“拆”,是指將土地上原有的建筑物或其他必須拆除物拆除; “遷”,是指對原土地使用者的暫時或永久遷移。房屋拆遷是指取得拆遷許可的單位,根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件,依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物,將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置,并對其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?/DIV>
拆遷的分類
。、 按被拆除物的性質(zhì)分類:拆遷房屋或拆遷附屬物
。、 按拆遷范圍分類:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的拆遷或城市規(guī)劃區(qū)外的拆遷
。、 按拆遷范圍內(nèi)土地所有權(quán)性質(zhì)分類:國有土地的拆遷或集體土地的拆遷(集體土地拆遷分為國家建設(shè)征用土地和農(nóng)村建設(shè)占用集體土地)
。础 按項目的目的分類:公益事業(yè)建設(shè)拆遷或城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆遷或商業(yè)開發(fā)建設(shè)拆遷
。怠 按被拆遷人的身份分類:所有權(quán)人拆遷或使用權(quán)人拆遷
6、 按拆遷方式分類:自行拆遷或委托拆遷
拆遷法規(guī)
現(xiàn)有的拆遷法規(guī) 《城市房屋拆遷條例》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》《北京市城市房屋拆遷管理辦法》《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》等
拆遷人和被拆遷人
《城市房屋拆遷管理條例》 第四條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定,對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置;被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
本條例所稱拆遷人,是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本條例所稱被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。
拆遷補(bǔ)償
拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有:(1)房屋補(bǔ)償費,用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失,以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔,按平方米單價計算。(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費,用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便,以臨時居住條件劃檔,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎勵性補(bǔ)償費,用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房,房屋拆遷補(bǔ)償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定,拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行,不得任意更改。
拆遷補(bǔ)償協(xié)議
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補(bǔ)償安置中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而訂立的協(xié)議,是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利義務(wù)的合同,它適用《民法通則》 和《合同法》。
房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議具有下列特征:
。1)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是房屋拆遷雙方的法律行為。
(2)房屋拆遷當(dāng)事人之間的法律地位平等。
(3)協(xié)議必須是房屋拆遷雙方的合法行為。
。4)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是具有法律效力的文件。
。5)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是一種雙務(wù)有償協(xié)議,協(xié)議的當(dāng)事人依據(jù)協(xié)議享有一定的權(quán)利,同時又要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
。6)房屋拆遷安置協(xié)議必須采用書面的形式。
房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要內(nèi)容有:
(1)拆遷補(bǔ)償方式,貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限;
(2)安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點;
。3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限;
(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;
。5)搬遷補(bǔ)助費和臨時安置補(bǔ)助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式;
。6)違約責(zé)任和爭議解決的方式;
(7)當(dāng)事人約定的其他條款。
拆遷凍結(jié)
拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有:(1)房屋補(bǔ)償費,用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失,以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔,按平方米單價計算。(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費,用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便,以臨時居住條件劃檔,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎勵性補(bǔ)償費,用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房,房屋拆遷補(bǔ)償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定,拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行,不得任意更改。
拆遷許可證
是拆遷人在實施前,由行政機(jī)關(guān)根據(jù)其提交的文件資料批準(zhǔn)的一種附有明確期限的行政強(qiáng)制許可行為。沒有獲得該許可,拆遷人不得進(jìn)行拆遷程序。
《城市房屋拆遷管理條例》第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后,方可實施拆遷。
第七條 申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的,應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:
。ㄒ唬┙ㄔO(shè)項目批準(zhǔn)文件;
。ǘ┙ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證;
。ㄈ﹪型恋厥褂脵(quán)批準(zhǔn)文件;
。ㄋ模┎疬w計劃和拆遷方案;
。ㄎ澹┺k理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi),對申請事項進(jìn)行審查;經(jīng)審查,對符合條件的,頒發(fā)房屋拆遷許可證。
拆遷許可證是非常重要的一個法律文件,一般來說,它應(yīng)該在拆遷辦進(jìn)行公示,但是多數(shù)時候拆遷方不愿意讓被拆遷人看到這個證,為什么?
第一, 它可能沒有拆遷許可證。沒有拆遷許可證,它就是在違法的實施拆遷,一般人不知道也就算了,一旦被知道,被訴訟,整個拆遷都可能因此停滯。對他來說這個成本就太高了。
第二, 他有拆遷許可證,但是拆遷許可證可能已經(jīng)過期。拆遷許可證是有一定有效期限的,比如12個月。有可能拆遷許可證已經(jīng)過期,拆遷方自然不愿意公示出來。
第三, 拆遷許可證本身沒有任何問題,但是拆遷方依然不希望被拆遷戶看到這個證,就是因為他在拆遷法律維權(quán),注意,是法律維權(quán),如果你走信訪,或者做唐福珍,這個證對你就沒有價值,只有法律維權(quán)的時候這個證存在巨大價值。拆遷方最怕的是什么,他最怕的就是法律維權(quán),所以他不希望我們看這個證(如行政訴訟)。
拆遷方流程
建設(shè)單位申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證
根據(jù)《房屋拆遷管理條例》 第七條 申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的,應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:
。ㄒ唬┙ㄔO(shè)項目批準(zhǔn)文件;
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(三)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;
。ㄋ模┎疬w計劃和拆遷方案;
(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
房屋拆遷許可證是拆遷人獲準(zhǔn)房屋拆遷的證明文件,這個階段根據(jù)各地規(guī)定的不同,提交的具體文件也略有不同。這里給大家舉一個例子,讓大家了解這個流程的法律價值:我們曾經(jīng)有一個客戶面臨強(qiáng)拆,補(bǔ)償款和客戶的心理預(yù)期存在巨大的落差。我們的律師就提起了行政訴訟,訴拆遷許可證無效。在行政訴訟中,政府就要拿出證明它行政許可合法有效的證據(jù),就包括拆遷方申請拆遷許可證時候提交的全套材料。
結(jié)果政府拿出了建設(shè)用地規(guī)劃許可證,拿出了拆遷計劃和拆遷方案,拿出了拆遷補(bǔ)償安置資金證明,唯獨少了一份該項目的批準(zhǔn)文件。這份文件是因為日后遺失了,還是這份文件里面有著什么嚴(yán)重的瑕疵,我們不得而知,但是缺少了這份文件,行政許可就不符合法律要求,直接導(dǎo)致了拆遷許可證無效。雖然拆遷方最終還是補(bǔ)辦了拆遷許可證,但是由于這場訴訟,拆遷被拖后了半年,極大地提高了我們當(dāng)事人的談判籌碼。
房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證
根據(jù)《房屋拆遷管理條例》 第七條的第二款,申請材料提交到相關(guān)的部門之后,申請人的責(zé)任在申請階段完成,此時責(zé)任轉(zhuǎn)移到房屋拆遷管理部門,其要對相對人提交的材料在法定期限內(nèi)進(jìn)行有效審查,第七條第二款規(guī)定:“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi),對申請事項進(jìn)行審查;經(jīng)審查,對符合條件的,頒發(fā)房屋拆遷許可證。
房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告
《城市房屋拆遷管理條例》 第八條規(guī)定:“房屋拆遷管理部分在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時,應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限的事項,以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向拆遷人做好宣傳、解釋工作!
拆遷人書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人
*.地方的政策法規(guī)有具體規(guī)定,各地可能略有不同
<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見 15.【通知所有權(quán)人】
拆遷人取得房屋拆遷許可證后,應(yīng)當(dāng)
書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人。通知應(yīng)當(dāng)載明拆遷人、拆遷許可證號、工程名稱、受托拆遷單位、受托評估單位、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、聯(lián)系方式,并告知其享有的權(quán)利。拆遷人無法通知房屋所有權(quán)人的,應(yīng)當(dāng)在《北京日報》、《法制日報》予以公告,公告期限為30日。
拆遷公有住房,拆遷人應(yīng)當(dāng)向產(chǎn)權(quán)單位和承租人告知《辦法》第二十八條有關(guān)房改售房的規(guī)定。
被拆遷人向房屋拆遷管理部門了解補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點和搬遷過渡方式等事項
拆遷人與被拆遷人、承租人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,約定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項
《城市房屋拆遷管理條例》第十三條 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定,就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項,訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
拆遷租賃房屋的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
被拆遷方流程
與前面從拆遷方的角度講拆遷的流程,觀眾們可能聽得有些一頭霧水,畢竟這是相對比較專業(yè)的內(nèi)容,可能也比較枯燥。下面我從被拆遷戶的角度,講一講被拆遷戶在維權(quán)的流程。這個流程大致可以分為5個階段:拆遷初期、房屋評估、補(bǔ)償談判、行政裁決、強(qiáng)制拆遷。
拆遷初期
拆遷的初期,按照前面講的拆遷流程,拆遷方要公示拆遷公告,要披露拆遷補(bǔ)償方案,告訴各位,我要給你們多少錢,我怎么安置你們,我們的標(biāo)準(zhǔn)是什么。一個戶口給什么樣的房子,房子在哪里。在這個過程中,被拆遷戶可以了解很多信息。但是在這個階段拆遷還沒有進(jìn)行到實質(zhì)階段,因為畢竟各戶的狀況都不同。不可能一刀切。
房屋評估
為了搞清楚被拆遷戶的家庭情況,房屋條件,拆遷方會委托評估機(jī)構(gòu)對被拆遷戶的房屋進(jìn)行評估。評估出一個補(bǔ)償款的數(shù)額給被拆遷方參考,同時也作為拆遷的主要依據(jù)。
補(bǔ)償談判
了解了補(bǔ)償方式,評估了房屋,就進(jìn)入了實質(zhì)的談判階段。當(dāng)然整個拆遷的博弈并不是從這個階段才開始,其實早在拆遷初期就已經(jīng)開始了,只不過有些被拆遷戶意識不到提前準(zhǔn)備的價值,到了具體補(bǔ)償談判的時候吃了大虧,這個我們后面再說。
行政裁決
當(dāng)補(bǔ)償談判不能達(dá)成一致意見的時候,法律賦予拆遷方一個救濟(jì)程序,就是行政裁決。行政裁決是強(qiáng)制拆遷的前置程序。
強(qiáng)制拆遷
當(dāng)拆遷方與被拆遷方達(dá)不成一致意見的時候,拆遷方會千方百計的走強(qiáng)制拆遷程序,對他們來說,除非被拆遷方掌握了他重大違法的證據(jù),否則只要按照法律規(guī)定順利走完了強(qiáng)拆程序,就可以不經(jīng)協(xié)商直接在警察的保護(hù)下強(qiáng)拆我們的房子。
所以正確的維權(quán)策略,要盡可能的拖延我們房子被強(qiáng)拆的時間,或者即便房子被強(qiáng)拆,也能掌握對方大量違法拆遷的證據(jù),用作日后繼續(xù)提起司法救濟(jì)程序之用。
強(qiáng)制拆遷的大概流程是:
被拆遷戶與拆遷方博弈的流程及結(jié)果
(1)達(dá)成協(xié)議自動履行。--->拆遷人給錢,被拆遷人交房。
(2) 達(dá)成協(xié)議不履行,在拆遷期限內(nèi)未給予補(bǔ)償或拒絕搬遷的 ----->可以依法向仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴---->訴訟期間,協(xié)議一方可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
(3)拆遷達(dá)不成協(xié)議----->經(jīng)當(dāng)事人申請,由房屋管理部門裁決。房屋管理部門是被拆遷人的,由同級人民政府裁決。---->
a.當(dāng)事人認(rèn)可裁決內(nèi)容時,可依裁決自動履行。
b.當(dāng)事人對裁決不服的---->
(a)可以自裁決書送達(dá)之日起60日內(nèi)向上一級行政機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議,或在3個月內(nèi)向人民法院起訴。
(b)當(dāng)事人一方未在法律規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)議或提起訴訟的,房屋拆遷管理部門可依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
――>拆遷人已對被拆遷人貨幣補(bǔ)償或提供安置用房、周轉(zhuǎn)用房的,訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行(有嚴(yán)格的法律要求)。
二、拆遷的重要證據(jù)
前面一講主要是講拆遷的原理和流程,讓大家盡可能多地了解拆遷中的各種法律知識,下面要從證據(jù)角度講一講,我們?nèi)绾瓮ㄟ^法律手段去維權(quán)。
前面我們已經(jīng)說了,拆遷補(bǔ)償?shù)臓幦∨c拆遷方拆遷程序的合法性有很大關(guān)聯(lián)。這種通過質(zhì)疑對方合法性的程序性維權(quán)手段,雖然看似曲線救國,但經(jīng)過實踐證明確實最行之有效的維權(quán)手段。想要質(zhì)疑對方的合法性,就要進(jìn)行大量的行政訴訟,如果大家經(jīng)歷過訴訟,就一定會知道訴訟最重要的內(nèi)容之一就是證據(jù)。沒有證據(jù),對方就不會承認(rèn)自己違法,沒有證據(jù),律師也難以涉及一個一環(huán)套一環(huán)的連環(huán)訴訟維權(quán)方案。
在拆遷的維權(quán)過程中最重要的維權(quán)證據(jù)大概有以下幾種:
拆遷公告
公布房屋拆遷的形式是房屋拆遷公告。房屋拆遷公告由房屋拆遷管理部門發(fā)布,張貼于拆遷范圍內(nèi)及其周圍較為醒目、易于為公眾閱讀的地點,對于規(guī)模較大的拆遷,應(yīng)登載在當(dāng)?shù)氐膱蠹埳。通過發(fā)布房屋拆遷公告,使被拆遷人在正常情況下有可能了解自己已成為拆遷當(dāng)事人,了解被拆遷人的權(quán)利和義務(wù)。房屋拆遷公告的內(nèi)容主要包括:
(1)拆遷人,即指獲得房屋拆遷許可證的單位;
(2)拆遷范圍,指范圍拆遷管理部門根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件規(guī)定的建設(shè)項目用地范圍確定的范圍拆遷范圍;
(3)拆遷期限,指拆遷人完成房屋拆遷工作的起止日期;
(4)拆遷實施單位,指是自行拆遷還是委托拆遷,委托哪個單位,該單位是否已取得房屋拆遷資格證書等。
拆遷地塊的建設(shè)項目批準(zhǔn)文件
《城市房屋拆遷管理條例》中,第二章:拆遷管理,第七條 申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的,應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:
(一)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(三)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;
(四)拆遷計劃和拆遷方案;
(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
建設(shè)用地規(guī)劃許可證
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證,是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地,房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
核發(fā)的目的:確保土地利用符合城市規(guī)劃,維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。
法律后果:按照有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件,但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的,其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證,是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證,是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位,其工程建筑是違章建筑,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
核發(fā)的目的:確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位,保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。
法律后果:房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè),嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的,由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè),限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施,對有關(guān)責(zé)任人員,可由所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分。
(辦理流程 參考)凡在**市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、臨建、擴(kuò)建、改建、拆建的建筑物、構(gòu)筑物等各類建筑工程,都必須按規(guī)定和程序辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,具體辦理程序如下:
一、 建設(shè)單位或個人(以下統(tǒng)稱建設(shè)單位)持土地使用證和建筑項目申請報告向建委規(guī)劃科提出建設(shè)申請。
二、 規(guī)劃科依據(jù)城市總體規(guī)劃對工程的性質(zhì)、規(guī)模等進(jìn)行實地踏勘,確定是否準(zhǔn)予立項。
三、 準(zhǔn)予立項后,建設(shè)單位持批準(zhǔn)立項報告到計委立項,同時下達(dá)規(guī)劃設(shè)計委托書,建設(shè)單位持委托書到規(guī)劃院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計,規(guī)劃院在接到委托書之日起,三日內(nèi)向建設(shè)單位提交設(shè)計成果。
四、 建設(shè)單位持計委投資批文、規(guī)劃設(shè)計圖、建筑方案(透視圖)到規(guī)劃科填寫“建設(shè)工程方案申請表”。經(jīng)規(guī)劃管理人員審核方案、填寫申報意見,經(jīng)分管規(guī)劃副主任初審,再經(jīng)主管副市長或建委主任審定后即獲通過。
五、 建設(shè)單位按照批準(zhǔn)的方案圖、規(guī)劃圖委托持證單位進(jìn)行建筑施工圖設(shè)計。
六、 建設(shè)單位持完整的施工圖交送圖紙審核部門進(jìn)行圖紙審核,辦理消防、抗震手續(xù),審核部門在規(guī)劃科常設(shè)聯(lián)絡(luò)員,負(fù)責(zé)接收建設(shè)單位報送的施工圖紙審核意見,自接到施工圖紙之日起七日內(nèi)向建設(shè)單位出具圖 紙審核 意見,如果在七日內(nèi)不能出具意見者,視為圖紙已經(jīng)審核通過,規(guī)劃科為建設(shè)單位辦理下步手續(xù)。
七、 建設(shè)單位持施工圖和圖紙審核部門的審核意見一并交送規(guī)劃科,并填寫“建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表”,經(jīng)規(guī)劃管理人員審核、確定手續(xù)齊全后,經(jīng)規(guī)劃科負(fù)責(zé)人初審,經(jīng)建委分管規(guī)劃副主任審定后,即可核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(副本)。
八、 建設(shè)單位持規(guī)劃許可證辦理有關(guān)施工手續(xù),領(lǐng)取施工證后,申請建筑定位放線,規(guī)劃科填發(fā)放線委托單,予約放線。
九、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證有效期為六個月。施工單位在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后六個月內(nèi)未施工,許可證自行作廢。
以上內(nèi)容僅供參考,具體以各地規(guī)定為準(zhǔn).
順便解釋一下誰是拆遷單位
拆遷單位(以下簡稱房屋拆遷單位),是指依法取得拆遷資格證書,接受拆遷人委托,對被拆遷人進(jìn)行拆遷動員,組織簽訂和實施補(bǔ)償、安置協(xié)議,組織拆除房屋及其附屬物的單位。一般是一些拆遷公司。
城市房屋拆遷資格證書
房屋拆遷資格證書指房屋拆遷單位具備房屋拆遷資格的法律憑證。按照建設(shè)部《 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》 ,設(shè)立房屋拆遷單位必須具備以下條件:1 、有上級主管部門同意組建的批準(zhǔn)文件;2 、有明確的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的辦公場所;3 、有與承擔(dān)拆遷業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自有資金和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)管理人員。城市房屋拆遷主管部門依照國家有關(guān)規(guī)定,對申請設(shè)立房屋拆遷單位進(jìn)行資格審查,對審查合格單位頒發(fā)《房屋拆遷資格證書》 ! 房屋拆遷資格證書》 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷主管部門統(tǒng)一印制。
拆遷許可證
是拆遷人在實施前,由行政機(jī)關(guān)根據(jù)其提交的文件資料批準(zhǔn)的一種附有明確期限的行政強(qiáng)制許可行為。沒有獲得該許可,拆遷人不得進(jìn)行拆遷程序。
《城市房屋拆遷管理條例》第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后,方可實施拆遷。
第七條 申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的,應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:
。ㄒ唬┙ㄔO(shè)項目批準(zhǔn)文件;
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
。ㄈ﹪型恋厥褂脵(quán)批準(zhǔn)文件;
。ㄋ模┎疬w計劃和拆遷方案;
。ㄎ澹┺k理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi),對申請事項進(jìn)行審查;經(jīng)審查,對符合條件的,頒發(fā)房屋拆遷許可證。
拆遷計劃
拆遷計劃內(nèi)容包括項目概況,拆遷范圍、方式,搬遷期限,工程開工、竣工時間。
拆遷方案
拆遷方案內(nèi)容包括被拆除房屋及其附屬物的狀況(房屋使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積等)、補(bǔ)償款和補(bǔ)助費預(yù)算等內(nèi)容。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照上述內(nèi)容制作拆遷補(bǔ)償方案匯總表。
銀行拆遷補(bǔ)償安置資金的證明
拆遷人存入拆遷補(bǔ)償款后,銀行向區(qū)、縣國土房管局出具拆遷人的存款證明。拆遷補(bǔ)償存款證明一式三聯(lián),一聯(lián)由拆遷人提交國土房管局,一聯(lián)由經(jīng)辦銀行留存?zhèn)洳,一?lián)由拆遷人留存。
房屋狀態(tài)
除了上述證據(jù)以外,最重要的證據(jù)還包括您房屋的狀態(tài),很多被拆遷戶會遭遇強(qiáng)拆和投拆,一旦疏于防范,可能面對的就是倒塌的廢墟。電器、家具可能埋在下面,難以尋找,甚至辛苦收集的證據(jù)也被掩埋。不僅如此,您房屋的大小、新舊、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料這些拆遷評估必須的狀態(tài)都隨著房屋的滅失煙消云散了。因此最重要的證據(jù)就是房屋本身的狀態(tài)。在條件允許的情況下,最好對房屋的狀態(tài)進(jìn)行公證;蛘咄硕笃浯渭皶r的拍照、錄像,是面對拆遷時非常必要的。
我想,收看我課程的大部分都是被拆遷戶,下面我要給大家講,什么是拆遷,拆遷流程是什么,拆遷要準(zhǔn)備什么,這些內(nèi)容,將充滿隨后的課程。我想對于大多數(shù)人來說,如果看書本學(xué)習(xí)這些內(nèi)容可能是非?菰锏,非常無聊的,而且還要各位花很高的價格來購買這些書籍,學(xué)習(xí)這些知識也要消耗大量的精力,這有什么好處么?好處很簡單,就是希望能夠?qū)μ岣吒魑徊疬w的補(bǔ)償起到一定的幫助。
拆遷是一個市場行為,就其本質(zhì)說是開發(fā)商或者政府來買我們居住的房子,把土地騰出來,蓋上嶄新的商品樓,重新出售,賺取高額的利潤?赡苡械挠^眾要說了,不是啊,我們家被拆是政府來修地鐵的,怎么能說是賺取利潤呢?觀眾朋友可以想一想,修地鐵的時候,有多少開發(fā)商順便多拆一些地蓋上房子?即便沒有蓋房子,是不是只要一同地鐵,周邊的樓盤價格就彪漲?
有的觀眾還要問,開發(fā)商蓋房子可以賺錢,政府怎么也是賺錢的呢?我們國家自從稅制改革之后,70%的稅收都通過國稅流入了中央財政,30%留給地方。同時地方又負(fù)擔(dān)了70%的財政支出。地方各級政府為了解決財政難題,就只能靠賣地來賺錢——收取高額土地出讓金來填平政府的財政需求。
所以在拆遷中,開發(fā)商和政府都在賺取利潤,為了賺取利潤,就要買下各位的房子。買賣本來是一件市場行為,是討價還價,公平交易的。但是為什么拆遷總讓我們覺得不是很公平,或者說,非常不公平呢?
這是因為,拆遷方和我們被拆遷方,在組織結(jié)構(gòu)、知識、力量、資金等方面非常不對等:拆遷方擁有警察、評估公司、拆遷公司、開發(fā)商、律師,有大量的實戰(zhàn)經(jīng)驗,有錢,有充足的人力。大家可以看看新聞里,拆遷方動輒帶上幾百人來強(qiáng)拆房子,業(yè)主們以血肉之軀與鏟車、推土機(jī)、警棍對抗。
被拆遷戶也不懂得法律,不了解拆遷是什么,很多被拆遷戶覺得,拆遷就是國家的意志,我要犧牲小我完成大我,要服從黨和政府的安排。他們總是天真地相信,政府不會虧待他們,有關(guān)部門會幫助他們。很多被拆遷戶打電話過來和我們咨詢,國家有沒有制定有關(guān)拆遷的法律法規(guī),我的房子要拆遷了,按照法律規(guī)定,一平米應(yīng)該補(bǔ)償我多少錢?
法律并非沒有規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴},但是并不像被拆遷戶想象的那么具體。并沒有這樣一個法律,規(guī)定拆遷必須給我們一平米多少錢。被拆遷人在面對對方暴力開出一個不合理的價格的時候,總是意識到拆遷方是違法的,但是違反了什么法,他說不清楚。我們總是幻想有一個法律,強(qiáng)制拆遷方必須按照可以滿足我們心理預(yù)期的價位來補(bǔ)償。但是很遺憾,權(quán)力從不會自己存在,權(quán)力都是我們自己爭取的。
作為弱勢群體,我們所能做的,就是盡最大努力保護(hù)自己的私有財產(chǎn)。你對拆遷了解不了解,你知不知道在行政裁決下達(dá)的時候你該怎么辦,你能不能聰明的取得證據(jù),在程序上把拆遷方置于不利的地位,你能不能找到自己和拆遷方談判的籌碼,或者更進(jìn)一步說,你知道拆遷方有多少地方違法了么?
我們曾經(jīng)有一個案子,當(dāng)事人非常不甘心的找到我們,讓我們看看他的房子還有沒有救,我們看了一下他拿來的拆遷許可證復(fù)印件,馬上就發(fā)現(xiàn)里面存在三個重大的問題:第一,拆遷許可證很可能已經(jīng)過期;第二,當(dāng)事人的房屋不在這份拆遷許可證規(guī)定的四置范圍里;第三,拆遷人和一直與當(dāng)事人溝通談判的“拆遷人”不是同一個法人主體。在巨大的利益誘惑面前,99%的拆遷都存在或多或少的違法之處,你找到它違法的地方,你就有了談判的籌碼,如果他不把你的籌碼當(dāng)回事,你就訴諸法律,拖著他和你一起陷入漫長的訴訟程序——我們是不用還貸款利息的。
本課程主要是讓大家了解拆遷,以及讓大家知道該怎樣對抗拆遷。上面說的是了解拆遷的重要性,下面就說對抗拆遷的方法的重要性。
我想,被拆遷戶在面臨不合理拆遷的時候,往往有以下幾種斗爭方式:
(1)拖
(2)抗
(3)認(rèn)投
(4)信訪
(5)找律師
我們在實踐工作中,遇到了各式各樣的被拆遷戶,他們分別采取了上述斗爭方式,很多都是在用盡了前面4種方式之后,才來找我們。有一些,我們也愛莫能助。更有一些,讓我們都感到非常悲哀。有些被拆遷戶對拆遷方不理不睬,一不取證,二不談判,天真的以為只要我一直拖下去不走,他們就無計可施;或者不斷的走信訪途徑,成為專業(yè)的上訪戶。這兩類被拆遷戶最后往往是被強(qiáng)拆。
所以我給各位被拆遷戶的建議,第一,你要了解拆遷,第二,你要掌握正確的方法,要學(xué)習(xí)如何通過法律途徑來維權(quán)。至于拆遷是什么,正確的方法如何使用,這是本課程的主要內(nèi)容。合法的維護(hù)各位的私有財產(chǎn),是本課程的根本目的。
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