農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定問題淺析
作者: 姚偉華 發(fā)布時間: 2010-10-28 14:26:27
當前許昌市周邊農(nóng)村因房屋拆遷補償,出現(xiàn)了很多已經(jīng)賣了房子多年的村民現(xiàn)在反悔,主張房屋買賣合同無效要求買受人返還房屋的案件,因此類房屋買賣涉及到土地使用權問題,農(nóng)村宅基地屬集體性質,全國各地此類案件較多,各地判決不盡相同,以宋莊畫家村案件較為典型。因此,在審判實踐中存在諸多問題,如果處理不當,會引發(fā)很多社會問題,甚至群體事件的發(fā)生。鑒于此,有必要對此類合同的效力認定進行探討。
一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的背景
農(nóng)村房屋買賣合同之所以被房屋出賣人起訴認定無效,很大程度上是因為農(nóng)村土地增值以及城中村改造拆遷補償?shù)纫蛩兀课莠F(xiàn)價或拆遷補償價格高于房屋買賣價格,出賣人受利益驅動而反悔,有的要求直接收回已交付的農(nóng)村房屋,有的要求與買受人共沾拆遷利益。從現(xiàn)狀來看,有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為,如果確認買賣合同無效還涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標準難題,甚至遭遇執(zhí)行難題。在許昌市魏都區(qū)城市發(fā)展中,因城中村改造拆遷補償?shù)仍,很多以前賣了房屋的人起訴至法院,要求確認所簽合同無效,相互返還財產(chǎn),引發(fā)一系列糾紛。
二、對農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析
農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地使用權能否轉讓問題,2007年10月1日開始施行的《物權法》第一百五十五條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記!痹撘(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權是可以轉讓的。但是轉讓宅基地使用權是有條件的,《土地管理法》等法律雖有涉及,但比較原則,在具體實施方面通常由國家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調整?偟膩碚f,轉讓宅基地使用權須同時具備以下條件:1、轉讓人與受讓人應為同一集體經(jīng)濟組織內部的成員;2、受讓人沒有住房和宅基地,且符合宅基地使用權分配條件;3、轉讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意;4、宅基地使用權不得單獨轉讓,必須與合法建造的住房一并轉讓。
因此,在實踐中對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力,有兩種觀點:
一種觀點認為,因房屋是建筑在宅基地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,而宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利,與特定的身份關系相聯(lián)系,農(nóng)村村民轉讓宅基地使用權有一定限制。農(nóng)村房屋買賣在房地一體的格局下,處分房屋的同時也處分了宅基地,此類行為損害了集體經(jīng)濟組織的權益,是法律法規(guī)明確禁止的。國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定:“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅,有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”;2004年12月24日,國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調:“加強農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。由此可見,國家不允許宅基地使用權向集體經(jīng)濟組織之外的城鎮(zhèn)居民轉讓,城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房的房屋買賣合同當屬無效。本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村村民購買農(nóng)村住房和宅基地的買賣合同,因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權屬性,也應當認定無效。
另一種觀點認為,宅基地使用權和房屋所有權是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件,未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件,合同即為有效!逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權過戶登記是兩個不同性質的問題。房屋過戶登記行為是物權行為,房屋買賣合同則屬于債權行為,進行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續(xù),是房屋買賣合同未履行完畢,并不影響合同的效力。根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規(guī)定:“合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)!眹鴦赵1999年和2004年兩個文件并非行政法規(guī),不能作為認定合同無效的依據(jù),故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。
三、司法實踐中農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認定
對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定主要適用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用,農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則。而目前有關土地管理法規(guī)關于農(nóng)村宅基地流轉的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定,而不是強制性效力規(guī)范,不能以此確認房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后,因土地升值、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效,違反了誠實信用原則。因此如確認此類合同無效,將嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基,違反誠實信用的賣房者獲益,而遵守誠實信用的買房者卻蒙受損失,賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任,而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。
在我國房屋被賦予了很多社會意義,房屋不僅是居住場所,也體現(xiàn)為居住人的財產(chǎn)、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前,經(jīng)過多年的經(jīng)營,房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感,建立了較為穩(wěn)定的社會關系,確認合同無效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變,在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務,出賣人交付了房屋,買受人入住并支付了房款,很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續(xù);甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此,需要認真審查房屋買賣的現(xiàn)實情況,包括合同履行、房屋的權屬、是否經(jīng)過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。
在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響,尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失,來確認房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補償利益,而惡意主張合同無效的情形,應確認房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導,起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果,以實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機統(tǒng)一。
(作者單位:河南省許昌市魏都區(qū)人民法院)
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