在北京，二手房是很多買房人的第一選擇。因?yàn)橄啾刃路�，二手房具有現(xiàn)房（與期房相對(duì)）、地理位置佳、價(jià)格便宜等諸多優(yōu)點(diǎn)。但是，二手房交易涉及的環(huán)節(jié)比較多、各種手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，又導(dǎo)致二手房買賣糾紛頻發(fā)。
房屋“年齡”不可忽視
經(jīng)一家中介公司幫忙選房，張先生看中了一套老小區(qū)里的房子。中介公司稱，該房屋的建造時(shí)間為上世紀(jì)80年代，張先生認(rèn)為房屋雖不如新小區(qū)光鮮漂亮，但是房屋總價(jià)在貸款后屬于可接受的范圍，于是和賣房人劉先生簽訂存量房屋買賣合同，并與中介公司簽訂居間服務(wù)合同，約定其支付中介費(fèi)5萬元。沒想到的是，張先生在辦理貸款時(shí)遇到障礙：該房屋實(shí)際是上世紀(jì)70年代建成，由于房齡較老，導(dǎo)致張先生的貸款年限不如當(dāng)初預(yù)計(jì)的長(zhǎng)，每月的月供數(shù)額也得提高不少。張先生認(rèn)為憑目前的積蓄和收入情況無法順利地進(jìn)行貸款和還貸，最終決定放棄對(duì)房屋的購買。張先生與劉先生協(xié)商后解除了存量房屋買賣合同，并賠償劉先生部分損失。張先生覺得很窩火，認(rèn)為自己的損失是由于中介公司謊報(bào)房齡造成，于是拒絕支付中介費(fèi)用。中介公司怒而將張先生訴至法院，要求其支付5萬元中介費(fèi)。
法院審理后認(rèn)為，中介公司與張先生簽訂居間服務(wù)合同，雙方形成居間合同法律關(guān)系，中介公司應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的重要事項(xiàng)向張先生如實(shí)報(bào)告。房屋建造年代可能對(duì)貸款的年限產(chǎn)生影響，中介公司應(yīng)該如實(shí)告知張先生房齡，保障購買方式與還貸年限、數(shù)額符合他的基本要求與能力。本案中，中介公司并沒有如實(shí)告知張先生房屋房齡，導(dǎo)致張先生無法順利購買。但是由于中介公司確實(shí)進(jìn)行了一定的代理活動(dòng)，并且張先生自身未全面了解房屋情況也存在過錯(cuò)，所以支持了中介公司部分訴訟請(qǐng)求，讓張先生支付9000元的代理費(fèi)。
法官提示：房齡容易成為買房人買房時(shí)的忽略點(diǎn)，房齡帶來的影響不僅停留在買房人心理上對(duì)房子的新舊程度是否接受這個(gè)層面，而且直接會(huì)影響到貸款的年限和利率問題�，F(xiàn)實(shí)中有些房屋由于建成年代較長(zhǎng)或者相應(yīng)資料、手續(xù)留存?zhèn)浒覆煌暾仍�，使得房齡問題變得撲朔迷離。而有的中介公司故意或者過失告知買房人不準(zhǔn)確房齡，最終導(dǎo)致買房人貸款不利。所以，買房時(shí)務(wù)必多留心房齡問題，在選擇房屋時(shí)除了聽取中介公司的介紹，還可以向相應(yīng)的房屋管理部門進(jìn)行查詢以及向小區(qū)居委會(huì)、物業(yè)或者居民積極“打聽”，在全面掌握房屋狀況后再敲定購買事宜。
房屋環(huán)境要全面考察
李女士想為父母安享晚年購買一套二手房。她聯(lián)系了一家中介公司，并告知自己以及父母的需求，即小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施齊全、環(huán)境安靜等。某日晚上，李女士被中介公司職員帶到一小區(qū)看房，小區(qū)綠化環(huán)境不錯(cuò)，房屋樓層不高，面積大小也正好適合其父母居住。李女士很滿意，就和賣方何先生以及中介公司簽訂了合同，并交納了7萬元中介費(fèi)。過了幾天，李女士意外得知這套房屋的樓下有個(gè)小飯館，小飯館的排煙裝置正好對(duì)著房屋的窗戶，白天小飯館生意繁忙時(shí)，這套房屋的窗戶沒有辦法打開，否則家里全是油煙，非常嗆人。李女士覺得中介公司欺騙了自己，于是起訴要求中介公司退還自己7萬元中介費(fèi)用。
法院審理后認(rèn)為，從事民事行為應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，中介公司應(yīng)該如實(shí)告知買房人李女士關(guān)于房屋的全部情況，介紹符合其購買意愿的房屋。尤其是李女士購買房屋是為其父母安享晚年之用，中介應(yīng)該推薦適宜老年人居住的房屋。本案中，中介公司促成的交易行為中存在瑕疵，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的責(zé)任。另，李女士也應(yīng)盡到謹(jǐn)慎的房屋審查義務(wù)，在簽訂合同前應(yīng)該全面了解房屋相關(guān)情況，否則應(yīng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相一致的責(zé)任。最后，法院判決讓中介公司退還一半的中介費(fèi)用給李女士。
法官提示：許多買房人在購買房屋時(shí)，不僅對(duì)房屋本身有要求，還對(duì)周邊環(huán)境有一定的期待。所以，中介公司在進(jìn)行居間服務(wù)時(shí)，應(yīng)該充分考慮到買房人的這些購買意愿，推薦真正符合買房人需求的房屋，并且用正確的方式和方法向買房人介紹房屋，不能僅說明優(yōu)點(diǎn)，而故意或者過失不告知缺點(diǎn)，否則容易引發(fā)糾紛。同樣，買房人在購買房屋時(shí)，也應(yīng)該謹(jǐn)慎全面了解房屋各項(xiàng)情況，選擇正確的看房時(shí)間多次看房，充分掌握諸如小區(qū)環(huán)境、周邊道路狀況等信息，以買到符合心意的房屋。
購房特殊需求需留意
王先生準(zhǔn)備在某著名小學(xué)附近買一套房子，以獲取孩子能夠上該小學(xué)的名額。中介公司給王先生推薦了一套老小區(qū)的二手房，王先生一看房覺得性價(jià)比不高，周邊環(huán)境不好，房屋面積小、價(jià)格卻很高。中介公司解釋說，該房屋主要因?yàn)楦綆厦菩W(xué)的名額，所以價(jià)格比同地段面積相當(dāng)?shù)姆课荻几�。王先生想想為了孩子，多花點(diǎn)錢也值，于是就與房主簽訂了購房合同。誰知后來，王先生去相關(guān)小學(xué)給孩子辦理入學(xué)手續(xù)時(shí)，卻被告知無法辦理，因?yàn)樵摲康拿~已經(jīng)用過。王先生感到自己白買了這套房屋，于是要求中介公司賠償損失。
法院審理后認(rèn)為，中介公司在進(jìn)行中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)該充分了解購房人的特殊需求，然后有針對(duì)性地進(jìn)行推薦和促成合同訂立，否則便沒有盡到履行居間服務(wù)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而買房人王先生也應(yīng)該在訂立買房合同前，向相關(guān)的管理部門或者學(xué)校了解相應(yīng)情況，以免遇到糾紛發(fā)生矛盾，最終影響了自己及家人的工作學(xué)習(xí)生活。
法官提示：近年來，子女入學(xué)問題成為社會(huì)熱議的話題之一，學(xué)區(qū)房也因此廣泛受到社會(huì)的關(guān)注。學(xué)區(qū)房的問題其實(shí)非常復(fù)雜，如房屋是否自帶名額、名額是否用盡、名額用過一次后需隔多長(zhǎng)時(shí)間才能再用的問題，等等。所以，買房人在購買學(xué)區(qū)房時(shí)需要謹(jǐn)慎，不僅要了解房屋情況，還應(yīng)該向相關(guān)的教育部門、學(xué)校等進(jìn)行咨詢，避免購買到無法享受相關(guān)福利的房屋。當(dāng)然，中介公司在進(jìn)行具有特殊需求購房人的中介服務(wù)時(shí)，務(wù)必詳細(xì)了解其特殊需求，并推薦恰當(dāng)房屋，以減少學(xué)區(qū)房糾紛或其他類似糾紛的發(fā)生。
