評估個人購房財力的七大步驟：

  第一步：看現(xiàn)金等價物。此概念源自會計學，即評估你的現(xiàn)金，不應該看你的銀行存款，還應看變現(xiàn)能力比較的各類股票、債券等。

現(xiàn)金等價物=銀行存款+國庫券+債券+股票+基金

  第二步：算資金周轉。還款是持續(xù)比較長的時間，所以一定看自己的資金周轉資金周轉留存=平均月開支×3~5

  第三步：計算籌款能力�；I款能力=現(xiàn)金等價物-資金周轉留存+其他突進的籌款（如典當、親友資助）

  第四步：計算月收入。月收入=工資收入+其他收益（如股票、債券等已經(jīng)準備賣出籌資金，則此收益不能計算入內）

  第五步：每月合理還款能力。合理還款能力=月收入×40%~50%

  第六步：估算銀行可借款額。根據(jù)自己的每月合理還款能力和可以貸款年限和自己希望貸款年限的平衡，計算可得

  第七步：估算最大房款

  最大房款=籌款能力（首付款）+銀行可借款額+公積金可貸金額。其中籌款能力 / 最大房款 >20%~30%

20%為購新房，30%為二手房

 

 

  1、所購住房應該符合申請銀行的個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的購房貸款范圍；

  2、在具備申請個人住房公積金貸款的資格的同時，還應具備個人住房商業(yè)性貸款的條件；

  3、申請個人住房組合貸款，個人住房公積金貸款最高為30萬元。

  4、申請個人住房組合貸款中個人住房公積金貸款部分，按個人住房公積金貸款利率計算；個人住房商業(yè)性貸款部分，按個人住房商業(yè)性貸款利率計算。

 

 

  1、申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（并隨帶身份證復印件）每人各1份。

  2、申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的戶口薄（并隨帶戶口薄復印件）各1份，如申請人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關系說明

  3、 原產權證1份；現(xiàn)房權證中應注明是商品房、平價房或安居房

  4、經(jīng)由交易中心提供的上海市房地產買賣合同2份；

  5、 房價30％或以上預付款收據(jù)原件及復印件1份

  6、 借款申請表1份：個人住房商業(yè)性貸款申請表1份、個人住房公積金借款申請表2份

  7、借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業(yè)性借款合同5本，抵押合同4本；擔保合同1份；

  8、借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親的單位和個人住房公積金帳號（或職工住房公積金結存單）每人各1份

  9、 借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份

  10、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等。（根據(jù)備注情況確定，包括工資單、個人所得稅納稅單，三資企業(yè)員工由單位提供月收入證明；私營工商業(yè)者提供單位近期營業(yè)稅、所得稅及財務會計報表；銀行存單、有價證券以及經(jīng)常性匯款來源證明等）

  11、如以上資產屬申請人家庭成員所有，需附送有關家庭成員同意共同還款承諾書1份

  12、已存滿規(guī)定期限的住房儲蓄存單和（或）存折1份（申請住房儲蓄個人住房商業(yè)性貸款時需提供，其他類型則不必）

  13、企業(yè)允許借款申請辦理企業(yè)住房基金個人住房貸款的證明1份（申請企業(yè)住房基金個人住房商業(yè)性貸款時需提供，其他類型則不）

  一般銀行會讓您遞交下列材料，身份證明，婚姻證明，戶籍材料，收入證明及有效的交易證明材料。然后進行審批，簽定借款合同，放款。

  （1）身份證明。一般來說只要提供身份證即可，護照、現(xiàn)役軍人證也同樣有效。但要注意，買賣合同上購買方的全部人員和其配偶都要提供。未成年人還未領取身份證的應提供獨生子女證，非獨生子女應提供出生證明。

  （2）婚姻證明。指上列人員已婚的應提供結婚證明書，已成年而未婚的應出具單身證明，離異的人士應提供離婚證（法院判決書也可）和離婚未再婚證明，喪偶的應提供配偶的死亡證明（戶口簿上已注明喪偶也可）及喪偶未再婚證明。這些證明可到工作單位或街道政局開具。

  （3）收入證明。收入證明應加蓋工作單位的有效公章，并寫明聯(lián)系人，聯(lián)系電話以及單位地址以備銀行核查。

  （4）另外還要提供您購買房屋的買賣合同和上家原產證的復印件以及由中介機構見證蓋章的預付房款收據(jù)。

  （5）貸款涉及的費用。由于二手房交易的特殊性，銀行一般會指定貸款擔保公司提供服務，擔保公司一般會收取手續(xù)費和擔保費。另外客戶還需購規(guī)定的保險，如涉及貸款公證還需交納公證費。

  （6）貸款發(fā)放的時間。一般在收齊材料后三至五個工作日便可至銀行簽約。將在交易中心出他項權利證明后三至五個工作日左右發(fā)放。

  最后還要提醒大家，要注意平時各種日常費用的準時支付，如水電煤氣，電話、手機等費用的拖欠均會影響個人的信用值而影響貸款審核。

  （7）沖還款掌握兩個時段兩種方式

  許多市民在還貸模式上選擇公積金貸款和商業(yè)性貸款共同還貸，借款人可根據(jù)自己公積金繳納情況到銀行測算可以獲得的貸款金額和每月還款數(shù)。假設每月公積金貸款還款1200元，商業(yè)貸款還款1000，若提取公積金為1萬元，選擇“余額沖貸法”，提取的公積金應先歸還當月應還住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款本息，剩余金額7800元（10000-1200-1000）可一次性沖還住房公積金貸款本金，還清住房公積金貸款后，尚有余額時，可沖還商業(yè)性住房貸款本金。沖貸后，借款人可選擇月還款額不變，縮短原還款期限方式，或還款期限不變，減少月還款額方式進行還貸。上例如果選擇”逐月還款法”，每月等額還貸金額保持2200不變，提取公積金1萬元按照先扣公積金貸款再扣商業(yè)性個人住房貸款的順序每月連續(xù)扣除，余額不足時，借款人應及時將足額金額充入還款銀行卡中。兩種還貸法市民可依據(jù)自身實際情況來選擇。

  提取還貸時間兩時段要掌握：借款人9月至第二年3月底簽訂授權書的，第二年4月至6月份辦理提取還貸劃款；4月至8月底簽訂授權書的，9月至10月份辦理提取還貸劃款。申請?zhí)崛∵�貸的地點為個人住房貸款原貸款銀行；提取還貸的資金儲備方式有特別要求，根據(jù)上海市公積金管理中心提取還貸的規(guī)定，提取還貸資金一律不得提現(xiàn)和消費，只能用于歸還個人住房貸款，借款人在辦理個人住房貸款的同時需申辦一張金穗借記卡，簽署《委托銀行提取住房公積金歸還個人住房貸款授權書》，委托銀行每年提取住房公積金劃入借款人帳戶，用于歸還個人住房貸款本息。另外，借款人欲變更提到還貸內容，應在規(guī)定的提取還貸時間之前向貸款銀行提出申請，重新簽訂《授權書》。

 

 

  一、確定按揭服務公司和貸款方案

  借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

  二、查詢公積金(如需公積金貸款)

  與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

  三、簽定房屋買賣合同

  借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，各地的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶。

  四、準備貸款資料，審核貸款資質

  按揭服務公司協(xié)助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估；并且由按揭服務公司進行初步審核。

  五、簽貸款協(xié)議，公證，保險

  按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

  六、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)

  借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務公司交貸款銀行。

  七、辦理房產證和抵押證明

  貸款人的房產證和他項權利證明辦出后，按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交銀行。

  八 、銀行放款

  銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務公司將所貸金額發(fā)放給借款人。

 

 

  一、房產產權證是整個房產交易的核心，業(yè)主必須清楚自己的房產證信息。例如房屋產權是否清晰，是不是抵押物業(yè)，房屋面積多大，屬性是住宅、商鋪、寫字樓還是房改房、安居房等。如果業(yè)主對自己物業(yè)的情況不熟悉，在交易過程中會造成不必要的麻煩。

  二、業(yè)主辦理過戶時風險還是很大的。有些買家需要向銀行貸款，而業(yè)主急于把房子賣掉，在買家申請貸款期間很快就辦理了房屋產權過戶。買家的申請貸款程序還沒有走完，物業(yè)的產權轉換就已經(jīng)發(fā)生了變化，也就是說，業(yè)主在沒有拿到房款的情況下，房產已經(jīng)屬于買家了。這樣業(yè)主很有可能損失慘重。

  三、是否把鑰匙放在中介公司，是讓許多業(yè)主頭痛的事情。如果不留下鑰匙，每次中介帶人來看房時，業(yè)主都要花費相當?shù)臅r間和精力。如果留下鑰匙，又可能因看房人次多而導致房屋有某些損害，若有家電或其它物件的話，更存在被盜風險。所以，業(yè)主如果留下鑰匙的話，一定要清點屋內物件數(shù)量，并與中介達成協(xié)議，使房屋受損的程度降到最低。

  四、找較具規(guī)模、信譽較好的中介公司代理房屋交易。在達成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介最好簽訂三方協(xié)議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價。

  五、留電話號碼一定要小心謹慎。最好不要留家庭電話，以防受到不必要的騷擾。

 

 

  二手房估價也是一門學問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機構的專業(yè)人員來評估。但沒有專業(yè)人員在場怎么辦？有關專家在此為你提供一個“土法子”，能將房產價格算出個大概，可作為開價時的一個參考。

  1.折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來，磚混結構一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；

  2.戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房(簡稱“三小”套型)，則扣減10%；

  3.房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一、二層是基準價，五層、六層扣減3%，七層減5%，三、四層則加3%，頂樓減5%；

  4.朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5%；

  5.小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒有單獨封閉，也減5%；屬于重點中小學區(qū)域的房子要加15%；

  6.習慣性心理因素。該因素也會使人們對買舊房心存壓力�；ê芏噱X才買套舊房，這一因素又使房價減8%。

  最后，在以上數(shù)據(jù)的基礎上，報價應為同地理位置商品房價格的60%至70%，約是當前周邊房屋租金的100倍。當然這只能作為一個參考，而房屋真正的價值還需專業(yè)人士來評估。

 

 

  問：購買二手房可以申請哪幾種貸款

  答：可以申請公積金貸款、個人購房商業(yè)性貸款和組合貸款三種。

  問：什么是住房公積金貸款？

  答：公積金貸款是本市各商業(yè)銀行受上海市公積金管理中心委托發(fā)放的政策性個人住房貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在本市城鎮(zhèn)購買自住住房時，以其所擁有的產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證，而向銀行申請的貸款。

  問：申請公積金貸款需要哪些條件？

  答：主要條件有：

  (1)有本市城鎮(zhèn)常住戶口；

  (2)申請前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月、且累計繳存住房公積金的時間不少于兩年；

  (3)購房首付的金額不低于所購房價的30%；

  (4)沒有尚未還清的貸款債務；

  (5)二手房貸款需要是具有產權的二手房。

  問：如何確定申請公積金貸款額度？

  答：在確定公積金貸款額度時，要同時滿足以下幾點：

  (1)不高于申請貸款時借款人公積金帳戶繳交余額的15倍，例如，假如至申請貸款之日前，您的公積金帳戶余額有5000元，則貸款額度不能超過7.5萬元，需要注意的是在貸款申請獲得批準之前，不可以將帳戶的儲存余額提取出來，否則很難申請到足額的貸款。

  (2)不高于所購房屋總價的70%，即如果房價為12萬元，貸款額不能超過8.4萬元。(3)公積金貸款最高額度為10萬元，這是因為公積金貸款是一種政策性的貸款，在利率方面有較大的優(yōu)惠，因此要對貸款額度進行限制。

  問：申請公積金貸款的最長期限是多少年？

  答：申請公積金貸款的最長年限為15年。問：申請商業(yè)性貸款要具備什么條件？

  答：購買二手房申請商業(yè)性貸款要具備的主要條件有：

  (1)有本市城鎮(zhèn)常住戶口；

  (2)購房首付的金額不低于所購房價的30%；

  (3)沒有尚未還清的貸款債務；

  (4)二手房貸款需要是具有產權的二手房。

 

 

  辦理二手房業(yè)務流程，具體的貸款手續(xù)和須攜帶的資料如下：

  買賣雙方簽定購房合同并支付首付款后，到個貸中心提出貸款申請。填寫貸款申請表(如果您已婚，請夫妻雙方一起前來)，中心工作人員經(jīng)過審批通過后，由建行出具《貸款承諾書》，作為購房者辦理貸款手續(xù)的依據(jù)。

  憑身份證原件領借款合同的貸款支付憑證回單，所需經(jīng)過的流程為:受理柜(受理貸款申請)-保險柜(辦理保險)-簽約柜(簽訂借款合同)-公證柜(辦理合同公證)-簽約柜(領取貸款合同)。

在取得《貸款承諾書》并就所抵押的房屋辦理保險后，即可持上述資料及《貸款承諾書》、擬用于還款的建行儲蓄存折和儲蓄卡或建行信用卡、保險單、與中心簽定《借款合同》、《抵押合同》等有關法律性文件，并辦理公證手續(xù)(如果買房者已婚，需夫妻雙方一起前來)。

  如果夫妻雙方或其中一方不能親自前來簽定合同，需授權委托另一方或第三方代為辦理貸款相關手續(xù)。授權委托書需經(jīng)公證，且受托人有轉委托權。

 

 

  a、夫妻雙方的身份證原件及復印件;

  b、與賣房者簽定的購房合同或購房意向書原件;

  c、首付款憑證原件及復印件;

  d、婚姻狀況證明:結婚證/離婚證明/未婚證明原件及復印件;

  e、戶口簿原件及復印件;

  f、資信證明原件(使用個貸中心提供的標準格式)。

  由于借款人收入情況復雜，中心工作人員可要求提供相關的其他證明材料的原件及復印件，如借款人為個體經(jīng)營戶，則提供營業(yè)執(zhí)照復印件及近三月的納稅憑證，經(jīng)營場所的房屋產權證或租賃合同;如借款人為企業(yè)法定代表人、負責人或股東，則提出營業(yè)執(zhí)照復印件、企業(yè)章程、近期的資產負債表和納稅憑證等;如借款申請人注明有除工資收入以外的其他收入來源的，應提交相關的證明材料。如利息收入，應提供存單、國庫券等憑證;房屋租憑收入，應提供房屋產權證或租憑合同;投資收入，應提供投資證明、被投資方的分紅決議及支付憑證等。

  g、銀行要求的其他資料。