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行政訴訟 |
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| 農(nóng)村房屋行政確權(quán)糾紛中原告的訴訟主體資格 |
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作者：行政訴訟律師編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2010/12/28 10:58:00 |
農(nóng)村房屋行政確權(quán)糾紛中原告的訴訟主體資格
一、案情簡(jiǎn)介
1995年12月16日，孫某父母與孫某三兄弟簽訂“房契”，將孫某父母所有的位于門頭溝某村的8間房屋分為三份，并將北屋東側(cè)兩間分給孫某�！胺科酢眰渥⒅凶⒚鳎课莘指詈髮O某三兄弟每月給付父母贍養(yǎng)費(fèi)70元，父母的醫(yī)療費(fèi)由兄弟三人平均分擔(dān)，孫某交補(bǔ)償金二千元作為其三弟的修繕房屋款項(xiàng)，且其當(dāng)場(chǎng)將款項(xiàng)交付給了其三弟�！胺科酢焙炗喓螅值苋税磪f(xié)議分別搬入各自所分房屋。2007年3月15日，孫某父母以兄弟三人拖延扣減贍養(yǎng)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)為由做出“析產(chǎn)（房契）撤銷的決定”，決定撤銷1995年12月16日所簽之析產(chǎn)“房契”，并要求三人離開所分房屋。2007年3月29日，房屋登記機(jī)關(guān)對(duì)孫某之父的房屋所有權(quán)變更登記申請(qǐng)作出“同意確權(quán)，準(zhǔn)予發(fā)證”的審核，將位于北京市門頭溝區(qū)某村的8間房屋登記于孫某之父名下，并于2007年4月9日向?qū)O某之父頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。
原告孫某以房屋登記機(jī)關(guān)為被告提起行政訴訟，孫某之父作為第三人參加訴訟。被告認(rèn)為，原告孫某不具備提起行政訴訟的主體資格，孫某不是所訴行政行為的相對(duì)人，亦不是所訴行政行為的利害關(guān)系人，故不具備提起本行政訴訟的主體資格，被告向第三人孫某之父頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，具有法定職權(quán)，申請(qǐng)人遞交材料齊全，審查程序合法，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告孫某的訴訟請(qǐng)求。
二、審理結(jié)果
法院經(jīng)審理認(rèn)為，1995年12月16日房契簽訂后孫某之父按照協(xié)議將贈(zèng)予孫某的兩間房屋交付孫某，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為被告向第三人頒發(fā)房屋所有權(quán)證這一具體行政行為，與原告孫某具有法律上的利害關(guān)系。本案第三人孫某之父申請(qǐng)辦理變更登記時(shí)，提交的《北京市郊區(qū)土地房產(chǎn)所有證》顯示，第三人孫某之父取得該《北京市郊區(qū)土地房產(chǎn)所有證》時(shí)，土地性質(zhì)為私有。本案被告作出具體行政行為的依據(jù)為《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，該辦法第2條規(guī)定：“本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記”，被告受理第三人房屋所有權(quán)變更登記申請(qǐng)后，依據(jù)第三人提交的土地性質(zhì)為私有的《門頭溝私有房產(chǎn)證明》辦理房屋所有權(quán)變更登記，首先應(yīng)查明所要變更登記的房屋，現(xiàn)土地性質(zhì)是否屬于國(guó)有土地。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，被告為第三人孫某之父辦理的房屋所有權(quán)變更登記，沒有法律根據(jù)。最終判決撤銷了被告頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。
三、評(píng)析意見
本案中，被告對(duì)第三人提交的申請(qǐng)材料上載明“私有”的土地上的農(nóng)村房屋依《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》進(jìn)行登記，其未盡到審查義務(wù)的事實(shí)是明顯的，但原告的訴訟主體資格問題是法院審查被告具體行政行為合法性的前提。
關(guān)于孫某是否具有原告資格，主要有兩種觀點(diǎn)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依登記生效，本案中，孫某依“房契”取得其父母的房屋，但是并未辦理所有權(quán)變更登記，依不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更“登記生效”的原則，應(yīng)視為房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，因此孫某與被告對(duì)該房屋的權(quán)屬確認(rèn)登記行為沒有法律上的利害關(guān)系，不具有原告資格。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案所涉房屋為農(nóng)村房屋，目前我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村房屋權(quán)屬變動(dòng)沒有強(qiáng)制登記的規(guī)定，農(nóng)村房屋可以在合法協(xié)議的基礎(chǔ)上依交付取得，本案中，分給孫某的兩間房屋已實(shí)際交付，孫某入住十年之久，已取得這兩間房屋的所有權(quán)，因此孫某與被告對(duì)該房屋的權(quán)屬確認(rèn)登記行為有法律上的利害關(guān)系，具有原告資格。
筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：
1、孫某父母與孫某三兄弟所簽“房契”合法有效
農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)是受到嚴(yán)格限制的，這主要是因?yàn)榉课萘鬓D(zhuǎn)必然涉及宅基地流轉(zhuǎn)，而宅基地流轉(zhuǎn)是受到我國(guó)法律法規(guī)嚴(yán)格限制的。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第10條的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，可能損害集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，因而受到嚴(yán)格限制。目前我國(guó)法律法規(guī)僅有對(duì)宅基地初始審批的規(guī)定，即針對(duì)宅基地使用權(quán)的原始取得，而未有關(guān)于宅基地權(quán)利移轉(zhuǎn)的審批核準(zhǔn)手續(xù)的規(guī)定�！锻恋毓芾矸ā返�62條第4款進(jìn)一步規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。由此也可以看出，農(nóng)村房屋的出賣、流轉(zhuǎn)行為并非必然違法無效。一般來說，如果出讓方和受讓方均系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則處分行為應(yīng)當(dāng)以認(rèn)定為合法有效為宜。
本案中，1995年孫某父母與孫某三兄弟簽訂“房契”，實(shí)際上對(duì)房屋進(jìn)行了分割析產(chǎn)，由于父子均屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且宅基地、房屋的面積、用途等均未因析產(chǎn)行為受到影響，并不違反法律的相關(guān)規(guī)定，因此，該“房契”應(yīng)當(dāng)是合法有效的。
2、孫某父母撤銷“房契”的行為無效
從合同的角度來看，1995年孫某父母與孫某三兄弟簽訂的“房契”具有贈(zèng)與合同的性質(zhì)，即孫某父母將自己所有的房屋無償給予孫某三兄弟，受贈(zèng)人表示接受。贈(zèng)與合同簽訂后，孫某當(dāng)即履行了給付其三弟2000元補(bǔ)償款的義務(wù)，孫某父母向兄弟三人交付了房屋，三人攜家眷入住。
2007年3月15日，孫某父母以“十多年來，所發(fā)生的贍養(yǎng)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)有的搪塞推諉、有的拖延折扣”為由做出“析產(chǎn)（房契）撤銷的決定”，該決定是否會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生影響？根據(jù)《合同法》的規(guī)定，贈(zèng)與人在三種情況可以撤銷贈(zèng)與：一是在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與；二是受贈(zèng)人有嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬、對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行、不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)三種情形之一的，且贈(zèng)與人的撤銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)在自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使；三是因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈(zèng)與，且應(yīng)當(dāng)自其知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起六個(gè)月內(nèi)行使。
按照物權(quán)法的一般原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓原則為登記生效，目前，我國(guó)城市房屋的物權(quán)流轉(zhuǎn)受公示公信原則約束，但是對(duì)農(nóng)村房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移尚無登記生效之規(guī)定�！斗课莸怯涋k法》第82條規(guī)定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記”，而并無關(guān)于農(nóng)村房屋所有權(quán)變更“應(yīng)當(dāng)”登記的規(guī)定，相關(guān)法律也未規(guī)定農(nóng)村房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移依登記生效。因此，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)自交付之時(shí)轉(zhuǎn)移。1995年“房契”簽訂后，孫某之父母即向?qū)O某交付了房屋，房屋所有權(quán)隨即發(fā)生轉(zhuǎn)移。
可見，孫某父母所做出的“析產(chǎn)（房契）撤銷的決定”是在財(cái)產(chǎn)交付后做出的，必須符合法定情形才能依法撤銷。本案中，孫某三兄弟可能符合“對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行”“不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)”的情形，“十年來”三兄弟一直如此，而孫某之父母并未在知道撤銷原因之日起一年內(nèi)及時(shí)行使撤銷權(quán)，而是在十年后才提出，不符合法律規(guī)定。因此，撤銷“房契”的行為應(yīng)當(dāng)是無效的。
3、被告的頒證行為對(duì)孫某的房屋所有權(quán)產(chǎn)生影響
基于以上分析可以得知，孫某已經(jīng)于1995年合法取得北京市門頭溝區(qū)某村8間房屋中的北屋東側(cè)2間的所有權(quán)。然而，2007年被告將8間房屋全部登記于孫某之父名下，并向?qū)O某之父頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)證是確定房屋權(quán)屬的證明。房屋登記行為是國(guó)家公權(quán)力對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行登記確認(rèn)的行為，性質(zhì)上屬于行政確認(rèn)行為，被告通過頒發(fā)房產(chǎn)證將8間房屋全部確認(rèn)給孫某之父而否定了孫某對(duì)其中2間房屋的所有權(quán)，從而對(duì)其合法權(quán)益產(chǎn)生影響。
綜上，原告孫某作為涉案部分房屋的所有權(quán)人，與被告向第三人孫某之父頒發(fā)房產(chǎn)證的行為具有法律上的利害關(guān)系，具有本案原告資格。
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