婚前按揭房產(chǎn)離婚時(shí)的處理
所謂婚前按揭房產(chǎn)是指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買,婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn)。那么,對婚前按揭房產(chǎn)在離婚時(shí)如何處理呢?是作為一方的婚前財(cái)產(chǎn),歸其所有?還是作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?
從按揭購房的法律關(guān)系來看,在按揭購房過程中存在三方兩個(gè)法律關(guān)系,即購房方與出賣方(一般都是開發(fā)商)之間的商品房買賣合同關(guān)系、購買方與貸款銀行之間的借款合同關(guān)系。當(dāng)購房方與開發(fā)商簽訂了購房合同,付清了首付款并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商賬戶后,開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)為購房方辦理房產(chǎn)證,在辦理了房產(chǎn)證以后,購房方與開發(fā)商之間已經(jīng)履行完了合同義務(wù),結(jié)束了購房合同的關(guān)系。
接下來,購房者要履行的是另一個(gè)合同,即購買方與貸款銀行之間的借款合同。此時(shí),購房者已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán),只不過由于購房者基于他與銀行之間的借款合同在該房屋上設(shè)定了抵押權(quán),使得購房者行使房屋的所有權(quán)受到了限制。購房者向銀行償還借款的行為,屬于購房者與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)行為,并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。
根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定除夫妻雙方另有約定外,婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)屬于夫妻一方所有,并且婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不因夫妻雙方婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果婚前按揭房產(chǎn)由一方在婚前進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記,按照不動(dòng)產(chǎn)登記的原則,該房產(chǎn)應(yīng)為一方的婚前財(cái)產(chǎn)。
然而如果在婚后夫妻共同償還了購房貸款,在離婚時(shí)該房屋能否作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割或部分作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割呢?回答是否定的,既然房屋是一方的婚前財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)就應(yīng)該判歸一方所有。筆者認(rèn)為,如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款,可以理解為是用婚后夫妻共有的財(cái)產(chǎn)償還了一方的婚前個(gè)人債務(wù),因此,離婚時(shí)應(yīng)將一方婚前購買的按揭房判歸買房者所有,同時(shí)應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補(bǔ)償給另外一方。
婚前按揭房產(chǎn)婚后增值部分如何處理
根據(jù)婚姻法及其解釋,夫妻共同財(cái)產(chǎn)包括:1、工資、獎(jiǎng)金;2、生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;3、知識產(chǎn)權(quán)的收益;4、繼承或贈(zèng)與所得財(cái)產(chǎn);5、其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)!蛾P(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(二)》第11條規(guī)定,婚姻關(guān)系存續(xù)期間,一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資所得的收益,屬于婚姻法17條規(guī)定的“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”。而婚前購買用于居住的商品房,不是用來投資做任何商業(yè)或贏利用途,房屋的增值應(yīng)屬于自然增值,就當(dāng)然不屬于以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益,因此,房屋增值部分并不屬于夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)
同時(shí),房產(chǎn)的價(jià)值受市場因素影響,既可能增值,又可能貶值。在增值的情形下,如非權(quán)屬一方有權(quán)分享增值,則在房產(chǎn)貶值時(shí),是否也要分擔(dān)貶值損失?面對判決做出之后房屋貶值,能否允許一方另行起訴主張權(quán)益?現(xiàn)實(shí)中顯然是不允許。故此,僅享受增值帶來的權(quán)益,不承擔(dān)貶值帶來的損失,是不符合立法本意及公平合理原則的。
但雖然房屋增值不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割,考慮到雙方婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還一方的婚前所負(fù)的個(gè)人按揭貸款債務(wù),另一方對該房屋的保值、增值有一定貢獻(xiàn)(免于因不能按期交納按揭款而被按揭權(quán)利人即銀行行使抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和要求滯納金的風(fēng)險(xiǎn)),房屋權(quán)屬一方應(yīng)就婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房屋增值部分對另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。
(聲明:本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來,本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對刊載內(nèi)容有異議,請聯(lián)系本站站長。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時(shí)請務(wù)必注明出處和作者,否則將追究其法律責(zé)任。) |