總結：通過上述四個真實案例分析，我們看到，離婚訴訟中雖然法院判決針對的是同樣情形的房產(chǎn)分割，但判決結果完全不同，個別案件中涉及到非直接購房方婚前出資的情況，也涉及到有另一方配偶主張婚前同居共同購房的情況，但是并未真正影響到案件實質性的判決結果。所以案例一、二和案例三、四判決差異是巨大的，這種判決的不同導致了法律界的爭議，也引起訴訟當事人的不滿，還有訴訟代理人的困惑，首先，我們先來看看兩種不同的判決結果對婚姻當事人的影響。

假設案例：以女方婚前購房，北京地區(qū)為例：

    基本情況：

   1、房屋購買價 100萬

   2、首付款 20萬

   3、女方婚前向銀行借款 80萬

   4、20年貸款期的本息和 120萬

   5、女方婚前個人還貸10萬

   6、結婚后夫妻共同還貸 20萬

   7、離婚時銀行剩下本金債務 60萬

 8、離婚時該房現(xiàn)市場價值 200萬

 

1．若判定該房產(chǎn)為女方婚前個人財產(chǎn)，則雙方凈收益比較為：

（＋為進項收入，－為出項支出）

見下表

     2． 若判定該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，歸女方所有，由女方給予男方折價，則雙方凈收益比較為：

       通過圖表分析我們看到不同判決結果對婚姻訴訟當事人的影響。當判決該房為一方婚前個人房產(chǎn)時，房產(chǎn)增值帶給購房人很大的利益，而當房產(chǎn)判為夫妻共同財產(chǎn)時，其收益至少縮水一半。這種利益的差別是巨大的，房屋財產(chǎn)的分割是否與當事人的付出相平衡，是否體現(xiàn)婚姻立法本意？在我們代理案件的過程中，這種爭議已多次引發(fā)了當事人的質疑。我作為一名專業(yè)的婚姻法律師，每當面臨當事人的這種質疑都難以回答。

 

        其次，我們再來看看法律依據(jù)方面的矛盾：

江蘇省高級人民法院關于使用《中華人民共和國婚姻法》及司法解釋若干問題》的討論紀要第十三條規(guī)定：夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸，如果在婚后取得房屋所有權的，無論登記在一方還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。對于一方婚前支付的首付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方返還。

而上海市高級人民法院規(guī)定：夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋，并按揭房款，產(chǎn)權登記在自己名下的，該房屋仍為個人財產(chǎn)，同樣，按揭貸款為其個人債務�；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質。因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務，為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠�，應當予以返還。

由此可見，由于現(xiàn)行《婚姻法》對此類房產(chǎn)分割無原則性規(guī)定，各地高院又出臺了不同的解釋或補充細則，才造成了全國同案不同判的混亂現(xiàn)象。我認為對此進行分析并統(tǒng)一認識非常必要。

在司法審判中，對該類房產(chǎn)又有三種不同判法：

1、 認定該房屋應為一方的個人財產(chǎn)�；楹笈渑家环絽⑴c共同貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質。離婚時尚未歸還的貸款為購房一方的個人債務，對婚后用夫妻共同財產(chǎn)歸還的部分貸款，應返還一半給配偶一方。

2、認定該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，直接對房產(chǎn)進行分割，未分到房產(chǎn)一方得到相應的房產(chǎn)價值折價款。對于一方婚前支付的房款（包括首付款及婚前還按揭款），由配偶一方返還給另一方一半，尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方共同承擔。

3、 認定該房產(chǎn)為一方的個人財產(chǎn)，尚未歸還的貸款為一方的個人債務。在婚姻存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應考慮房屋增值收益，由一方對配偶一方進行合理補償（不僅僅是償還對方一半的婚后還貸額）。

在第三種審判思路上又有兩種不同具體的操作方法：

（1）購房總成本=婚前首付款+一方婚前已還貸額+ 婚后夫妻共同還貸額+離婚時剩余的貸款本金

 配偶應得補償款=配偶還貸額/購房總成本*訴爭房屋市場價值

（2）配偶應得補償款=配偶還貸額/購房合同全價款*訴爭房屋市場價值

   上述兩種方法都是考慮到配偶另一方出資應當有相應的房產(chǎn)增值利益回報，區(qū)別是增值利益大小的計算方式的不同。

 

一 法律沖突及適用。

       在分析此類房產(chǎn)判決歸屬時，我注意到之所以有兩種完全相反的結果，是源于法官對《物權法》與《婚姻法》沖突認識的不同。比如，依據(jù)《婚姻法》，夫妻雙方婚后以一方名義購買房產(chǎn)所得首先當然推定為夫妻共同財產(chǎn)，且應屬于共同所有，而按《物權法》的規(guī)定，房產(chǎn)所有人對不動產(chǎn)不進行變更登記的，則不發(fā)生物權的變動。我認為，《民法通則》是我國的民事基本立法，而《婚姻法》《物權法》均為民事特別法，《物權法》中涉及到的財產(chǎn)關系的規(guī)定是一般的規(guī)定，而《婚姻法》涉及的財產(chǎn)關系的規(guī)定應該是特殊規(guī)定。因為婚姻財產(chǎn)關系是建立在夫妻身份的前提下，這種財產(chǎn)權不同于《物權法》《合同法》中的一般財產(chǎn)權。究其根本是受到身份法的調整，所有財產(chǎn)關系的確立或變更，消亡均以身份關系為前提，所以，在夫妻財產(chǎn)關系的內部，確定夫妻財產(chǎn)權利之歸屬應適用《婚姻法》，并且應從《婚姻法》立法本意來做判斷，而涉及到夫妻財產(chǎn)對外效力上，應當適用《物權法》。從這個角度看來，其實《物權法》《婚姻法》在財產(chǎn)關系調整上的沖突只是形式上的沖突，而不是實質上的沖突，在婚姻家庭關系中確定財產(chǎn)權屬時，除了要看形式的權屬登記外，更注重的是財產(chǎn)權的內容及構成、來源等實質性因素。在確定法律適用的這個大前提下，就可以進一步分析了

 

二 判斷夫妻共同財產(chǎn)或一方婚前個人財產(chǎn)的標準分析：

1、法定夫妻財產(chǎn)制分析：

       依據(jù)現(xiàn)行《婚姻法》第十七條：夫妻在婚姻存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產(chǎn)經(jīng)營所得；（三）知識產(chǎn)權的收益（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外。

       本條是對我國法定夫妻財產(chǎn)制的規(guī)定，法定財產(chǎn)制在世界各國可以分為：共同財產(chǎn)制，分別財產(chǎn)制，剩余共同財產(chǎn)制，聯(lián)合財產(chǎn)制等。而我國婚姻法在2001年修正時仍然選擇了夫妻共同財產(chǎn)制為法定財產(chǎn)制。因為“這是從我國現(xiàn)實的國情考慮的。在當前社會中，男女兩性的經(jīng)濟地位事實上仍存在著很大差距，職業(yè)女性的受教育程度、就業(yè)機會和經(jīng)濟收入大多不如男子，而一些婦女沒有參加就業(yè)或因養(yǎng)育子女、照顧家庭放棄了原有的職業(yè)，這些女性基本沒有獨立的經(jīng)濟收入，在這種情況下實行分別財產(chǎn)制，往往會形成事實上的夫妻不平等。而共同財產(chǎn)制有利于保障夫妻中經(jīng)濟能力較弱一方的權益，有利于實現(xiàn)真正的夫妻地位平等。同時保持法律的連續(xù)性，可以避免對婚姻家庭生活和社會生活產(chǎn)生劇烈的震蕩。這也符合我國文化傳統(tǒng)和當前絕大多數(shù)人對夫妻財產(chǎn)制的要求。共同財產(chǎn)制雖然在尊重個人意愿、保護個人權利上顯得不足，但更符合夫妻作為生活共同體的要求，有利于維系更加平等、和睦的家庭關系�！� (見王勝明著《婚姻法釋義》。)

       可見，共同財產(chǎn)制確定的本意是力求夫妻經(jīng)濟生活與身份生活趨于一致，貫徹婚姻共同生活之本質目的，符合婚姻的倫理機能，這有助于鼓勵夫妻雙方團結生活，同甘共苦，從而達到婚姻和諧穩(wěn)定的目的。

依據(jù)《婚姻法》第十七、十八條規(guī)定，然后結合上述法定財產(chǎn)制的分析，我們可以推定出確認夫妻共同財產(chǎn)與婚前個人財產(chǎn)定性的三點認識（不考慮約定財產(chǎn)制情況）

（1）一方婚前已獲得的財產(chǎn)權利，是其婚前個人財產(chǎn)。不因為財產(chǎn)表現(xiàn)形態(tài)的轉化而改變財產(chǎn)權的歸屬，也不會因為婚姻持續(xù)時間的長短改變財產(chǎn)權的歸屬。

（2）夫妻任何一方在婚姻關系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)是確定為夫妻共同財產(chǎn)的前提。

（3）夫妻一方的所得，是指對財產(chǎn)權利的取得，不要求對財產(chǎn)實際占有

確定這三點認識后，還要進一步分析按揭房產(chǎn)在婚前和婚后的財產(chǎn)權利的性質及區(qū)別。

2、一方婚前按揭房產(chǎn)的財產(chǎn)權利性質分析：

因，導致其沒有盡快辦理房產(chǎn)證，此時其對該房產(chǎn)的財產(chǎn)權利狀態(tài)為完全的債權。因為《物權法》第二條和第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。房屋買賣合同中賣方具有當然的將產(chǎn)權轉讓過戶給買方的義務。

當婚后夫妻共同還貸一段時間后，在條件具備時，婚前購房一方可能才辦理該房產(chǎn)權登記，那么依據(jù)《物權法》的規(guī)定，此時，他才獲得真正的完全的所有權。

在婚姻財產(chǎn)關系里，我們注意本文分析的情況，一方對房產(chǎn)擁有的權利經(jīng)歷了從婚前的債權到婚后的物權的形態(tài)變化。那么這兩種不同性質的財產(chǎn)權利對于確定夫妻共同財產(chǎn)來說有什么區(qū)別嗎？

如果從夫妻財產(chǎn)對外關系來講，有很大的區(qū)別，在江平老師編寫的《物權法》教程中提到，物權行為以債權行為為基礎，并以履行基于債權行為所生的義務為目的。如果以買賣行為為例，那么物權行為與債權行為的關系存在這四種可能性，即：兩者均有效，兩者均無效，或債權行為有效，物權行為無效�；蚴莻鶛嘈袨椴怀闪�、無效，而物權行為有效。由此可見，婚前購房一方其債權和物權分階段的存在，對第三人即對外財產(chǎn)效力是有本質區(qū)別的，雖然婚前簽訂房屋買賣合同，也通過銀行付完全款，但卻未必婚后一定能獲得該房的物權，很可能有權利的瑕疵和風險。舉例來說，假如某甲婚前從開發(fā)商某乙處簽定了購房合同并支付首付款，婚前婚后皆有銀行按揭還貸，某乙已將商品房交付某甲使用，甲婚后未辦理產(chǎn)權登記，夫妻感情良好。但此后由于該房價飛漲，某乙有些后悔，就偷偷將該房又賣給了丙并在房屋管理局作了產(chǎn)權登記。此時甲與乙、乙與丙的房屋買賣合同都是有效的，但丙才是房屋的所有權人，甲只能依債務的不履行，向乙主張解除合同及違約的損害賠償，此時，這套房子就不能成為夫妻共同財產(chǎn)。這正是物權要求登記公示的本質含義。

但現(xiàn)在我們討論的是，婚前的買賣合同的債權行為，在婚后順理成章的達到的物權登記的目的，且在法院審判離婚訴訟時房產(chǎn)登記已明確在夫妻一方的名下，不存在債權與物權異化分離的情況，此時是否有必要依據(jù)物權登記時間來強調在夫妻間的物權公示效用呢？正常情況下，在對內的夫妻之間財產(chǎn)關系上，我認為這兩種權利的性質雖然差別大，然而獲得該財產(chǎn)權利所付出的金錢或勞務對價區(qū)別并不大，僅僅是一方婚前購買房產(chǎn)，婚后辦理登記手續(xù)而已，而且辦理產(chǎn)權登記手續(xù)也并不需要夫妻雙方付出大量的金錢，勞動，僅僅是從債權到物權的自然轉化，僅僅是對外公示的權利性質發(fā)生了變化。即使在離婚訴訟中有第三人對待分割房產(chǎn)有權屬異議，法院也可以待第三人另案訴訟后，再依據(jù)判決認定該房產(chǎn)是否屬夫妻共同財產(chǎn)。由此可見，在涉及到處理夫妻內部的財產(chǎn)關系時，不能過于機械強調婚前債權與婚后物權的不同，而應根據(jù)每個案件具體情況，剖析雙方爭議財產(chǎn)的來源。

 

三 《物權法》與《婚姻法》對財產(chǎn)關系處理的沖突

不動產(chǎn)物權登記的立法目的在于維護交易安全，保護善意第三人的利益沖突，而離婚訴訟中按揭房屋糾紛只在夫妻之間進行，并不存在與善意第三人的利益沖突，如法官把夫妻對外財產(chǎn)效力的判定標準同樣適用于夫妻內部財產(chǎn)效力上，而忽視了《婚姻法》共同財產(chǎn)制及個人特有財產(chǎn)制的立法本意，這對于婚前購房一方是顯失公平的。通�；榍百彿恳环皆谶x房、挑房、辦理買房手續(xù)、借款手續(xù)、收房、裝修等方面付出大量的財力、人力和時間，若僅僅因為婚后才進行產(chǎn)權登記就變成了夫妻共同財產(chǎn)，這是顯失公平的。也違背了現(xiàn)行《婚姻法》第十八條對于個人特有財產(chǎn)的立法本意，《婚姻法司法解釋(一)》第十九條明確規(guī)定：婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共有財產(chǎn)。但是當事人另有約定的除外�！耙�(guī)定夫妻一方特有財產(chǎn)制的目的在于，它彌補了共同財產(chǎn)制對個人權利的意愿關注不夠的缺陷，防止共同財產(chǎn)范圍的無限延伸�！保ㄒ娡鮿倜鳌痘橐龇ㄡ屃x》。

最高人民法院民事審判一庭黃松有法官在他主編的《婚姻法司法解釋（二）的理解與適用》中談到：“一方婚前財產(chǎn)的婚后自然孳息應當屬于夫妻一方個人財產(chǎn)，一方用婚前個人積蓄在婚后購買的有形財產(chǎn)，這只是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價值取得始于婚前，故應當認定為一方的個人財產(chǎn)�！边@些無不體現(xiàn)了婚姻財產(chǎn)制度中對個人財產(chǎn)的保護原則。

婚姻法關于婚前個人財產(chǎn)與婚后共同財產(chǎn)區(qū)分的根本標準并不是在財產(chǎn)獲得時間上，而是強調夫妻共同付出金錢勞務，雙方為家庭共同作出貢獻所獲得的財產(chǎn)才是夫妻共同財產(chǎn)，對于個人努力付出所獲得的財產(chǎn)僅僅因為結婚就歸于夫妻共有，有失公平，也不利保護個人財產(chǎn)制。對按揭房產(chǎn)的不動產(chǎn)的取得，權利人即婚前買房一方已在結婚前履行了所有的義務并支付了對價，而婚后產(chǎn)權的取得不需要夫妻付出大量共同勞務或金錢。所以我認為，婚前按揭房產(chǎn)應當認定為購房一方個人婚前個人財產(chǎn)。

持相反意見觀點認為：之所以將房產(chǎn)判定為夫妻共同財產(chǎn)，是考慮到配偶對房屋還貸的貢獻，認為“如果判定該房為一方婚前個人財產(chǎn)是變相剝奪了非購房一方配偶擁有自己房產(chǎn)或投資與其他方面而獲益的權利，”（見《民事審判指導與參考》吳曉芳《婚姻家庭條件有關問題的探討》）這種想法是基于公平角度，想對參與共同還貸配偶一方有所合理補償，這種看法我也同意，但是補償?shù)姆绞骄鸵欢ㄊ且�認定房產(chǎn)為夫妻共同房產(chǎn)嗎？我看未必，我們常常忽視了一個問題，當婚前購房一方費盡周折，付出代價買來住房后，婚后雙方居住于此，配偶另一方卻無償?shù)南硎芰嗽摲康氖褂脵�，可以說是因為身份關系的改變無償享受了一方婚前所獲得的財產(chǎn)權利。雖然非購房一方確對房屋還貸有所貢獻，但同時他也享受了權利，經(jīng)濟上減少了支出。所以，我認為這種補償應當是其它方式而不是將房產(chǎn)認定為共同財產(chǎn)的方式。

綜上所述，按揭房產(chǎn)的權利是婚前就已獲得，法院判定房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)還是一方婚前個人財產(chǎn)時，應當遵從《婚姻法》在夫妻財產(chǎn)制選擇的立法本意上，而不是簡單的遵從《物權法》的不動產(chǎn)登記原則�；橐龇ǖ呢敭a(chǎn)關系制度相對于物權法來說應屬特別法，應當被優(yōu)先適用。

 

綜上所述，我比較傾向于前述的第三種審判思路。對于前述第一、二種判決思路，我認為有兩點欠妥：

一、婚后配偶幫助另一方償還其婚前個人債務即銀行按揭貸款，這并非其法定義務，而且這種建立于夫妻身份關系上的還貸行為，實際上是一種融資行為，在不動產(chǎn)價值日新月異飛速升值的今天，如果僅僅判決返還配偶另一方曾還貸部分的原價款，確實是有失公平的，在另一方配偶還貸的真實意思背后，我們發(fā)現(xiàn)其實是他基于對婚姻家庭不解體情況下，對婚姻帶來共享利益的一種期待，才愿意付出金錢代價支付按揭還款，所以當婚姻解體時對其所付出的金錢應當給予類似于商業(yè)貸款的利率補償；

二、非購房的夫妻一方由于信賴婚姻的長久，自愿的長年為配偶還款，從某種程度上說可能使其喪失投資房產(chǎn)（包括其它投資性財產(chǎn)）獲取收益的機會，如果不是這樣，也許他還會自行購房消費或投資。從這一點考慮，我認為法院判決應當考慮到房屋升值的利益是否應當給予這一方一定補償。

我個人建議有兩種處理方法：

1． 認定非購房配偶為買房一方支付按揭還款，實際上是為對方償付婚前個人債務，也是一種借貸行為。但這種借款應補償給非購房方較高的利率，或比照商業(yè)銀行為公民提供按揭貸款的商業(yè)利率，按照這個較高利率將婚后還貸額的一半及利息支付給非購房配偶一方。

2． 分別計算夫妻雙方為購房及還貸支付的價款，算出各自支付的比例，再按照該比例對應待分割房屋的市場價值，算出非購房一方應得的價款，然后判定房產(chǎn)歸屬婚前購房一方，并按照這個價款給付非購房一方相應的還貸款，同時支付房屋增值所帶來的投資利益。比如，仍以前述所舉的例子來計算，假如仍判定房產(chǎn)歸女方所有，則房屋購買的總成本是：

購買首付    已還貸數(shù)額      欠銀行本金數(shù)額

20萬    ＋      30萬     ＋60萬＝110萬

則女方付出是：

婚前首付20萬＋婚前婚后共還貸20萬＋剩余貸款60萬＝100萬

占購房實際總成本的比例是：100/110=91%

男方付出是：10萬，占10/110=9%

房屋現(xiàn)市場價值為200萬，

女方應得：200×91%=182萬

男方應得：200×9%=18萬

則女方應共計返還男方18萬，而不是10萬按揭還貸。

可見，按照這種處理方法，照顧到了非直接購房一方的投資利益。所以，第三種分割方法既有利于保護婚姻雙方當事人的婚前特有財產(chǎn)，同時也不會打擊或抑制任何一方為婚姻投入的信心，仍然能起到鼓勵夫妻倆以不同方式為婚姻幸福作出共同努力。現(xiàn)實中我也見到有的法官依據(jù)這個理念作出判決，雙方當事人都能接受判決認為比較公平。

總結：通過前述分析，我認為婚前按揭房產(chǎn)的分割應把握兩個平衡：

一是《物權法》與《婚姻法》在處理財產(chǎn)關系方面的沖突平衡，在離婚訴訟中分割房產(chǎn)時，應將處理夫妻對外財產(chǎn)關系和處理夫妻內部財產(chǎn)關系區(qū)分開來。注重分析房產(chǎn)的財產(chǎn)來源和夫妻雙方對財產(chǎn)權利獲得的貢獻，而不僅僅時關注不動產(chǎn)登記時間�；橐龇ǖ呢敭a(chǎn)關系制度相對于物權法來說應屬特別法，應當被優(yōu)先適用。

第二，注重現(xiàn)行《婚姻法》對婚姻夫妻共同財產(chǎn)保護和對一方婚前個人特有財產(chǎn)保護的平衡，實際上這是針對我國現(xiàn)《婚姻法》的一種價值取向，夫妻財產(chǎn)制的確定既要有助于加強婚姻凝聚力，促進婚姻穩(wěn)定，又要尊重個人財產(chǎn)權利，并有利于財產(chǎn)流轉，穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序�？梢姡�這兩者之間的平衡實際上體現(xiàn)了不同立法價值取向。