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房屋買賣  
房屋買賣居間合同簽訂注意事項(xiàng)
作者:石家莊趙麗娜律師編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2010/10/13 13:57:00

 房屋買賣居間合同簽訂注意事項(xiàng)
    導(dǎo)讀:簽訂房產(chǎn)中介居間合同時(shí),應(yīng)注意哪些問題?律師為您總結(jié)房產(chǎn)中介居間合同簽訂的注意事項(xiàng)。通過房產(chǎn)中介居間下,達(dá)成購買意向的,中介公司一般會(huì)在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》簽訂前,要求雙方先行簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》或類似協(xié)議。
    簽訂這類協(xié)議的主要目的,在交易條件尚未完全達(dá)成一致或尚不具備簽訂正式合同的全部條件時(shí),由其中一方(通常是買受方)先行提出大致的交易條件。若對(duì)方(通常是出賣方)能夠接受并簽署,則視為雙方對(duì)交易條件基本達(dá)成一致。在約定期限或條件具備時(shí),雙方即按照約定簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
    上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師提醒并建議,簽訂房產(chǎn)中介居間合同時(shí),應(yīng)注意以下問題:
    一、【房產(chǎn)中介資質(zhì)】購房人先要了解中介人員的信息,如經(jīng)營范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號(hào)等。如果購房者在直接到中介公司進(jìn)行洽談的過程中,發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊(cè)登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號(hào)名不副實(shí),應(yīng)謹(jǐn)慎交易,向有關(guān)部門核實(shí)、舉報(bào)法,實(shí)踐中不乏中介公司人員卷款而逃的案例。
    二、【明確中介費(fèi)用】在合同中明晰中介費(fèi)用所包含的項(xiàng)目,中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費(fèi)外,其余的所謂墊資費(fèi)、看房費(fèi)、跑腿費(fèi)等等都屬于“黑收費(fèi)
    ”。同時(shí)根據(jù)《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋買賣,租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定:居住房屋買賣中介費(fèi)不超過成交價(jià)的2%
    ,也就是說對(duì)于買賣其中一方,最多只能收取1%的中介費(fèi),在合同中明晰中介費(fèi)的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)支付,但鑒于房屋交易過程中環(huán)節(jié)較多,可以將中介費(fèi)的支付與工作進(jìn)度相結(jié)合,做到哪一步就付哪一步的中介費(fèi)。注意居間合同要求一次性支付中介費(fèi)用或只介紹買、賣雙方認(rèn)識(shí)就全額收取中介服務(wù)費(fèi)相關(guān)條款。另外現(xiàn)在上海地區(qū)的銀行貸款都不在支付返利,有可能房產(chǎn)中介要求買賣雙方支付辦理貸款的服務(wù)費(fèi)。律師理解,支付可以但也只能支付給銀行,由銀行出具服務(wù)費(fèi)收據(jù),房產(chǎn)中介費(fèi)用只能是成交價(jià)的1%
    。
    三、【買賣雙方資料】這個(gè)方面主要是出賣方,需要提供房產(chǎn)證、銀行貸款情況、有無司法限制、有無租賃、有無抵押等相關(guān)資料(應(yīng)要求房產(chǎn)中介出具該房屋所在地交易中心房屋產(chǎn)權(quán)登記情況,俗稱“產(chǎn)調(diào)”)對(duì)于買方也就是身份證明。
    四、【意向金轉(zhuǎn)定金】一般買方付了意向金,在規(guī)定的日期內(nèi)是不得退意向金的,如在此期間賣方簽字確認(rèn),并收取了意向金,則轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń稹D敲创藭r(shí)如有變化,則要適用定金罰則雙倍返還。所以要格外留心定金、訂金,預(yù)付款,違約金條,尾款等款項(xiàng)。如果是對(duì)方提供的為格式合同,那么,在簽訂合同前,最好請(qǐng)專業(yè)律師把關(guān),修改、刪除合同中對(duì)己不利
    “霸王條款”,增加自身需要的條款,以達(dá)到利益平衡,降低糾紛、損失發(fā)生。
    五、【房款支付事項(xiàng)】買賣過程中各期支付金額、期限及方式都是要注意,一經(jīng)確認(rèn),不按約履行是要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的,所以要量里而行,多給自己留有時(shí)間和空間;稅收、相關(guān)費(fèi)用等的承擔(dān)及各類更名手續(xù)的辦理及費(fèi)用承擔(dān);該房屋內(nèi)是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項(xiàng)內(nèi)容均應(yīng)做出明確、詳細(xì)的約定。另外,若涉及車位問題,也需由雙方進(jìn)行明確約定。
    六、【交房設(shè)備戶口】交房要明確時(shí)間,逾期應(yīng)約定遲延履行金;設(shè)備裝修價(jià)款如另外作價(jià),則應(yīng)另簽協(xié)議,避免多繳稅費(fèi)。戶口最好是交易過戶前遷出,同時(shí)也需要明確約定具體的法律責(zé)任,這個(gè)一定要千萬注意。
    以上建議僅供參考,如果條件允許最好請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)律師陪購,避免發(fā)生不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)。

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