房產(chǎn)權(quán)本來是不分大小,只有一種定義,但由于我國(guó)的一些特色,形成了社會(huì)上一些約定成俗的說法,對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”在不同情況下有不同解釋。
第一種解釋:發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的,相對(duì)講發(fā)展商的大,購(gòu)房人的小。這種解釋對(duì)購(gòu)房人分清買的什么房沒有太大關(guān)系。
第二種解釋:國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。
第三種解釋:買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”,再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房,經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房,對(duì)這個(gè)區(qū)別購(gòu)房人可從合同第一條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認(rèn)。房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過“劃撥”得來,就是這里說的“小產(chǎn)權(quán)”;如果是通過“出讓”或“轉(zhuǎn)讓”得來,就是這里所說的“大產(chǎn)權(quán)”。二手房、集資建房、房改售房、回遷房不在筆者本文討論的范圍之內(nèi),可以使用標(biāo)準(zhǔn)合同,也可使用其他合同。
最近筆者又聽到網(wǎng)友介紹:現(xiàn)在有些開發(fā)商將項(xiàng)目的尾盤不再出售產(chǎn)權(quán),而是出售使用權(quán)。買這種房比買同類產(chǎn)權(quán)房便宜,但購(gòu)房人還要每月按政府規(guī)定的公房出租價(jià)格交納房租(現(xiàn)在是3元/平方米)業(yè)內(nèi)管這種房也叫小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)這種情況,筆者提醒購(gòu)房者買這種房只是買了使用權(quán),完全談不到產(chǎn)權(quán),當(dāng)然這種合同和商品房的標(biāo)準(zhǔn)合同也沒什么關(guān)系了。
因此購(gòu)房人簽合同時(shí),對(duì)〖土地使用權(quán)出讓合同號(hào)〗、〖土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)〗、〖劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)〗應(yīng)該三選一,不能糊里糊涂都保留。如果一個(gè)都選不出來,就要考慮一下自己買的房將來是否根本不會(huì)得到國(guó)家發(fā)的房產(chǎn)證。