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地方法規(guī)規(guī)章 |
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| 河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定 |
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時間：2010/8/18 13:24:00 |
河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定
【分 類】 房產地產
【時 效 性】 有效
【頒布時間】 1996年12月02日
【實施時間】 1996年12月02日
河北省人民政府令
（第１７１號）
《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》已經１９９６年１１月１５日省政府第６２次常務會議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行。
省長 葉連松
一九九六年十二月二日
河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定
第一章 總則
第一條 為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障城市住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護，創(chuàng)造整潔、文明、方便的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合本省實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于本省行政區(qū)域內按行政建制設立的市、鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本規(guī)定所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公用設施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由市、縣物業(yè)管理主管部門劃定。
本規(guī)定所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。
本規(guī)定所稱住戶，是指住宅區(qū)內房屋的產權人和使用人。
第四條 本省城市住宅區(qū)管理實行社會化、專業(yè)化及服務經營型的物業(yè)管理模式和主管部門行業(yè)管理、住戶自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務相結合的管理體制。
第五條 省建設行政主管部門是全省物業(yè)管理工作的主管部門，市、縣房地產管理部門是本行政區(qū)域內物業(yè)管理工作的主管部門。
物業(yè)管理主管部門的主要職責是：
（一）根據(jù)有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實施辦法；
（二）參與住宅區(qū)的驗收，指導、監(jiān)督物業(yè)的接管工作；
（三）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質管理；
（四）對物業(yè)管理企業(yè)的經營和管理進行監(jiān)督、檢查；
（五）負責住宅區(qū)公用設施專用基金和住宅維修基金使用的監(jiān)督、檢查；
（六）負責對從事物業(yè)管理工作的專職人員進行培訓；
（七）負責住宅區(qū)物業(yè)管理的考評工作。
市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、物價、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門以及住宅區(qū)所在地人民政府，應當按照各自職責分工，對住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān)督、檢查。
第二章 住宅區(qū)物業(yè)管理機構
第六條 住宅區(qū)交付使用且入住率達到百分之五十以上時，物業(yè)管理主管部門應當會同住宅區(qū)開發(fā)建設單位、住宅區(qū)所在地街道辦事處負責組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會以住戶代表為主組成，住宅區(qū)所在地街道辦事處或居民委員會、公安派出所可派代表參加。
第七條 住宅區(qū)開發(fā)周期較長的，在管委會成立之前，由住宅區(qū)的開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。管委會成立后，由管委會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。
第八條 管委會代表住戶的利益，維護住戶的合法權益。管委會在物業(yè)管理主管部門和住宅區(qū)街道辦事處的指導下，負責制定管委會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理工作。
第九條 物業(yè)管理企業(yè)實行分級管理。物業(yè)管理企業(yè)經物業(yè)管理主管部門資質審查合格，并到工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可接受管委會的委托，承擔住宅區(qū)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產業(yè)的有關優(yōu)惠政策。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會簽訂的委托管理合同，對住宅區(qū)的物業(yè)實施統(tǒng)一管理。
委托管理合同應當明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式。
委托管理合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)應將委托管理合同報市、縣物業(yè)管理主管部門和工商行政管理部門備案。
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：
（一）根據(jù)委托管理合同和國家及本省有關規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；
（二）根據(jù)委托管理合同和省有關規(guī)定收取物業(yè)管理費用；
（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對造成的損害要求賠償；
（四）要求管委會協(xié)助管理；
（五）選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安和綠化等專項業(yè)務；
（六）開展多種經營和有償服務。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的義務：
（一）履行委托管理合同，對受委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維修管理，承擔住宅區(qū)內的保安、防火、綠化、維護、清潔及住戶日常必需的便民服務工作；
（二）接受管委會和住戶的監(jiān)督，重大的管理措施提交管委會審議決定；
（三）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關主管部門及當?shù)亟值擂k事處的指導和監(jiān)督；
（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時向有關主管部門報告。
第十三條 住宅區(qū)制定的住戶公約對住宅區(qū)內的住戶具有約束力。
第三章 住宅區(qū)物業(yè)的使用與維護
第十四條 住宅區(qū)經綜合驗收合格后，開發(fā)建設單位應當向管委會辦理移交手續(xù)，并向管委會移交下列工程建設資料：
（一）住宅區(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體的建筑、結構和設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。
第十五條 住戶使用房屋應當遵守下列規(guī)定：
（一）未經有關部門批準，不得改變房屋的結構、外貌和用途；
（二）不得隨意鑿、拆房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面或隨意占用房屋的公用通道；
（三）不得推放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為；
（五）不得侵害他人的正當權益。
第十六條 房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：
（一）室內部分，由房屋產權人負責維修，產權人與使用人另有協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備和消防設施等房屋本體公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責定期養(yǎng)護和維修。
第十七條 住宅區(qū)的甬道、溝渠、池、井、綠地、公共活動場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、公用天線、公廁以及垃圾處理等住宅區(qū)公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護，其費用從管理服務費和住宅區(qū)公用設施專用基金中支出。
造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第十八條 住宅區(qū)內的干道、路燈和給排水、供電、供熱、供氣、通訊等管線，按規(guī)定由有關主管部門負責維修養(yǎng)護的，其費用由有關主管部門支付。
前款所列維修養(yǎng)護事項，有關主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實施，并按規(guī)定向物業(yè)管理支付委托費用。
第十九條 凡房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應由住戶修繕的，住戶應當及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由住戶承擔。
第二十條 住宅區(qū)內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠地，攀折花木；
（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；
（三）亂堆垃圾、雜物；
（四）亂搭、亂貼和亂掛等；
（五）損毀、涂劃園林藝術雕塑；
（六）聚眾喧鬧影響他人休息；
（七）隨意停放車輛和鳴高音喇叭；
（八）排放有毒和有害物質；
（九）飼養(yǎng)禽畜；
（十）未采取防止墜落傷人的保護措施而在陽臺擺放物品；
（十一）從事法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的經營活動。
第四章 住宅區(qū)物業(yè)管理費用與專用房屋
第二十一條 物業(yè)管理收費必須執(zhí)行國家和本省物價管理的有關規(guī)定，接受物價部門的管理、監(jiān)督和檢查。
第二十二條 住宅區(qū)物業(yè)管理費構成：
（一）開發(fā)建設單位繳納的住宅區(qū)公用設施專用基金；
（二）房屋產權人繳納的住宅維修基金；
（三）住戶繳納的管理服務費。
第二十三條 開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按不低于住宅區(qū)建設總投資百分之二的比例，一次性向物業(yè)管理主管部門繳納住宅區(qū)公用設施專用基金。
住宅區(qū)公用設施專用基金用于住宅區(qū)公用設施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。
住宅區(qū)公用設施專用基金由物業(yè)管理主管部門設專帳管理，管委會向物業(yè)管理主管部門申請使用。
第二十四條 住宅維修基金由房屋產權人按規(guī)定分期繳納，由管委會以房屋本體為單位設立專帳管理。住宅維修基金用于房屋本體公用設施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。
住宅區(qū)公用設施專用基金、住宅維修基金提取和管理辦法，由省物業(yè)管理主管部門商省財政、物價部門制定。
第二十五條 住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費項目的收費標準，應當根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模檔次、服務管理水平以及房屋類別等綜合確定。屬于國家管理的收費項目和收費標準必須報物價部門審批；不屬于國家管理的收費項目和收費標準的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，商管委會同意，報物業(yè)管理主管部門和物價部門備案。
第二十六條 房改出售公有住房，必須按國務院和省人民政府的有關規(guī)定建立公共設施、公用部位的維修基金。
第二十七條 開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照一定比例無償向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產權歸國家所有。
第二十八條 開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照規(guī)定的比例以建造成本價向管委會提供商業(yè)用房，其產權歸管委會所有。開發(fā)建設單位為管委會提供商業(yè)用房的面積，由物業(yè)管理主管部門確定。
前款規(guī)定的商業(yè)用房的購置費用從住宅區(qū)公用設施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經營收入中回收。
本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內其他有經濟收入的公用設施、設備和場地，均由物業(yè)管理企業(yè)按照委托管理合同經營，其收入用于補充住宅區(qū)的管理服務費。
第五章 罰則
第二十九條 未經物業(yè)管理部門資質審查而擅自承擔住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的，由物業(yè)管理主管部門責令限期辦理資質審查手續(xù)；逾期仍不辦理的，對其處以二千元以上二萬元以下的罰款，并責令其停止對住宅區(qū)物業(yè)的管理。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定，有下列行為之一的，住戶有權向管委會投訴或向物業(yè)管理主管部門反映；管委會有權予以制止并要求限期改正，有權要求賠償給住戶造成的損失，情節(jié)嚴重的有權解除委托管理合同；有第（三）項行為的，由物價部門根據(jù)國家有關規(guī)定予以處罰：
（一）對房屋及公用設施、設備修繕不及時的；
（二）管理制度不健全，管理混亂的；
（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；
（四）擅自改變房屋和公用設施用途的；
（五）有其他不履行或不完全履行委托管理合同規(guī)定義務行為的。
第三十一條 因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成住宅區(qū)物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的，由物業(yè)管理主管部門予以警告，責令限期改正，處以一千元以上一萬元以下的罰款，并可降低資質等級或吊銷資質證書。
第三十二條 違反本規(guī)定第十五條、第二十條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復；造成損失的，有權要求賠償。
第三十三條 違反本規(guī)定第二十三條第一款、第二十七條、第二十八條第一款規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應當責令開發(fā)建設單位限期履行；在規(guī)定的期限內仍不履行的，物業(yè)管理主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行并有權要求違反第二十三條第一款規(guī)定的開發(fā)建設單位支付逾期付款滯納金。
第三十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請行政復議。逾期不申請復議或不提起訴訟，又不履行處罰規(guī)定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。
第六章 附則
第三十五條 市、縣人民政府可根據(jù)本規(guī)定制定實施辦法。
第三十六條 本規(guī)定發(fā)布后新建的住宅區(qū)必須按照本規(guī)定實行物業(yè)管理；本規(guī)定發(fā)布前已經交付使用的住宅區(qū)，應當依照本規(guī)定逐步實行物業(yè)管理。
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