二手房交易中經(jīng)常遇到的一些案件類型的處理（一）-定金問題
實(shí)踐中經(jīng)常由于各種原因?qū)е路课葙I賣合同不能履行而發(fā)生糾紛的問題，從而交付定金的一方要求雙倍返還定金或者收受定金的一方要求沒收定金的問題。那么什么叫定金？它有哪些法律性質(zhì)？定金是指合同當(dāng)事人為保證合同順利履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款作為合同履行的擔(dān)保。我國《擔(dān)保法》、《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)法律對定金問題都有類似規(guī)定。
    我國《擔(dān)保法》第90條規(guī)定，“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效�！钡�91條規(guī)定，“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十”。
    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
    我國《合同法》第115條規(guī)定“當(dāng)事人可以依照〈中華人民共和國擔(dān)保法〉約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”這就是我們通常所說的定金罰則。
    從法律角度上看，定金具有以下性質(zhì)：第一，作為合同的擔(dān)保，以保證合同的順利履行；第二，證明合同成立的作用；第三，具有懲罰性，即給付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。
    在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到當(dāng)事人口頭約定了定金并已給付，但沒有簽書面合同，后因種種原因而未能達(dá)成交易，無論哪一方反悔，只要另一方能證明是定金性質(zhì)，仍可按上述定金罰則處理。