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農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)  
現(xiàn)實(shí)中很多農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的 村里幫買(mǎi)方辦理宅基地證的行為是否合法有效
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2011/3/13 12:06:00

2001年簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同,買(mǎi)方為外地人,村委會(huì)書(shū)面承諾辦理宅基地使用證,賣(mài)方承諾辦理房產(chǎn)證過(guò)戶,后來(lái)村委會(huì)一直未辦,有無(wú)通過(guò)法律途徑解決?有觀點(diǎn)認(rèn)為82年憲法前的類(lèi)似買(mǎi)賣(mài)才有效 之后的一律無(wú)效村委會(huì)的書(shū)面承諾是否有效現(xiàn)實(shí)中很多農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的 村里幫買(mǎi)方辦理宅基地證的行為是否合法有效

現(xiàn)實(shí)中法院一般不審查發(fā)證行為的合法性 如果有證直接認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,如果該證被政府撤銷(xiāo)則認(rèn)定合同無(wú)效已被法院認(rèn)定有效的案例有以下幾種:
    第一,房屋坐落土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體存在爭(zhēng)議,但買(mǎi)受人已經(jīng)取得北京市人民政府頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》;
    第二,在交易當(dāng)初由某區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)交易所頒發(fā)了《賣(mài)契》;
    第三,購(gòu)房后一家非農(nóng)業(yè)戶口遷入購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn),當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)填報(bào)的宅基地審批表使用權(quán)人登記為買(mǎi)受人,集體建設(shè)用地使用證使用權(quán)人變更為買(mǎi)受人;
    第四,買(mǎi)房時(shí)買(mǎi)受人為其他經(jīng)濟(jì)組織成員(農(nóng)業(yè)戶口),買(mǎi)房后轉(zhuǎn)為居民,但在買(mǎi)房后其父母將農(nóng)業(yè)戶口遷入房產(chǎn)所在地。

我辦理的上百件此類(lèi)案件中,只有在上述幾種情況下,買(mǎi)賣(mài)合同才會(huì)被認(rèn)定為有效。但是,實(shí)踐中還有些案件存在特殊之處,我認(rèn)為也應(yīng)當(dāng)考慮作出有效判決。
    第一,1989年購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn),購(gòu)買(mǎi)時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于國(guó)務(wù)院文件,應(yīng)根據(jù)法無(wú)明文規(guī)定不溯及既往的原則,駁回原告訴訟請(qǐng)求;
    第二,買(mǎi)受人在1995年落實(shí)戶口返城支教,為解決住房,由學(xué)校、村委會(huì)出面聯(lián)系購(gòu)買(mǎi)爭(zhēng)議房產(chǎn),此類(lèi)情況應(yīng)當(dāng)予以特殊考慮;
    第三,買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后辦理了鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)登記手續(xù),并依法繳納了契稅,獲得了北京市財(cái)政局頒發(fā)的《契稅證》。此證記載:“該證為房屋產(chǎn)權(quán)的有效證件之一!辟I(mǎi)受人因信賴政府,且根據(jù)當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定已經(jīng)辦理完畢全部手續(xù)。此時(shí)如果以未在區(qū)縣級(jí)政府登記為由認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,我認(rèn)為賦予買(mǎi)受人的義務(wù)過(guò)多,且無(wú)效民事行為仍由國(guó)家征稅,確實(shí)存在矛盾之處;
    第四,購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后,在鎮(zhèn)政府辦理了房屋過(guò)戶稅款繳納手續(xù),鎮(zhèn)政府頒發(fā)了《土地使用權(quán)證》,并與村委會(huì)簽訂了《土地使用權(quán)租賃協(xié)議》,租用集體土地并每年繳納土地使用費(fèi)。此種行為符合房產(chǎn)所有權(quán)購(gòu)買(mǎi)和土地使用權(quán)租賃的房屋使用方式,該買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效;
    第五,出賣(mài)人本身不是集體經(jīng)濟(jì)組織成員,也就是說(shuō)爭(zhēng)議房產(chǎn)及宅基地使用權(quán)已經(jīng)不在集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)。出賣(mài)人出售房產(chǎn)的行為沒(méi)有導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)流失、利益受損,因此,不應(yīng)以損害集體經(jīng)濟(jì)組織利益為由認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。處理此類(lèi)案件應(yīng)堅(jiān)持以下原則:
    第一,要尊重歷史,照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的,相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因,而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)是引起此類(lèi)案件的直接原因。審理此類(lèi)案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景,要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性,農(nóng)村土地屬于集體所有,目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí);同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類(lèi)案件產(chǎn)生的復(fù)雜性,并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。
    第二,要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo),起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。
    第三,要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。首先,要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響,尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益,以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失;其次,對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況,應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償;再次,判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人,為其留出合理的騰退時(shí)間,避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。


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