二是房屋的用途對補償價格的確定有重要影響，房屋和土地用途與補償費用的高低有密切關(guān)系。因此，為了防止被拆遷人臨時改變房屋和土地用途等，增加拆遷補償安置費，謀取不正當?shù)睦妗?/DIV>
三是在租賃房屋的情況下，增加了訂立補償安置協(xié)議的當事人，增加了拆遷工作的環(huán)節(jié)和難度。既然已經(jīng)確定了拆遷范圍，拆遷范圍內(nèi)的房屋很快將被拆除，無論是對房屋所有人，還是對房屋承租人或拆遷人，不增加新的房屋租賃都是合適的，可以防止矛盾糾紛的發(fā)生，促進拆遷工作的順利完成。
若上述程序完結(jié)后，經(jīng)公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，由拆遷人給予補償并將補償款提存后，可以拆遷。以后待所有權(quán)人得到確認后，再將提存的補償款支付給所有權(quán)人。
答：可以委托�！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第五條：“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
答：房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
答：《新條例》第八條：“為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
答：《新條例》第九條：“依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。
制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學論證。”
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案�！�
答：主要依據(jù)是國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《民事訴訟法》、《行政訴訟法》等。
答：《新條例》第十二條：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定。
答：拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應當實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補償?shù)�，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。
被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)人下落不明又無合法代理人的，由拆遷人提出補償安置方案，并就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。待產(chǎn)權(quán)人明確后再予以補償安置。
答：拆遷主管部門針對每個拆遷地塊的實際情況，制訂獎勵辦法，以鼓勵被拆遷人配合拆遷工作。如被拆遷人超過期限仍未能達成協(xié)議的，則不予獎勵，所以越到最后簽約，得到的獎勵越少。而且最終法院有依法強制執(zhí)行的權(quán)利。
答：拆遷雙方當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內(nèi)容經(jīng)協(xié)商仍達不成協(xié)議的，拆遷方可報請作出房屋征收決定的市、縣級政府按照征收補償方案作出補償決定并公告，對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。
答：被拆遷房屋有產(chǎn)權(quán)糾紛的，由拆遷人提出補償安置方案，并就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。待房屋權(quán)屬明確后再給予補償安置。
答：貨幣補償是指經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄房屋產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場評估價格對被拆除房屋的所有人以貨幣形式給予補償?shù)男袨�。一般情況下，經(jīng)評估被拆遷人得到的補償資金，可以在市場上選購到適合自己的住房。
答：房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建成或購買的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算的行為。通常在被拆遷人不愿意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋對被拆遷人進行妥善安置。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特點可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法。產(chǎn)權(quán)調(diào)換盡管以實物形式體現(xiàn)，實質(zhì)上是按照等價交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷人房屋的評估價與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算。
市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償?shù)男麄�、解釋工作�?/DIV>
房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回�！�
第十四條：“|被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟�！�
40、拆遷補償安置協(xié)議包括哪些主要內(nèi)容？
答：拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容應當包括：補償方式和補償金額、安置用房屋面積和安置地點、拆遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應包括違約責任、解決爭議的辦法等條款。但是，并非所有的拆遷補償安置協(xié)議都應載明。具體載明哪些內(nèi)容，還應視拆遷補償?shù)姆绞讲煌_定。實行貨幣補償?shù)�，拆遷補償安置協(xié)議主要應載明補償金額、搬遷期限；實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議主要應載明安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。
41被征收房屋價值如何確定？
答：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
分析：根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積，通過房地產(chǎn)價格評估確定。房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。實物是其中具體的部分，如建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、外觀、質(zhì)量、功能和土地的形狀等。權(quán)益是其中無形的部分，如房屋的所有權(quán)（占有、使用、收益和處分的權(quán)利）、使用權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。對房地產(chǎn)而言，其實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。如一幢房屋，其價值既受建筑結(jié)構(gòu)、裝修的影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，該房屋的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價值就有很大的差異，所有兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價值可能有所不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實物狀況不同，其價值也可能有所不同。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)、學校等）的距離，周圍環(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動性，區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的不同。
42、拆除產(chǎn)權(quán)不明確的房屋為什么要先辦理證據(jù)保全？
答：拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補償安置的主體也就不確定，因此無法進行補償安置。拆遷人應向公證機關(guān)提交證據(jù)保全申請，按公證機關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公證機關(guān)出具的法律文書立案歸檔以備查用。
一是要求拆遷人確定補償安置方案，須得到拆遷管理部門的批準；
二是要求對拆遷房屋作勘察記錄，對被拆遷房屋進行評估。將房屋的坐落位置、朝向、面積（建筑面積）、房屋建筑結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)、成新的程度記錄下來，同時要拍照、攝像。這些調(diào)查資料整理后，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
43、住宅、非住宅如何確定？由何部門界定？
答：首先應依據(jù)房屋所有權(quán)證書上標明的房屋用途來確定。房屋所有權(quán)證未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
44、“三舊改造”中拆遷房屋的調(diào)查情況要向被拆遷人公布嗎？
答：應當公布�！缎聴l例》第十五條：“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應當予以配合。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布�！�
45、不當增加補償費的情況是否應給予補償？對此可以采取哪些措施？
答：不予補償，可以暫停辦理相關(guān)手續(xù)或證件，暫停辦證期在1年以內(nèi)。
《新條例》第十六條：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。
房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。”
46、拆遷房屋時應當補償?shù)馁M用有哪些？
答：《新條例》第十七條：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵�！�
47、若被拆遷人符合住房保障條件的，其享有什么權(quán)利？
答：其享有優(yōu)先給予住房保障的權(quán)利�！缎聴l例》第十八條規(guī)定：“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定�！�
48、《新條例》對評估是如何規(guī)定的？對評估有異議如何處理？
答：《條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定�！�
第二十條：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預�！�
49、《新條例》對補償方式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換有什么規(guī)定？
答：《條例》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。”
50、搬遷中臨時安置時有什么要求？
答：《新條例》第二十二條：“因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房�！�
51、違章建筑、超過批準期限的臨時建筑拆遷時有補償嗎？
答：不予補償�！缎聴l例》第二十四條：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償�！�
52、房屋拆遷工作的基本程序是怎樣的？
答：（1）拆遷方向政府拆遷管理部門提出拆遷申請。
（2）政府拆遷管理部門作出是否準許拆遷的決定。
（3）拆遷決定（或公告）發(fā)布后，向被拆遷居民和有關(guān)單位發(fā)送拆遷通知并公告。
（4）入場拆遷前先對拆遷工作人員進行充分培訓；召開社區(qū)居民拆遷動員大會，作好三舊改造宣傳、解釋工作。
（5）拆遷方組織拆遷人員入戶丈量調(diào)查、洽談、評估等。
（6）拆遷方與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。
（7）拆遷當事人雙方達不成拆遷補償協(xié)議的，報市、縣級政府作出補償決定，被拆遷人對補償決定不服的可以申請行政復議或提起行政訴訟。
53、補償協(xié)議由誰與被拆遷人簽訂？訂立后不履行協(xié)議的怎么辦？
答：由房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，具有合同效力，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟，最后執(zhí)行司法判決。
54、補償安置方式通常有哪幾種？
答：房屋可以實行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除國家另有規(guī)定外，被拆遷人有權(quán)選擇補償方式。
55、在簽約期限內(nèi)未達成《拆遷補償協(xié)議》的，應該如何處理？
答：《新條例》第二十六條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成
補償協(xié)議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
56、遇上房屋所有權(quán)人不明確的，發(fā)生在簽約階段，應該如何處理？
答：《新條例》第二十六條規(guī)定，被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收
決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
57、《新條例》對搬遷規(guī)定了什么原則？
答：規(guī)定了“先補償、后搬遷”的原則。
58、《新條例》對搬遷期限是如何要求的？
答：《條例》第二十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷�！�
59、舊城改造拆遷時，門面房是否可要求實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換？
答：被拆遷人可以自行選擇拆遷補償方法，因此舊城改造時只要有條件的都應提供合理的門面房用于置換被拆遷門面房。但在實施國家重點工程、市政工程、規(guī)劃設計限制等公益性項目的拆遷時，由于工程特殊性，無法提供門面房進行安置的，被拆遷人只能選擇貨幣補償方式。
60、被拆遷人能否要求用宅基地進行安置？
答：根據(jù)東莞市城市房屋拆遷管理規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地或者在申請拆遷許可證前已將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地上實施房屋拆遷，可以參照本規(guī)定執(zhí)行，如被拆遷人要求置換宅基地的，有條件的可以置換宅基地，但我市城區(qū)隨著規(guī)劃的調(diào)整、建設的加快，有限的土地資源已不可能再用劃宅基地方式來安置居民，只有通過建設安置小區(qū)進行安置。
61、裁決時被拆遷人不配合，無法作出詢問筆錄和調(diào)解筆錄，也不參加聽證，裁決機關(guān)怎么辦？
答：在規(guī)定的期限內(nèi)，按照規(guī)定的程序作出裁決是裁決機關(guān)的必須履行的法定職責，這種職責的履行和完成，不因被拆遷人的不配合或者其他主觀因素的影響而停滯，房屋征收部門或法院仍可依法缺席裁決。而且，作為裁決一方的當事人的被拆遷人，表面上是不參加聽證、不進行調(diào)解或者不配合詢問，實質(zhì)上是放棄了主張權(quán)利的機會。根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔舉證不利的后果。裁決機關(guān)在受理裁決后送達裁決申請書副本及答辯通知書時，告知另一方當事人相關(guān)的權(quán)利，對其放棄這些權(quán)利而可能產(chǎn)生的不利后果也要闡述說明。
62、送達判決、補償決定時找不到被拆遷人怎么辦？
答：原則上采用直接送達給當事人的方式。只有直接送達難以實現(xiàn)時才可考慮留置送達、委托送達或郵寄送達等方式送達”�！睹袷略V訟法》第七十七條規(guī)定：“送達訴訟文書，應當直接送交受送達人。受送達人是公民的，本人不在交他的同住成年家屬簽收；受送達人是法人或者其他組織的，應當由法人的法定代表人、其他組織的主要負責人或者該法人、組織負責收件的人簽收；受送達人有訴訟代理人的，可以交其代理人簽收；受送達人已向人民法院指定代收人的，送交代收人簽收�！钡�79條規(guī)定：“受送達人或者他的同住成年家屬拒絕接收訴訟文書的，送達人應當邀請有關(guān)基層組織或者所在單位的代表到場，說明情況在送達回證上記明拒收事由和日期。由送達人、見證人簽名或者蓋章，把訴訟文書留在受送達人住所，即視為送達�！钡�84條規(guī)定：“受送達人下落不明，或者用其他方式無法送達的，公告送達。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過60日，即視為送達。公告送達，應當在案卷中記明原因和經(jīng)過。”
63、拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑的政策規(guī)定？
答：違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設，嚴重影響城市規(guī)劃的建筑。在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。對經(jīng)規(guī)劃部門批準，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。臨時建筑是指經(jīng)過批準的臨時性建筑物、構(gòu)筑物和其他設施。拆遷未超過批準期限的臨時建筑應當給予適當補償，按其拆遷時建筑材料的成本價值，結(jié)合剩余期限給予補償。對超過批準期限或批準時載明因城市建設需要無償拆除的臨時建筑一律不予補償。
64、現(xiàn)在根據(jù)新法誰可以實施強制拆遷？強制拆遷時應當注意哪些事項？
答：只有法院才可以強拆，新條例廢除了行政強拆制度。根據(jù)新《國有土地上房屋征收與補償條例》第28條：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
其一，拆遷人必須對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房，被拆遷人拒絕接受的，拆遷人可以申請?zhí)岽�，以保證被拆遷人獲得權(quán)利補救；
其二，實施強制拆遷前，拆遷人應向公證機關(guān)辦理被拆除房屋有關(guān)事項的證據(jù)保全。證據(jù)保全的目的是使能證明被拆除房屋基本情況的原始證據(jù)事實不致因時過境遷或其他原因而消滅或遭到破壞，一旦事后發(fā)生糾紛也有法定證據(jù)可查。《司法部房屋拆遷證據(jù)保全公證細則》規(guī)定，實施強制拆遷房屋證據(jù)保全時，公證機關(guān)應通知被拆遷人到場。如其拒不到場，公證員應在筆錄中記明；實施強制拆遷房屋中有物品的，公證員應當組織對所有物品逐一核對、清點、登記、分類造冊，并記錄上述活動的時間、地點，交兩名有完全行為能力的在場人員核對后，由公證員和在場人員在記錄上簽名。被拆遷人拒絕簽名的，公證員應在記錄中記明；物品清點登記后，凡不能立即交與被拆遷人接受的，公證員要監(jiān)督拆遷人將物品存放在其提供的倉庫中妥善保管，丟失損壞的，倉庫保管人應承擔賠償責任；拆遷人應制作通知書，通知當事人在一定期限內(nèi)領(lǐng)取物品，逾期不領(lǐng)的，公證處可以接受拆遷人的提存申請，辦理提存；
其三，強制拆遷要履行合法程序。對被拆遷人實施強制拆遷時，應當公告，指定拆除期限，通知被拆遷人自動履行搬遷義務，逾期仍不自動履行的，由執(zhí)行人員強制搬遷，派人將房屋內(nèi)的財物運至指定處所。強制搬遷時，被執(zhí)行人所在單位和房屋所在地的基層組織，應當派人協(xié)助執(zhí)行。被拆遷人應當?shù)綀�，如果拒不到場，不影響法院�?zhí)行。運至指定處所的財物，交給被執(zhí)行人接收。如果被執(zhí)行人拒絕接收造成損失的，由被拆遷人承擔。強制執(zhí)行過程和搬遷的財物，執(zhí)行機關(guān)應當記入筆錄，由執(zhí)行人員、被執(zhí)行人以及其他在場人員簽名或蓋章，最后對強制執(zhí)行騰出的房屋實施強制拆除。
65、拆遷協(xié)議簽訂后一方不履行、拒絕搬遷的怎么辦？
答：拆遷補償協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依仲裁條款向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人因生產(chǎn)經(jīng)營需要可依法申請人民法院先予執(zhí)行。
拆遷補償協(xié)議是約定拆遷當事人之間民事權(quán)利與義務關(guān)系的合同，適用《民法通則》和《合同法》等法律。依法成立的拆遷補償協(xié)議，對當事人具有法律約束力。當事人一方不履行協(xié)議或者履行協(xié)議不符合約定的，應當按照《合同法》規(guī)定，承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。拆遷補償協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)不履行、拒絕搬遷，可以作為合同糾紛處理。
66、強制執(zhí)行申請書會附上補償款的銀行賬號嗎？
答：會附上。強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。
67、《新條例》生效后，政府及其部門、建設單位是否有權(quán)利強制拆遷？
答：政府及其部門、建設單位無權(quán)強制拆遷，但可以進行非強制拆除；對于不搬遷的，可以依法申請法院強制拆遷。
新條例廢除了行政強拆制度。根據(jù)《新條例》第二十八條：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行�！�
68、達成拆遷補償協(xié)議后，不按約定的期限搬遷的，怎么處理？
答：可以進行溫馨提示、多作宣傳解釋工作，要求被拆遷人履行協(xié)議約定。若不履行的，經(jīng)勸告仍不搬遷的，拆遷方可以向法院起訴，要求其按約定搬遷，若判決后仍不履行判決內(nèi)容，拆遷方可以申請法院強制搬遷。
69、建設單位能作為搬遷活動的主體嗎？
答：《新條例》第二十七條明確規(guī)定：“禁止建設單位參與搬遷活動”。因此，只能由依法組建的房屋征收部門來主導整個搬遷活動或是最終由法院強制搬遷，不能以建設單位作為搬遷活動的獨立主體�！备鶕�(jù)《東莞市推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級實施“三舊”改造土地管理暫行辦法》的規(guī)定，“政府主導或由政府負責拆遷的項目，拆遷人為鎮(zhèn)街人民政府房屋拆遷工作機構(gòu)，禁止建設單位參與搬遷活動�！卑徇w完成后，在將土地交付建設單位依法建設。
70、可以采取停電、停水、堵路等方式迫使被拆遷人搬遷嗎？
答：《新條例》第二十七條規(guī)定：“任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷�！�
71、我的房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的用途是住宅，但是一直用于營業(yè)。拆遷中能否作為營業(yè)房屋進行補償安置？
答：如果被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證上的用途是住宅，但是實際用于營業(yè)，可在交驗拆遷范圍確定前的營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證和規(guī)劃部門批準的改建文件后，按照營業(yè)房屋進行補償安置。若沒有改建批文的，只能按住宅用途房屋進行補償。
72、是否只能按照評估的價格進行補償？
答：拆遷范圍確定后，評估機構(gòu)對被拆遷房屋做出的分類評估價格是拆遷當事人雙方協(xié)商談判的基礎(chǔ)。對被征收房屋價值的補償，不得低于征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。因此，評估價格只是最低的一個限度，并不影響雙方最終協(xié)商約定。
73、未達成協(xié)議時，被拆遷人對市、縣級政府作出的補償決定未履行、未申請行政復議，也未提起行政訴訟的怎么辦？
答：《新條例》第二十八條：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行�！�
74、安置房屋的質(zhì)量嚴重影響使用、不符合國家標準，我有權(quán)拒絕接受嗎？
答：你有權(quán)拒絕接受。拆遷人應當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。
75、分戶補償情況要公布嗎？
答：《新條例》第二十九條：“房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布�！边@是“結(jié)果公開原則”的體現(xiàn)。
76、現(xiàn)在拆遷中主要適用的評估法律是哪一部？
答：是《國有土地上房屋征收評估辦法》，該法于2011年6月3日實施，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》制定而來。2003年12月1日原建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。
77、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)如何確定？
答：《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定�！�
78、我是拆遷范圍的住戶能否要求不拆遷？
答：拆遷方經(jīng)批準，在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)實施三舊改造，因此范圍內(nèi)的房屋必須依法拆除，但是，拆遷方與被拆遷人可以就補償金額及安置方式進行協(xié)商，充分保障各方的利益。
79、我是營業(yè)房的承租人，租期未到，拆遷中能得到什么補償？
答：對于營業(yè)房的承租人，如果租期未到，說明承租人與產(chǎn)權(quán)人的租賃關(guān)系合法存續(xù)。因此，首先由產(chǎn)權(quán)人與承租人協(xié)商解除租賃關(guān)系，或者由產(chǎn)權(quán)人對承租人進行協(xié)商安置。如果產(chǎn)權(quán)人與承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，若實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，調(diào)換的房屋由原房屋承租人優(yōu)先承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
80、同一個項目可以由幾家評估機構(gòu)評估嗎？
答：《國有土地上房屋征收評估辦法》第五條：“同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔。
兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。”
81、我是殘疾人，拆遷有什么優(yōu)惠政策？
答：因城市建設規(guī)劃需要拆遷殘疾人房屋時，應當本著方便生活的原則在安置房樓層上予以適當照顧。
82、我是華僑，拆遷有什么優(yōu)惠政策？
答：拆遷歸僑、僑眷在中華人民共和國成立后用僑匯購建的私有房屋，進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可就近安置，并在同等條件下，給予被拆遷人選擇樓房層次和朝向的照顧。
83、房屋征收中一般由誰作為委托人聘請評估機構(gòu)？評估委托合同由誰與誰簽訂？
答：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
84、評估機構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓受托的業(yè)務嗎？
答：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務。
85、若房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致如何處理？
答：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。
86、被征收房屋價值的評估時間點以何時為準？
答：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。
87、什么是被征收房屋價值？
答：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。
88、裝飾裝修價值、搬遷費用、停產(chǎn)停業(yè)損失等補償可能通過評估確定嗎？
答：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。
89、評估價以什么為貨幣單位？評估報告分為哪兩種？
答：房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元�？煞诸悶檎w評估報告和分戶評估報告。
90、對評估結(jié)果不服的，申請復核應當在多少天內(nèi)申請？若對復核不服的，申請鑒定又應當在多少天內(nèi)申請？復核和鑒定的時間最長是多少天內(nèi)必須作出？
答：《國有土地上房屋征收評估辦法》“第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。
申請復核評估的，應當向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
第二十一條 原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核。復核后，改變原評估結(jié)果的，應當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。
第二十三條 各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門和設區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)做出的復核結(jié)果進行鑒定。
評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。
第二十四條 評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結(jié)果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。
第二十五條 評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。
經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當改正錯誤，重新出具評估報告。
91、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值應當以何種方式確定？
答：《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十九條規(guī)定，除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應當以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。
92、被征收房屋的類似房地產(chǎn)是什么意思？
答：被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。
93、拆遷中產(chǎn)生的評估費、專家鑒定費用由誰承擔？法律規(guī)定是如何分配的？
答：《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十一條：“房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。復核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行�！�
94、“三舊”改造項目的拆遷補償中，能否采用拆遷民房置換宅基地，拆遷工業(yè)用地置換工業(yè)用地的補償方式？
答：不能采取土地置換的方式進行補償�！叭f”改造中住宅房屋被拆遷人可以選擇如下三種補償安置方式之一：（1）貨幣補償；（2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；（3）貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。
商業(yè)用房和工業(yè)、倉儲、公益事業(yè)等其他用房的拆遷補償安置，原則上只對被拆遷人實行貨幣補償，不實行產(chǎn)權(quán)置換。
95、“三舊”改造項目的建筑物拆遷補償?shù)拿娣e應如何核定？
答：根據(jù)權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果，應補償安置的被拆遷房屋面積按下列原則核定：
（1）已依法辦理用地、報建、房產(chǎn)登記的房屋，其用地面積以土地權(quán)屬證明文件為準，房產(chǎn)以報建批準文件和房產(chǎn)權(quán)屬證明文件為準。
（2）經(jīng)市（鎮(zhèn)、街）國土、規(guī)劃建設部門審批的，用地和建筑面積分別以審批文件批準的為準；實際面積小于批準面積的，以實際面積為準。
（3）未經(jīng)市（鎮(zhèn)、街）經(jīng)國土、規(guī)劃建設部門批準建設的房屋，符合“三舊”改造政策和相關(guān)規(guī)定，由房屋權(quán)利人向街鎮(zhèn)“三舊”辦申請對用地、房屋進行確權(quán)的，其應補償安置的面積根據(jù)確權(quán)的面積確定。
（4）根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定應予補償?shù)�，以依�?jù)相關(guān)規(guī)定確定的面積為準。
96、什么情況下拆遷人應當向被拆遷人支付臨時安置補助費?
答：在過度期間內(nèi)，被拆遷人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。臨時安置補助費標準應當按照被拆遷房屋所處區(qū)位的當年房屋租金參考價確定。被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費，拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房使用面積應與被拆遷房屋原實際使用面積相近。
97、“三舊”改造中拆遷不同用途房屋時，補償安置的方式是不是也不相同？
答：“三舊”改造項目房屋內(nèi)住宅房屋拆遷，被拆遷人可以選擇以下三種補償安置方式之一：
（1）貨幣補償；（2）房屋產(chǎn)權(quán)置換；（3）貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。
商業(yè)用房和工業(yè)、倉儲、公益事業(yè)等其他用房的拆遷補償安置，原則上只對被拆遷人實行貨幣補償，不實行產(chǎn)權(quán)置換。
98、由于舊村改造項目涉及民房拆遷，短期內(nèi)難以全面統(tǒng)一村民意見，加上部分村民認為現(xiàn)時拆遷補償標準過低，要求提高補償標準，造成拆遷成本大，改造推進困難。如何有效解決拆遷問題？
答：根據(jù)《東莞“三舊”改造房屋拆遷補償安置工作指導意見》的通知規(guī)定：集體土地上的改造項目，拆遷人和被拆遷人限期內(nèi)達不成拆遷補償協(xié)議的，根據(jù)改造項目的不同類型，分別處理。
國有土地上的房屋征收按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定進行，征地拆遷補償標準通過市場評估的方式確定。
99、政府主導項目拆遷工作是否可以由中標單位實施？
答：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定：市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作，政府作為房屋征收的主體、房屋征收是政府行為。根據(jù)《東莞市推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級實施“三舊”改造土地管理暫行辦法》規(guī)定：政府主導或由政府負責拆遷的項目，拆遷人為鎮(zhèn)街人民政府房屋拆遷工作機構(gòu)，禁止建設單位參與搬遷活動。
100、政府主導項目的補償款能否分期支付？
答：根據(jù)《新條例》第十二條規(guī)定：作出房屋征收前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、�？顚Ｓ�。第二十七條規(guī)定：實施房屋征收應先補償后搬遷。
深圳市志威投資有限公司
法務部：陳鑫
2012年2月23日
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