發(fā)商“吐錢”?
樓市萎靡,預(yù)售資金將被監(jiān)管,錢對于開發(fā)商來說,無疑就像要命的血液一樣,3個億的資金,開發(fā)商賺了一兩年,現(xiàn)在再吐出來?而且還是在資金鏈緊繃的時刻,是何方神圣能讓開發(fā)商痛快退房?一般購房者顯然沒這個能量。
調(diào)查:先買后退被疑假按揭
“時隔一兩年購房者才退房,我倒是沒有遇見過!本┏悄炒笮烷_發(fā)商營銷總監(jiān)告訴記者,無論什么理由都說不通。該人士告訴記者,不排除開發(fā)商當(dāng)初“自買自賣”進(jìn)行假按揭的可能。
記者觀察到,倆豪宅退掉的房子全部是2008年-2009年期間簽約的,當(dāng)時樓市萎靡不振,開發(fā)商普遍資金緊張,降價促銷甚至六折開賣比比皆是。
用自己的人買自己的房子,從銀行獲得貸款,等樓市回暖之后再退掉房子,不僅緩解了資金緊張,而且等待樓市回暖之后房價上漲接著往外賣,怎么算,開發(fā)商這招都是穩(wěn)賺不賠。
“上述現(xiàn)象的出現(xiàn),有三種原因都會導(dǎo)致這種退房記錄,如果簡單推斷就是假按揭,未免武斷。”一位不愿透露姓名的資深專業(yè)人士則表示,“假按揭”一說不能一概而論。
可能性一:炒房者失敗退出
可能性:1%
前幾年炒豪宅,后來趕上宏觀調(diào)控認(rèn)為獲利的前景不大,于是非要退房,而開發(fā)商認(rèn)為現(xiàn)在的房價上漲,即使退自己也沒什么損失,于是答應(yīng)退房。
然而,盤古大觀2008年的時候售價是六七萬一平米,現(xiàn)在卻是10萬一平米,投資客即使把房子當(dāng)二手房賣掉,也比原價退給開發(fā)商強(qiáng),賺個幾千萬沒問題。
可能性二:向朋友“抵押貸款”可能性:30%
前年和去年初,開發(fā)企業(yè)確實(shí)資金有困難,這時難免向其他企業(yè)和自然人借錢,借錢就要有抵押物,哪怕是親戚朋友,于是開發(fā)商就把房子假裝銷售抵押給其債權(quán)人,借款到期的時候,債權(quán)人要錢要房子都可以。這種方式被稱為“民間借貸”。
借錢就得還,現(xiàn)在房子退了,說明錢還上了,可是開發(fā)商拿什么來還錢,雖然2009年樓市火爆,但對于這兩個豪宅來說沒沾到什么便宜,房子并沒賣出去多少。
可能性三:“自己賣給自己”
可能性:69%
最有可能的情況莫過于媒體常常提到的開發(fā)商“自買自賣”行為。開發(fā)商找一些員工、親戚甚至民工,借來身份證辦理購房手續(xù),從而從銀行獲得貸款以彌補(bǔ)資金缺口。對于這兩個豪宅項(xiàng)目來說,一套房子總價至少上千萬,即便首付五成,一套房子也能獲得至少500萬的貸款。
對于開發(fā)商來說,這是有百利而無一害的買賣。既解決了燃眉之急,也能用長遠(yuǎn)的眼光看待房價,而2009年,京城不少樓盤都是這樣前面賣得歡,后面退得也快。
鏈接:京城樓市被指假按揭案例
1.中堂5號樓在2009年1月14日當(dāng)天有46套退房
2.尚城在2009年3月25日一天有181套房子被退掉
3.沸城有10套房源曾被退了兩次,退房時間集中在2009年3月和2008年11月
追訪
住建委已介入調(diào)查
上述專家都認(rèn)為,盤古大觀和長安8號時隔兩年辦理退房,主管部門是如何認(rèn)定是此事關(guān)鍵。
今天上午,北京市住建委有關(guān)部門表示,已獲悉此事,針對本報記者的疑問,將在 調(diào)查后給予明確答復(fù)。
關(guān)鍵詞:假按揭
知名房地產(chǎn)律師、北京億中律師事務(wù)所王京平介紹,“假按揭”本身并不是罪名,但一旦查實(shí),法律是會嚴(yán)懲的。
去年轟動全國的北京森豪公寓7.5億元假按揭騙貸案,由開發(fā)商、銀行、律師、虛假購房人四方合謀構(gòu)成,法院以信用證詐騙罪、合同詐騙罪判處開發(fā)商老板無期徒刑,同時被判刑的還有律師和銀行工作人員。
記者手記
原來并非“不差錢”
凡是關(guān)注房地產(chǎn)的媒體都曾說過“不差錢”這個詞,因?yàn)樵诓稍L、報道房地產(chǎn)企業(yè)的時候,老總都這么說。不過,在寫完這篇稿子的時候,記者突然發(fā)現(xiàn)了一個問題——所有的媒體都上當(dāng)了。
“不差錢”你跟炒房團(tuán)搞什么貓膩?“不差錢”你民間借貸干啥?“不差錢”更不可能 “自己賣給自己”,專家列舉集中退房的三種原因,哪一個不是因?yàn)槟悴铄X?
今天,媒體又開始質(zhì)詢“假按揭”,即使我們有點(diǎn)兒將問題擴(kuò)大化,其結(jié)果也是讓開發(fā)商“資金鏈不會斷裂”的真正原因曝光,打斷那只死扛房價的胳膊,讓“房價越調(diào)越高”的陰謀破產(chǎn)。
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