土地用途變更問題法律實(shí)務(wù)
(黃福億律師)
一.法律依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第一百四十條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。 2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第五十六條建設(shè)單位使用國(guó)有土地的,應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意,報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的,在報(bào)批前,應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。
3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
4.《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。
5.《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第六條 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,出讓方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持。
二.實(shí)務(wù)提點(diǎn)
1. 我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管理制度,土地用途一旦確定,不可擅自改變。否則,出讓方可解除合同;一旦出讓方解除合同,受讓方不但會(huì)因此而喪失土地使用權(quán),而且須承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
2. 土地用途確定后,雖不可擅自改變,但可依法改變。只要依法改變,就可避免法律風(fēng)險(xiǎn)。
3. 土地用途變更的程序:(1)申請(qǐng)變更;(2)出讓方及規(guī)劃部門同意變更并報(bào)政府批準(zhǔn); (3)出讓合同重簽或變更;(4)辦理土地使用權(quán)的變更登記
4. 若擅自變更土地用途后的法律處理:出讓方享有出讓合同解除權(quán),一旦出讓方行使出讓合同解除權(quán),出讓合同一經(jīng)解除,則:出讓方返還土地出讓金;受讓方喪失土地使用權(quán),承擔(dān)違約賠償責(zé)任,但可視情況主張土地開發(fā)建設(shè)費(fèi)用。
5. 延伸探討:受讓方擅自改變土地用途,此時(shí)出讓方享有出讓合同解除權(quán)。但出讓方是否行使該解除權(quán),出讓方可選擇。這就為出讓方權(quán)力尋租留下了巨大的空間,是巨大的法律漏洞。根據(jù)法律規(guī)定的基本精神,當(dāng)受讓方擅自改變土地用途的事由出現(xiàn)、出讓方發(fā)現(xiàn)后,應(yīng)當(dāng)依法行使解除權(quán),以貫徹土地用途管理法律制度;反之,當(dāng)受讓方擅自改變土地用途的事由出現(xiàn)、出讓方發(fā)現(xiàn)后,出讓方卻不行使解除權(quán),這形同默認(rèn)受讓方的違法行為,這無異于架空土地用途的法律制度,這是嚴(yán)重的行政不作為行為,有悖于依法行政。實(shí)踐中,由于土地用途的變動(dòng)牽扯很多利益,為謀利,受讓方擅自改變土地用途的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;而出讓方視而不見,借機(jī)權(quán)力尋租也屢見不鮮。這勢(shì)必導(dǎo)致受讓方違法成本不負(fù)反正,衍生腐敗,嚴(yán)重?fù)p害法律公平,破壞法治。因此,建立土地使用后合同跟蹤監(jiān)管制度勢(shì)在必行。
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