面對4根承重柱圍成的狹窄車位,尹先生很是犯難,他的車是奧迪Q7,車寬1.98米,外加兩個后視鏡,根本“塞”不進(jìn)寬2.3米的車位。雖然車位價格一直在漲,但尹先生還是想扔掉這個“燙手的山芋”,他狀告開發(fā)商,要求退還購買車位的本息。
近日,福建省廈門市思明區(qū)人民法院作出一審判決,認(rèn)定車位違反《汽車位建筑設(shè)計規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn),支持尹先生的訴求。
2007年5月,尹先生和開發(fā)商簽訂了一份商品房買賣合同,約定購買新景中心1#地塊地下室負(fù)一層002號車位,總價款21.8萬元。尹先生當(dāng)天就支付了首期款6.8萬元,一個月后,他通過銀行按揭貸款支付了余款15萬元。
簽合同時,尹先生只是在圖紙上看到車位的圖樣,合同上寫著車位建筑面積36.02平方米,套內(nèi)面積12.717平方米。等拿到車位,尹先生有些懵了,車位是由4根承重柱圍起來的一塊空地,他的Q7根本停不進(jìn)去,而且就算是中型轎車,沒有人指揮也很難停進(jìn)去。
尹先生找開發(fā)商理論,多次協(xié)商都沒有滿意的解決方案,于是,一紙訴狀將開發(fā)商告上法院,要求解除合同、退還21.8萬元款項和相應(yīng)的利息3萬余元。
開發(fā)商辯解說,簽合同時已經(jīng)把車位的面積寫得很清楚,圖紙上也標(biāo)注車位是在4根柱子中間,車位符合約定大小,不存在違約的情況,所以尹先生無權(quán)提出解除合同的要求。
這樣的車位到底能不能正常使用?車主和開發(fā)商都認(rèn)為這是問題的關(guān)鍵,還提出要做相應(yīng)的鑒定。經(jīng)辦法官認(rèn)為,根據(jù)生活經(jīng)驗法則直接到現(xiàn)場實地測量即可。于是組織雙方當(dāng)事人對002號車位進(jìn)行現(xiàn)場勘察,經(jīng)實地測量,002號車位位于4根承重柱(每根占地為75cm×70cm)之間,其中前兩根承重柱的間距(即車位的寬度)為2.3米,后兩根承重柱的間距為2.28米。同時測量相鄰兩個車位的寬度分別為2.65米和2.6米。
■案件鏈接■
車庫位置漂移 開發(fā)商構(gòu)成違約
本報記者 鄭金雄
在本案之前,廈門市中級人民法院審結(jié)了一起車庫位置漂移的糾紛案件。與尹先生不同的是,王女士購買的車位面積和寬度并沒有縮水,但位置卻漂移了。
王女士稱,當(dāng)時她購買車庫的時候,認(rèn)真研究了車路的總平面圖,精挑細(xì)選了一個單獨的也是位于兩個柱子之間的車庫,車庫位置劃在中間,旁邊還有小空地,初學(xué)開車的王女士立即簽了購買編號為71號車庫的買賣合同,并交了全款。
可是,過了一些時間,王女士接到開發(fā)商的交房通知,到實地一看,大為不滿。原來,開發(fā)商將71號車庫地面黃色劃線緊鄰水泥柱一側(cè),又擅自在71號車庫及旁邊的空閑位置上增設(shè)了21號車庫,王女士認(rèn)為這樣將給自己今后停車造成不便,于是以此為由拒絕收房,并向法院起訴開發(fā)商,要求按合同附件一平面圖所標(biāo)示的方位向原告交付71號車庫。
開發(fā)商認(rèn)為,他們提供給王女士的71號車庫符合合同附件約定的平面圖明確標(biāo)示的71號車庫的位置、方位、空間和大小,并沒有影響71號車庫的位置,也不影響王女士使用71號車庫停放車輛的根本目的的實現(xiàn)。
廈門中院審理后認(rèn)為,71號車庫的黃線已明顯偏向水泥柱的一側(cè),與合同約定的位置不符,與合同約定的位置嚴(yán)重偏差,顯而易見的是給買受人王女士停車造成不便。相反,開發(fā)商作為出賣人因此添加了一個車位而獲利,所以,其行為已嚴(yán)重違背誠實信用的原則,構(gòu)成根本性違約。據(jù)此,判決開發(fā)商按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的合同附件一平面圖所標(biāo)示的71號車庫方位向王女士交付車庫。
■法官說法■
車位必須滿足汽車的安全停放需求
本報記者 鄭金雄
廈門中院民五庭副庭長陳朝陽向記者介紹說:“老百姓購買汽車位顯然是為了滿足汽車的安全停放的需求,因此,停車位的建筑設(shè)計必須達(dá)到基本的規(guī)范要求。目前,我國建設(shè)行政部門僅有《汽車位建筑設(shè)計規(guī)范》,所以車位的規(guī)范要求可以參照該行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。從目前的情況看,法院受理的案件主要是住宅配套的車位糾紛,如交付的車位寬度不夠、現(xiàn)實車位的位置與設(shè)計圖紙明顯不符等等。”
廈門市思明區(qū)人民法院民一庭副庭長戴建平認(rèn)為:“在尹先生這個案件中,雖然買賣合同只約定了車位面積,沒有對長度和寬度作出明確約定,但是參照《汽車位建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定,以通常小型車的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),其垂直通車道方向的最小停車帶寬度為2.4米,此外還應(yīng)考慮行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)車寬再加上兩邊的空余,即汽車與汽車或墻、柱之間的凈距離。因此,標(biāo)準(zhǔn)車位的寬度一般是在2.5米至2.7米之間!
戴建平進(jìn)一步解釋道,實際上,與尹先生購買的002號車位相鄰的車位寬度均在2.6米至2.65米之間,與《汽車位建筑設(shè)計規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)要求基本相符。然而,根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果,002號車位的寬度僅為2.3米,且位于4根承重柱之間,沒有回旋余地,不具備實際使用功能。因此,開發(fā)商交付的車位無法實現(xiàn)尹先生停車的正常使用功能,尹先生有權(quán)提出解除合同的要求,并索要本金和利息。
陳朝陽認(rèn)為,本案中,如果合同在約定面積的基礎(chǔ)上再明確車位的長度和寬度,車主就會有更直接的感觀,馬上可以判斷自己的車能否進(jìn)出這種車位。當(dāng)然了,防止此類糾紛的根本在于開發(fā)商要熟知《汽車位建筑設(shè)計規(guī)范》,并嚴(yán)格按照設(shè)計規(guī)范來設(shè)置車位,否則,最終會出現(xiàn)只能為小型車“特供”的不規(guī)范車位。
陳朝陽認(rèn)為,對尹先生所買的車位,開發(fā)商交付的車位面積、位置看上去沒有違反合同約定,但是,法官還進(jìn)一步考慮的問題是該車位能否滿足一般家庭小型車輛的使用要求?是否符合一般的建筑設(shè)計基本規(guī)范要求?這是當(dāng)事人進(jìn)行交易的根本目的所在。經(jīng)查,該車位的寬度為2.3米,參照《汽車位建筑設(shè)計規(guī)范》的要求寬度2.4米看,顯然是不符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的。我國合同法規(guī)定“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:……(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”尹先生據(jù)此有權(quán)請求法院判決解除合同,并要求開發(fā)商退回款項及相應(yīng)利息。
對于后案王女士提起案件,陳朝陽認(rèn)為,開發(fā)商為了自己的利益,移動了其車位的位置,使車位一邊緊靠水泥柱,導(dǎo)致停放車輛存在嚴(yán)重的困難與不便。開發(fā)商的行為違反了合同法規(guī)定的誠信義務(wù)即“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則,根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”,構(gòu)成了違約。王女士請求開發(fā)商嚴(yán)格履行合同符合法律規(guī)定,理應(yīng)得到法院的支持