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農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)  
農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2010/11/17 13:49:00

盧榮 劉慶華

  【基本案情】

  原告孫元珍與被告朱茂海系夫妻關(guān)系與被告皮遠(yuǎn)桂系姑侄關(guān)系。1994年孫元珍、朱茂海購(gòu)買(mǎi)戴成然房屋從事建材生意,2006年原告孫元珍放棄家中的生意前往長(zhǎng)沙照顧兒女,并電話通知被告皮遠(yuǎn)桂,接手自己的建材生意并將自己的房屋無(wú)償租給皮遠(yuǎn)桂經(jīng)營(yíng)。

  2007年3月17日被告皮遠(yuǎn)桂給付被告朱茂海購(gòu)房款65000元,被告朱茂海將戶主為朱茂海座落于中武鄉(xiāng)玉圃村二組建筑面積227.20㎡住宅房屋所有權(quán)證及土地使用者朱茂海地址中武鄉(xiāng)關(guān)堰村九組地號(hào)06-20-120205用地面積三百㎡住宅用地集體土地建設(shè)用地使用證交給被告皮遠(yuǎn)桂,朱茂海將65000元匯給在長(zhǎng)沙的兒子朱召生,朱茂海出具了:皮老三購(gòu)買(mǎi)房屋現(xiàn)金65000元且收款人為朱茂海的收條一份并口頭約定朱茂海夫婦有居住權(quán)。

  2008年11月16日朱茂海與皮遠(yuǎn)桂簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)一份,朱茂海將二間三層樓房賣(mài)給皮遠(yuǎn)桂,記占地面積148㎡,總計(jì)房屋售款90000元,2007年3月17日已付65000元,其余欠款25000元,于2008年11月17日付款5000元,2009年付款10000元,2010年付款10000元,有在場(chǎng)人孫元柱、孫元成的簽名。嗣后,孫元珍夫婦多次從長(zhǎng)沙返回澧縣中武鄉(xiāng)玉圃村,因居住權(quán)問(wèn)題,孫元珍與皮遠(yuǎn)桂夫妻發(fā)生分歧。

  另:被告朱茂海系中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民1994年購(gòu)買(mǎi)中武鄉(xiāng)玉圃村二組戴成然住宅,經(jīng)中武鄉(xiāng)玉圃村村民委員會(huì)同意辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),但未辦理土地變更登記,其土地性質(zhì)仍屬中武鄉(xiāng)玉圃村民集體所有;被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村二組村民未分得宅基地;在本案訴訟過(guò)程中皮遠(yuǎn)桂向中武鄉(xiāng)玉圃村民委員會(huì)申請(qǐng)了一處宅基地并按正常的審批手續(xù),已經(jīng)辦理了國(guó)有土地使用證(土地性質(zhì)為租賃);此前朱茂海經(jīng)中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民委員會(huì)同意將中武鄉(xiāng)關(guān)堰村9組的房屋賣(mài)給了朱召將(未辦理變更登記)。

  【焦點(diǎn)問(wèn)題】

  本案的焦點(diǎn)即被告朱茂海將夫妻共有的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給被告皮遠(yuǎn)桂是否合法,也就是皮遠(yuǎn)桂取得孫元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條(二)項(xiàng)規(guī)定:夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定,夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人!吨腥A人民共和國(guó)合同法》也對(duì)善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的予以保護(hù)。本案中,其一、原告孫元珍無(wú)證據(jù)證實(shí)皮遠(yuǎn)桂是惡意取得房屋,其二、本案所涉及的房屋的產(chǎn)權(quán)證明的戶主為朱茂海,且第一次給付行為在2007年3月1日,至訴訟2009年3月31日其間的時(shí)間有2年之久不符合行使撤銷(xiāo)權(quán)的相關(guān)規(guī)定,其三、房屋轉(zhuǎn)讓的價(jià)格90000元是朱茂海與皮遠(yuǎn)桂協(xié)商的價(jià)格,原告也無(wú)確鑿證據(jù)證實(shí)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格不合理,故皮遠(yuǎn)桂是善意取得房屋的第三人,原告不得以不同意或不知道朱茂海轉(zhuǎn)讓房屋為由來(lái)對(duì)抗皮遠(yuǎn)桂受讓房屋。其四、本案原告孫元珍明知房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的始終。其理由有1、朱茂海2007年3月17日轉(zhuǎn)賬65000元給在長(zhǎng)沙的兒子朱召生的事實(shí) 與原告陳述自己在長(zhǎng)沙照顧兒女的事實(shí)一致;2、法庭查明原告經(jīng)常往返于長(zhǎng)沙與中武鄉(xiāng)玉圃村2組的家中,當(dāng)時(shí)皮遠(yuǎn)桂夫婦就在購(gòu)買(mǎi)的宅基地上做生意,孫元珍的偏屋就在皮的隔壁;3、孫元珍并無(wú)證據(jù)證實(shí)自己不知情;4、朱茂海與孫元珍至今還系夫婦關(guān)系,雙方是一個(gè)利益的共同體,正如朱茂海所說(shuō)正是由于被告皮遠(yuǎn)桂夫婦不讓自己夫婦在家里居住由此引發(fā)關(guān)系不和,據(jù)此推論孫元珍也應(yīng)知道賣(mài)房的始終。

  但善意第三人取得不動(dòng)產(chǎn),須登記過(guò)戶才產(chǎn)生法律效力,本案的特殊性在于,本案涉案的標(biāo)的物并非國(guó)有土地而是農(nóng)村的宅基地,目前法律無(wú)農(nóng)村宅基地過(guò)戶登記的強(qiáng)制性的規(guī)定。

  本案所涉宅基地上的房屋,目前朱茂海并未全部賣(mài)出,靠北邊山墻一間平房仍然為朱茂海夫婦所有。

  【觀點(diǎn)分歧】

  案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

  第一種意見(jiàn):此類(lèi)合同無(wú)效。

  農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)定無(wú)效,其理由有:首先,房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài),而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律法規(guī)所禁止的,根據(jù)土地管理法的規(guī)定,宅基地屬于農(nóng)民集體所有,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。其次,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房,實(shí)際上是買(mǎi)地,在房地一體的格局下,處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地,損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益,況且本案中二被告朱茂海與皮遠(yuǎn)桂房屋及土地買(mǎi)賣(mài)的行為未征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的同意,也未到相關(guān)部門(mén)辦理土地變更登記等手續(xù)。

  第二類(lèi)意見(jiàn):此類(lèi)合同有效。

  《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有,只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來(lái)看,法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣(mài)、出租宅基地上所建住宅,但對(duì)售房主體卻有限制。本案被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地,其符合買(mǎi)房人的主體。本案涉及只是未經(jīng)村里同意雙方私自買(mǎi)賣(mài)的行為。對(duì)于此點(diǎn),要尊重歷史,照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的,相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因,只要交錢(qián)就可蓋章并同意申報(bào)。對(duì)于此事我們咨詢了澧縣國(guó)土部門(mén)。他們對(duì)于此事的處理:1、孫元珍買(mǎi)賣(mài)戴成然的土地是不合法的,如果他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)情況,將對(duì)其處理是:責(zé)令停止違法行為、沒(méi)收違法所得、罰款以后再補(bǔ)辦手續(xù),將其辦理為國(guó)有;2、朱茂海將房屋賣(mài)給皮遠(yuǎn)桂不合法,他們買(mǎi)賣(mài)土地的行為是《土地管理法》不允許的,2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉(zhuǎn)、交易等。如果國(guó)土部門(mén)當(dāng)時(shí)查處應(yīng)當(dāng)沒(méi)收非法所得、責(zé)令停止違法行為,然后補(bǔ)辦成國(guó)有手續(xù)。如果是現(xiàn)在可以辦理集體土地流轉(zhuǎn)或者國(guó)有手續(xù)。綜合國(guó)土部門(mén)及村里的咨詢意見(jiàn)來(lái)看,對(duì)其違反土地管理法的問(wèn)題均可以通過(guò)上述方式解決問(wèn)題。

  【案件評(píng)析】

  筆者同意第一種意見(jiàn)。

  1、目前,農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記,故買(mǎi)賣(mài)雖完成,但買(mǎi)受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保證,該合同因合同標(biāo)的不能而無(wú)效,所謂標(biāo)的的可能是指合同規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能,如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)則不發(fā)生法律上的效力,當(dāng)事人簽訂的宅基地上買(mǎi)賣(mài)合同,其標(biāo)的是買(mǎi)受人交付價(jià)款,出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán),但現(xiàn)實(shí)生活中,房產(chǎn)管理部門(mén)要么只辦理了城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書(shū),要么依據(jù)有關(guān)法律不予辦理,導(dǎo)致農(nóng)村房屋及土地?zé)o法辦理過(guò)戶登記。

  2、此類(lèi)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,《土地管理法》規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓,轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地,在一定程度上,宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能,因而不具有可交易性,應(yīng)該說(shuō)明的是本院在審理中查明,原告孫元珍是中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民,非玉圃村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,于1994年購(gòu)買(mǎi)了玉圃村村民戴成然的房屋(本案爭(zhēng)議的房屋),在征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)同意后,辦理了房屋所有權(quán)的變更登記,土地未過(guò)戶也沒(méi)有辦理集體土地使用權(quán)證,且一直在玉圃村居住至今,其實(shí)際屋主身份已得到當(dāng)?shù)卣J(rèn)可。其夫妻共同享有的位于關(guān)堰村的宅基地已轉(zhuǎn)讓給他人。本案中訴爭(zhēng)房屋系孫元珍、朱茂海唯一居所。其次,被告皮遠(yuǎn)桂在中武鄉(xiāng)玉圃村2組另有一處新建房屋已竣工,并辦理了該房屋國(guó)有土地使用權(quán)證,其土地來(lái)源據(jù)玉圃村支部書(shū)記王軍林反映,今年上半年,皮遠(yuǎn)桂向玉圃村村民委員會(huì)提出宅基地申請(qǐng),經(jīng)村委會(huì)同意,該宗土地出讓后變更為國(guó)有土地,屬于租賃土地。

  3、認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益,在現(xiàn)實(shí)中出賣(mài)人相對(duì)處于弱勢(shì)地位,其要求返還私有房屋的要求關(guān)涉到其生存權(quán)利,認(rèn)定此類(lèi)合同無(wú)效,從客觀上相對(duì)公平,有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

  綜上,本案原、被告爭(zhēng)議的房屋未經(jīng)村委會(huì)書(shū)面同意,亦未辦理審批、過(guò)戶手續(xù),被告皮遠(yuǎn)桂已經(jīng)在中武鄉(xiāng)玉圃村有一處房產(chǎn),雖土地性質(zhì)為國(guó)有租賃土地,但該宗土地的初始登記是玉圃村集體所有的土地。根據(jù)《合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條、第十條、第六十二條、第六十三條的規(guī)定,違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效,由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結(jié)論。


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