房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程
目錄
第一章：項目決策階段
第二章：前期準備階段
一、獲取土地使用權(quán)
二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》
三、規(guī)劃設(shè)計
四、建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察
五、申辦《施工許可證》
六、招標
第三章：工程建設(shè)階段
1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要
2、施工場地平整，達到施工條件
3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件
4、施工圖紙及施工資料準備
5、施工材料和施工設(shè)備的準備
6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理
7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)
8、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗
9、組織圖紙會審、設(shè)計交底
10、編制工程進度計劃
11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)
第四章：項目銷售階段
一、申辦《銷售許可證》
二、商品房銷售及按揭辦理
三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》
四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收
五、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》
六、物業(yè)移交
第五章：交付使用階段
從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。
第一章： 項目決策階段
產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會（企業(yè)主）批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進行可行性研究。
1、可行性研究的內(nèi)容
可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內(nèi)容有：
(1)項目概況;
(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置;
(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;
(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;
(5)資源供給及資本運作方案;
(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護;
(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究;
(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃;
(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;
(10)結(jié)論及建議。
2、可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。
3、可行性研究的工作階段
1）投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。
3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
4、可行性研究按5個步驟進行：
(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項;
(2)調(diào)查研究;
(3)方案選擇與優(yōu)化;
(4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價;
(5)編制可行性研究報告。
5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。
第二章：前期準備階段
一、 獲取土地使用權(quán)。
開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式：
1）通過行政劃撥方式取得；
2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)；
3）轉(zhuǎn)讓取得；
4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；
5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；
6）通過司法裁決取得；
7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。
開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式：
出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。
招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責任等。
拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。
屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料：
1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；
2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；
3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。
4）1：2000地形圖2份；
5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份
6）地上附著物權(quán)屬證明；
7）土地登記申請書；
8）土地登記法人代表證明和身份證明；
9）土地登記委托書。
送土地主管部門。
（1）土地使用權(quán)出讓
地管理部門負責辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。
（2）土地使用權(quán)劃撥
房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。
（3）征用土地
征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準。
征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。
征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。
（4）地價評估
市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權(quán)申請程序。
(1) 用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。
(2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。
(5) 用地者填寫投標書送達指定方進行投標。
(6) 收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。
(7) 按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。
拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序：
(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。
(2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。
(5) 用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。
(6) 用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。
(7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。
(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。
屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。
二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。
城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。
1、拆遷方式：
1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。
2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。
3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。
2、拆遷的主要內(nèi)容包括：
(1)房屋拆建，如危舊房改造；
(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；
(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。
3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：
1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；
2）建設(shè)項目批準文件；
3） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
4）國有土地使用權(quán)批準文件（建設(shè)用地批準書或劃撥決定書）
5）拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料。
6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）
7）有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。
根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。
三、 規(guī)劃設(shè)計
建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：
(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復時的參考依據(jù)；
(2)在項目建議書批復后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件；
(3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；
(4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；
(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；
(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。
進行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準書或劃撥決定書。
1、申辦項目選址定點，取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件
1）建設(shè)項目選址申請
城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書。建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。
2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃
城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。
3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。
申報規(guī)劃要點：
規(guī)劃要點是計劃立項或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料：
1）建設(shè)用地申請；
2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；
3）土地使用證或土地權(quán)屬證明；
4） 1：2000地形圖。
開發(fā)商取得《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；
2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。
1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》。在此階段需要提供的資料為：a\1：2000地形圖1份；b\1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；
c\建設(shè)項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設(shè)計單位的規(guī)劃方案及光盤）；d\“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。
2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a\土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃氣、園林、等部門審查意見或回執(zhí)；c\施工圖3份及光盤。
3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗線。辦理紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件：
1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。
2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。
3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。
4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市級規(guī)劃部門提取道路坐標及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。
4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：
1）國有土地使用權(quán)證；
2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收據(jù)；
3）人防費收據(jù)；
4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請表；
5）投資許可證；
6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本。
5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設(shè)工程正負零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》�！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料：
1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》；
2）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；
3）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；
4）垃圾處理費聯(lián)系單。
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時，提交以下資料辦理：
1）變更申請；
2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照；
3）開發(fā)商資質(zhì)證明；
4）土地變更批復；
5）變更后的土地使用證；
6）（土地批租費、使用費）收據(jù)；
7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
8）建筑紅線圖；
9）抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；
10）法院裁決項目還應(yīng)提交判決書。
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（三）
四、 建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。
項目報建總流程：
建設(shè)工程交易中心依法必須進行招標的項目范圍和規(guī)模標準，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2
的建設(shè)工程新建、擴建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進行招標。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)到相關(guān)交易中心進行報建。應(yīng)當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設(shè)項目以下文書：立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。
工程建設(shè)項目報建程序：
1) 建設(shè)單位或其委托的代理機構(gòu)到建設(shè)工程交易中心（建設(shè)局）領(lǐng)取《工程建設(shè)項目報建表》。
2) 按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送建設(shè)局。
3) 工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準書連同報建表同時提交。
4)
屬于試樁建設(shè)工程項目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù)。
1、建設(shè)項目報建登記
工作內(nèi)容：
填報《建設(shè)工程項目報建表》需帶下列資料：
（一）建設(shè)項目批準文件；
（二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件；
（三）施工圖設(shè)計文件審查批準書；
（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫?BR> （五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。
報建信息管理：
（1）、建設(shè)局核實報建資料，進行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內(nèi)）；
（2）、將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機構(gòu)。
2、審核“一費制”收費認定表、核發(fā)繳款通知填報《建設(shè)工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理
（一）在報建臺領(lǐng)取收費認定表（共兩份）；
（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續(xù)；
（三）應(yīng)繳費用從工程報建開始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺）開具的《市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標價為計算基數(shù)的繳費項目，在招投標監(jiān)督管理機構(gòu)對招標投標情況書面報告核準前按上述程序辦理。
3、投標申請人投標報名
（一）投標報名、評標、定標的依據(jù)資料：
1、投標申請人的營業(yè)執(zhí)照；
2、資質(zhì)證書；
3、投標申請人信譽檔案資料；
4、項目經(jīng)理有關(guān)資料；
5、業(yè)績及其它與投標活動有關(guān)的資料。
（二）網(wǎng)上投標報名：
4、招標人根據(jù)工程需要對投標申請人資格預審工作內(nèi)容：
（一）招標人根據(jù)工程需要對投標申請人投標資格預審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標申請人進行資格預審；
（二）投標申請人到建設(shè)局領(lǐng)取資審通知書和購買資格預審格式文件；
（三）招標人采用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。
5、投標文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：
（一）招標文件編制標人應(yīng)根據(jù)招標文件和招標工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成后應(yīng)仔細校核，按招標文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數(shù)。采用標準保密化評審技術(shù)標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行。
（二）投標文件的內(nèi)容
1、投標函；
2、施工組織設(shè)計或者施工方案；
3、投標報價；
4、招標文件要求提供的其他材料。
（三）投標文件的遞交和接收
1、投標文件的遞交投標人應(yīng)在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。并須按招標文件的規(guī)定進行編制、密封和標志。
2、投標文件的接收
在投標截止時間前，招標人應(yīng)做好投標文件的接收工作。在接收中應(yīng)注意核對投標文件是否按招標文件的規(guī)定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按時或提前送達的，招標人應(yīng)當拒收。
6、組織評標委員會工作內(nèi)容：
（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應(yīng)提前18小時以上，下午召開的評標會應(yīng)提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招投標監(jiān)督管理機構(gòu)的監(jiān)督下，通過市建設(shè)工程交易中心計算機系統(tǒng)按規(guī)定隨機抽取評委，并提供以下資料：
1、《建設(shè)局抽取評標評委申請表》；
2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。
（二）由建設(shè)局指定專人通知評委參加評標；
（三）建設(shè)局負責將已抽取評委的詳細資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人和招投標監(jiān)督管理機構(gòu)簽收保存。
7、開標
工作內(nèi)容 ：
（一）招標人介紹投標單位和招投標監(jiān)督管理部門人員；
（二）當眾檢驗投標文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標書；
（三）報投標標價、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說明的內(nèi)容；
（四）設(shè)有標底的公布標底；
（五）招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。
（六）招投標監(jiān)督管理機構(gòu)進行監(jiān)督管理
8、定標
工作內(nèi)容：
按照中華人民共和國建設(shè)部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標投標管理辦法》進行。招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應(yīng)當在招標文件中載明。
9、核準招投標情況報告、中標通知書的簽發(fā)及中標人的公示公告
工作內(nèi)容：
招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)提交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)提交招投標情況書面報告核準時，應(yīng)提交下列資料：
1、由各收費單位確認的《建設(shè)管理收費認定表》；
2、由代理銀行代收專柜開具的以中標價為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（四）
10、簽訂工程承發(fā)包合同
招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標人應(yīng)當將合同送管理機構(gòu)備案。
招標條件：
1）勘察、設(shè)計招標，應(yīng)當取得該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項審批手續(xù)；
2）建設(shè)工程全過程監(jiān)理招標，應(yīng)當完成立項審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標，應(yīng)當完成勘察和設(shè)計工作；
3）施工招標，應(yīng)當完成立項審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實，按規(guī)定應(yīng)當實行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；
4）材料、設(shè)備招標，應(yīng)當完成設(shè)計工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實；
5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
公開招標工程應(yīng)實行資格預審，邀請招標工程可實行資格預審，也可實行資格后審，但資格預審和資格后審不能同時進行。施工招標項目需要劃分標段和確定工期的，招標人應(yīng)當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負責制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標，嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標投標方式確定。任何為招標項目的前期準備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機構(gòu)（單位），均不得參加該招標項目的投標。
招標方式：開發(fā)建設(shè)工程招標投標可以采取公開招標、邀請招標和協(xié)商議標等幾種方式：
(1)公開招標
由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。這種公開招標方式，由于參加投標的單位較多，所以審查投標資格及其標書的工作量較大，招標費用開支較多。實行公開招標工程應(yīng)實行投標人資格預審，當資格預審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。
(2)邀請招標
招標單位不公開發(fā)布招標通告，而是根據(jù)工程特點向經(jīng)預先選擇的承包商發(fā)出招標通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加招標項目的投標競爭。邀請參加投標單位的個數(shù)，世界各國都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。邀請招標方式由于對邀請對象的技術(shù)、經(jīng)驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節(jié)省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高投標中標率。邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標者。實行邀請招標工程可實行投標人資格預審，也可以實行投標人資格后審。
(3)協(xié)商議標
由建設(shè)單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位應(yīng)不少于兩家。議標適用于招標工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少，招標工作的周期也最短。議標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。
招標投標基本程序
招標工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。
(1)工作程序
審查招標單位的資格；
報批招標申請書；
編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；
發(fā)布招標公告或招標邀請書；
審查投標單位資格；
分發(fā)招標文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標單位現(xiàn)場勘察和招標文件答疑；
編制和寄送投標文件；
開標，公開標底，審查投標書和保函；
評標、定標、決定中標單位；
發(fā)出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。
招標申請書應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。
(2)應(yīng)注意的問題
工程建設(shè)招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。招標必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。
為了保證招標的公正性，應(yīng)當以招標單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標領(lǐng)導小組，進行評標、決標。對于大中型建設(shè)項目，招標單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領(lǐng)導小組審定，確定中標單位。如果決標結(jié)果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權(quán)予以否決。
投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務(wù)，招標單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標保證金。
簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應(yīng)當退回。
招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補償履約保證金的不足部門。
應(yīng)提交的招標資料目錄
1）招標代理合同及招標代理機構(gòu)資質(zhì)證書復印件(如有代理)
2）招標備案登記表
3）經(jīng)批準的邀請招標報告(如系邀請招標)
4）招標公告或投標邀請書
5）投標報名名單(公開招標)
6）資格預審文件
7）資格預審評審報告
8）招標文件
9）購買招標文件登記表
10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)
11）標底(工程預算書)及市建設(shè)工程項目造價咨詢核準證(如有標底)
12）評委名單
13）招標人評委委托書:
14）開標會簽到表
15）招標記錄一覽表
16）投標函及投標函附表
17）評委評分表
18）評分匯總表
19）評標報告
20）招標投標情況書面報告
21）中標通知書及中標公示證明
22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單
23）合同備案表
24）行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)
25）建設(shè)管理收費認定表（共2份）
26）安全和文明施工開工驗收合格證
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（五）
招標投標的管理
1）施工企業(yè)資質(zhì)管理：
筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。
按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標準及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標準按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》
(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理
企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標準時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動態(tài)管理通過資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度。實行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用。通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對施工企業(yè)進行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。
(2)工程總承包企業(yè)的管理
隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級�！稌盒幸�(guī)定》從企業(yè)曾承擔國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。2003年7月，建設(shè)部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔。
工程建設(shè)項目組織實施方式目前有兩種方式：
其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負責。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計—施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。
其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務(wù)型或項目管理承包型，項目管理服務(wù)是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務(wù)，代表業(yè)主對工程項目進行質(zhì)量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔相應(yīng)的管理責任。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）等工作。對于需要完成工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè)，應(yīng)當具有相應(yīng)的工程設(shè)計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當按照合同約定承擔一定的管理風險和經(jīng)濟責任。
2）工程建設(shè)管理：
工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項目竣工后，及時報請建設(shè)主管部門進行建設(shè)工程綜合驗收及建設(shè)工程規(guī)劃驗收。
五、申辦《施工許可證》
1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。
2、施工許可證辦理機構(gòu)：建設(shè)局
3、施工許可證辦理程序：
1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。
2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單。
3）建設(shè)單位應(yīng)當自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當向發(fā)證機關(guān)申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢。
4、辦理施工許可證：
提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：
（一）建設(shè)工程報建表；
（二）建設(shè)單位資信證明（可用復印件）；
（三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可 證(可用復印件)；
（四）施工圖設(shè)計文件審查批準書；
（五）建設(shè)工程試樁施工申報登記證（可用復印件）；
（六）招標申請表；
（七）招標公告；
（八）招標日程安排；
（九）招標文件及評標辦法；
（十）投標申請書；
（十一）投標單位資格預審文件（保存6個月）；
（十二）答疑會紀要；
（十三）投標書；
（十四）評委人員名單；
（十五）開標記錄表；
（十六）評委評分表及評分匯總表；
（十七）評標報告；
（十八）中標公示證明；
（十九）中標通知書；
（二十）施工合同或監(jiān)理合同；
（二十一）合同備案表；
（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系
（二十三）市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)；市建設(shè)管理收費認定表（共2份）
（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復印件）
第三章：工程建設(shè)階段
工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動。施工階段的工作包括：
1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；
2、施工場地平整，達到施工條件；
3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；
4、施工圖紙及施工資料準備；
5、施工材料和施工設(shè)備的準備；
6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；
7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；
8、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗；
9、組織圖紙會審、設(shè)計交底；
10、編制工程進度計劃；
11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；
第四章：項目銷售階段
一、領(lǐng)取《預售許可證》
商品房銷售有商品房預售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》。
商品房預售實行許可證制度。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應(yīng)當提交下列證件（復印件）及資料：
1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
2、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。
4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
5、工程施工合同；
6、商品房預售方案。預售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證�，F(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應(yīng)當符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實；
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
二、商品房銷售及按揭辦理
1、銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）
第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研
地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研
區(qū)域經(jīng)濟及政策調(diào)研
競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查
重點項目考察
市場需求抽樣調(diào)研
重點客戶（群體）市場調(diào)研
經(jīng)濟趨勢分析
市場需求趨勢分析
出具市場調(diào)研報告
物業(yè)的全面解析及定位
項目SWOT分析
1）、競爭要素全面解讀
2）、項目優(yōu)勢分析
3）、項目劣勢分析
4）、項目機會利用
5）、市場威脅與困難點
項目競爭力評估
1）、地段價值與發(fā)展評估
2）、項目差異性支撐力評估
3）、消費者選擇性標準評估
4）、項目綜合競爭力評估
目標市場定位與消費者需求研究
目標市場定位
目標市場特征描述
目標消費者行為分析
消費個案描述
置業(yè)顧問營銷理念提升
營銷核心理念提升
賣點體系設(shè)計與提升
營銷戰(zhàn)略與主線策略
置業(yè)顧問營銷攻擊體系建立
現(xiàn)場攻擊體系的建立
價格定位及策略
價格策略
價格定位
定價預控及說明
付款方式建議
銷售額動態(tài)測算
項目促銷計劃建議
渠道促銷建議
公關(guān)活動促銷建議
客戶促銷建議
品牌促銷建議
示范單位及環(huán)境的設(shè)計建議
置業(yè)顧問營銷預算
推廣費用預計
營銷費用預計
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（六）
第二階段：物業(yè)賣點與利益點轉(zhuǎn)換分析
品牌策略方向建議與定義
消費者心理感受定位
宣傳攻勢的確定
宣傳途徑的制定
功能劃分建議
裝修方向建議
樣板房的功能劃分定義
看房通道的布局建議
傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃
項目標識（LOGO）設(shè)計
中英文標準字設(shè)計
標準色系
輔助色系
標準組合規(guī)范
特許組合
禁用組合
銷售培訓
銷售管理策劃
銷售隊伍進駐
銷售執(zhí)行
第三階段：推廣主題的制定
1. 推廣口號的制定
2. 整體包裝風格的確定
3. 主要街區(qū)路段包裝風格及具體形式
4. 現(xiàn)場氣氛營造風格及具體形式
5. 展示中心及示范環(huán)境具體裝修風格建議
6. 樣板房具體裝修風格建議
7. 看樓通道裝飾風格建議
名片、信紙、信封、 傳真紙、 文件袋 、請柬、工作卡、 水杯、煙灰缸、垃圾桶 、 車體、工地圍墻設(shè)計、工地廣告牌設(shè)計、導示牌設(shè)計、條幅設(shè)計、路旗設(shè)計
、掛旗設(shè)計 、車體包裝設(shè)計 、 主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計、展板設(shè)計、售樓處導示招貼、
噴繪畫設(shè)計、看樓通道設(shè)計、戶形形象說明設(shè)計、樣板房導示卡、牌、標志等設(shè)計 、行車導示系統(tǒng)設(shè)計、售樓書 、售樓雜志、宣傳折頁、宣傳海報、 郵遞單張 、
影視廣告腳本創(chuàng)意
第四階段：
各銷售期的廣告具體創(chuàng)意、傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃
展銷會的配合
促銷活動的配合
其他外賣場的配合
廣告效果測定與監(jiān)控
競爭對手監(jiān)控
競爭者咨詢報告
競爭者廣告監(jiān)控及具體分析
銷售控制及月度目標制定
2、銷售合同的簽訂。
3、按揭辦理。
1）公積金貸款：
貸款資格
貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。
貸款條件：
1、具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；
2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；
3、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；
4、提供住房資金管理中心同意的擔保方式；
5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。
第五章：項目交房使用階段
一、媒介、電話告知客戶
1、時間、地點，所交單位門牌；
2、清楚告知客戶需要攜帶的手續(xù)，費用及費用清單；
3、物業(yè)使用說明書及保修說明書。
二、物業(yè)管理的準備
1、物業(yè)管理協(xié)議；
2、小區(qū)氛圍的營造；
3、前期管理費用的收取。
房地產(chǎn)核算會計科目
一、資產(chǎn)
（1）現(xiàn)金 從銀行提取現(xiàn)金 借：現(xiàn)金 貸：銀行存款
支取現(xiàn)金或是預支現(xiàn)金 借：其他應(yīng)收賬——XX 成本類或材料類科目
貸：現(xiàn)金
（2）銀行存款
（3）應(yīng)收賬款 主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
�、俪鍪圩赓U商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）
借：應(yīng)收賬款——XX公司或個人 貸：主營業(yè)務(wù)收入
②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項 借：應(yīng)收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入
收回款項時： 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款
（4）壞賬準備 確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法提取壞賬準備金
借：管理費用 貸：壞賬準備
發(fā)生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應(yīng)收賬款
收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準備
借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款
（5）應(yīng)收票據(jù) 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。
銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入
商業(yè)匯票到期：
若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款
若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 財務(wù)費用
（6）預付賬款 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預付承包單位款”和“預付供應(yīng)單位款”兩個明細科目。
�、兕A付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）借：預付賬款——預付承包單位款 貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：庫存材料
企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：銀行存款
�、陬A付給供應(yīng)商的材料價款 借：預付賬款——預付供應(yīng)單位款 貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：預付賬款——預付供應(yīng)單位款
用銀行存款補付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：銀行存款
（7）物資采購 主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費 主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（9）材料成本差異 主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料 用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本
（11）庫存設(shè)備 用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本
�、儋徣朐O(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）
借：物資采購——設(shè)備采購 貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格） 借：物資采購——設(shè)備采購 貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費
某種物資應(yīng)分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率
材料驗收入庫（所附單據(jù)：入庫單、設(shè)備管理單） 借：庫存設(shè)備 貸：物資采購
�、谟嗁徳O(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）
借：預付賬款 貸：銀行存款
設(shè)備到達驗收入庫 借：物資采購——設(shè)備采購 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款
沖減預付的設(shè)備貨款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款 貸：預付賬款
支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款
③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：庫存設(shè)備
銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入
結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：庫存設(shè)備
（12）委托加工材料 主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。
發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異
加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料
（13）低值易耗品 是指未達到固定資產(chǎn)標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發(fā)間接費用 貸：低值易耗品
倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費用 貸：低值易耗品
借：采購保管費 貸：待攤費用
（14）開發(fā)產(chǎn)品 是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等
企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本
對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品
（15）分期開發(fā)產(chǎn)品 應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。
借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品
（16）出租開發(fā)產(chǎn)品 是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細科目
出租土地或是房屋時 借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品
租金收入： 借：銀行存款或應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入
&n,bsp; （17）周轉(zhuǎn)房 是指企業(yè)用于****拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細科目
開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本 借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋
按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷
其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：銀行存款
如果金額較大的 借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費用科目
（18）固定資產(chǎn)
①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）
借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款
支付安裝費用 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時 借：固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出
�、谧灾谱越ǖ墓潭ㄙY產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）
支付的土地征用費及堪設(shè)計費 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款
領(lǐng)用材料時 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：庫存材料
分配建筑工人工資和福利費 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費
完畢建筑交付使用 借：固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出
�、燮渌麊挝煌顿Y轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同） 借：固定資產(chǎn) 貸：實收資本 累計折舊
④改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單） 借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)
殘料變賣時 借：銀行存款 貸：固定資產(chǎn)購建支出
支付擴建工程款時 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單） 借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出
交付使用時 借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
（19）無形資產(chǎn) 企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、土地使用權(quán)。
二、負債
（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項
支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預支單 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款
以預支款抵沖應(yīng)付款時 借：應(yīng)付賬款 貸：預付賬款
補付其余款時
借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金以及代建工程收取的代建工程款
借：銀行存款 貸：預收賬款——預收代建工程款
提交工程價款結(jié)算單時 借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入
借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應(yīng)收賬款
收回全部余款 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款
（3）應(yīng)付工資
開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資 1.借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 2.借：應(yīng)付工資 貸：現(xiàn)金
結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項 借：應(yīng)付工資 貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費 ——代扣房租
（4）應(yīng)付福利費（按工資總額的14%計提） 借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場） 銷售費用（銷售機構(gòu)） 管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門） 貸：應(yīng)付福利費
用現(xiàn)金支付福利費時 借：應(yīng)付福利費 貸：現(xiàn)金
（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅等各種稅種）
月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅
月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅
月末如按規(guī)定計算當月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅
借：管理費用 貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅 ——車船使用稅 ——土地使用稅
月末計算的所得稅 借：所得稅 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅
實際交納的稅金 借：應(yīng)交稅金——XX稅 貸：銀行存款
（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應(yīng)交款
月末按規(guī)定提取教育附加 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：其他應(yīng)交款——教育費附加
三、成本、費用
（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：
土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力****費）；前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細�？筛鶕�(jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目
�、匍_發(fā)土地成本費用： 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款——XX公司
分配開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用
結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
�、谂涮自O(shè)施開發(fā) 計算公式：某項開發(fā)產(chǎn)品預提配套設(shè)施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預提率
配套設(shè)施費預提率=該配套設(shè)施預算成本（或計劃成本）/應(yīng)負擔該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*100%
發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)） 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)產(chǎn)品
支付的配套設(shè)施開發(fā)費用
借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：銀行存款
同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
貸：庫存設(shè)備或庫存材料
分配應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
�、鄯课蓍_發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的） 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款
�、荛_發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
自已****施工的 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 應(yīng)付工資
�、荽üこ涕_發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目
企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款 或庫存材料 或現(xiàn)金
結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用
工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：開發(fā)成本——代建工程 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù) 借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本 貸：開發(fā)成本——代建工程
（2）開發(fā)間接費用：所屬直接****和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費用等
借：開發(fā)間接費用
貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付工資
分配開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用
竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和****房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用
（4）財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期間的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費用
（5）銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用發(fā)生的銷售費用
借：銷售費用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款
四、收入、利潤
（1）主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。
由于營業(yè)收入的實現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計算
�、僭趯崿F(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入
②營業(yè)收入實現(xiàn)前，價款收取后的。 借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入
�、垲A收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的 借：銀行存款 貸：預收賬款
移交使用時 借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：預收賬款 銀行存款 貸：應(yīng)收賬款
�、芤再d銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入
（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入
借：銀行存款 或應(yīng)收賬款 貸：其他業(yè)務(wù)收入
（3）主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額
轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品
如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品
（4）其他業(yè)務(wù)支出
（5）主營業(yè)務(wù)稅金及附加 計提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及土地增值稅
借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 ——應(yīng)交土地增值稅
其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費附加
月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金
借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅
其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費附加
房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算
A：國稅發(fā)（2006）31號文件——國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：
為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問題通知如下：
一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題
開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。
�。ㄒ唬┙�(jīng)濟適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
�。ǘ┓墙�(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：
１.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。
２．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。
３．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。
二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題
（一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：
1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；
2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；
3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。
（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。
（三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務(wù)機關(guān)。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。
（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。
（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認：
�。保扇∫淮涡匀~收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。
�。玻扇》制谑湛罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
３．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
�。�2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
�。�3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。
已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報、預繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進行處理。
５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。
三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認問題
開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。
四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題
開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:
1.
開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。
五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理問題
（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：
1．企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。
（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：
1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。
2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題
開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題
�。ㄒ唬╅_發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。
完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。
（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。
八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題
開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。
�。ㄒ唬╅_發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理：
1．開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應(yīng)由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。
2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。
3．開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。
4．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。
5．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。
6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。
�。ǘ┫铝许椖堪匆韵乱�(guī)定進行扣除：
1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認�？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
2．開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：
（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。
（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。
3．應(yīng)付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。
4.維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。
5．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。
6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：
�。�1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。
（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
7．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：
�。�1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進行處理。
（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計入當期應(yīng)納稅所得額。
8．開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。
9．保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。
10．廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規(guī)定進行處理：
�。�1）開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。
�。�2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。
11．利息。按以下規(guī)定進行處理：
（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。
�。�2）開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
�。�3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。
12．土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。
13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。
14．折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。
九、關(guān)于征收管理問題
（一）開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應(yīng)對涉及報稅務(wù)機關(guān)審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。
�。ǘ╅_發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；
2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；
3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；
4.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；
5.發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；
6.納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
十、關(guān)于適用減免稅政策問題
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。
十一、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題
本通知適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實施辦法，并報國家稅務(wù)總局備案。
本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務(wù)事項，按本通知執(zhí)行。
國家稅務(wù)總局 二○○六年三月六日
《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）
該通知針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預繳所得稅進行了明確，對于預計利潤率重新進行了規(guī)定。
該文件對于預繳方式作出規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整�！�
同時該文件的第二條對“非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目”預計利潤率進行了重新明確：
1．位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。
2．位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于l5％。
3．位于其他地區(qū)的，不得低于l0％。
對“經(jīng)濟適用房開發(fā)項目”預計利潤率明確如下：
經(jīng)濟適用房開發(fā)項目符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟適用房管理辦法的通知》（建住房[2004]77號）等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3％。
該文件對“預售收入”的預計利潤的填寫作出如下規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函[2008]44號文件附件1）第4行”利潤總額“內(nèi)�！�
在申報手續(xù)上明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關(guān)部門批準經(jīng)濟適用房項目開發(fā)、銷售的文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定執(zhí)行�！�
通知還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。
稅務(wù)總局還發(fā)出通知稱，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。
B：關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預售收入確認問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。
預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率
預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應(yīng)納稅所得額。
關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題
（一）下列行為應(yīng)視同銷售確認收入
1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。
（二）視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。
（三）視同銷售行為收入確認的方法和順序
1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
3.按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％(含15％),具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。
完工百分比法是根據(jù)合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。
五、關(guān)于成本和費用的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。
開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。
六、房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算的特殊問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間費用的會計處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由其經(jīng)營特點所決定，在開發(fā)項目前期需要進行征地、拆遷、補償，以及“七通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，需要投入大量的資金。其資金的來源除了預收開發(fā)建設(shè)資金外，銀行借款是企業(yè)的主要來源形式之一。加之房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期長，在籌建期常常發(fā)生巨額的利息支出。我們認為，根據(jù)國際會計準則的有關(guān)規(guī)定，這種利息支出應(yīng)當允許資本化（確切地說是存貨成本化），即發(fā)生時列作開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本，待銷售實現(xiàn)時按照配比原則轉(zhuǎn)入當期的銷售成本。
隨之而來的問題是，籌建期間的管理費用可否資本化？我們認為，管理費用同財務(wù)費用是有所區(qū)別的。兩者發(fā)生的原因各不相同。再說國際會計準則也只規(guī)定了借款費用資本化，未曾規(guī)定期間管理費用資本化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間的管理費用仍應(yīng)列作期間費用，計入當期損益較為妥當。如果有的企業(yè)實行管理費用待攤掛賬，注冊會計師應(yīng)在審計報告予以反映和提請企業(yè)在會計報表附注中予以披露。
2.土地成本的分攤基礎(chǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)土地成本的分攤是按照房地產(chǎn)銷售面積還是按照房地產(chǎn)銷售收入分攤。土地成本按照房地產(chǎn)面積分攤，符合合法性原則；按照房地產(chǎn)收入分攤符合配比性原則。對此，企業(yè)應(yīng)當按照一貫性和充分披露原則予以處理。
3.房地產(chǎn)公司售樓處的會計核算
如果售樓處有單獨的工程概預算，可單獨作為成本對象進行核算；如果是臨時設(shè)施，可作為固定資產(chǎn)核算；如果以后作為物業(yè)管理用房，因為產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，可作為開發(fā)成本-配套設(shè)施核算。如果是臨時建筑，作為固定資產(chǎn)核算。那么當售樓處要拆除時，直接計入固定資產(chǎn)清理就可以了。
C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算值得探討的幾個問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，對城市土地和房屋進行綜合開發(fā)，將開發(fā)完成的土地、房屋及配套設(shè)施等作價出售，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧。具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體，是十一屆三中全會以后，隨后城市建設(shè)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展和住宅商品化的推行，逐步從建筑行業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)。從1993年7月1日執(zhí)行分行會計制度起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行了獨立的企業(yè)制度，推動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展，但現(xiàn)行制度對有些業(yè)務(wù)的會計處理未有明確規(guī)定或規(guī)定不夠嚴密，造成企業(yè)的會計核算與實際情況產(chǎn)生較大的出入�，F(xiàn)試舉幾點與同行探討以求得制度的改進。
1、年度銷售收回資金的多少，年度支出開發(fā)成本的多少與當年企業(yè)盈虧無關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有其特殊性，開發(fā)產(chǎn)品的投資數(shù)額大，建設(shè)周期又長，未取得預售證之前的資金大量支出卻沒有收入，而當產(chǎn)品已經(jīng)移交、發(fā)票結(jié)算賬單已提交買主時，才作為銷售實現(xiàn)，造成利潤大起大落，使企業(yè)給人一種不穩(wěn)定的感覺。且當預售未完工的開發(fā)產(chǎn)品或采用按揭方式銷售等回收的資金，未作經(jīng)營收入與經(jīng)營成本配比之前，易造成經(jīng)營者認為全部收入都是賺的錢，盲目擴大再生產(chǎn)。
2、開發(fā)產(chǎn)品辦理決算數(shù)與實際開發(fā)成本支出有出入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因建設(shè)商品房住宅小區(qū)而一并開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如非同步建設(shè)，在商品房建成后，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套設(shè)施費，現(xiàn)采用預提配套設(shè)施費辦法，預提標準由企業(yè)自行規(guī)定。由于預提費用是在實際支出前計提的，提取數(shù)額帶有不確定性，因而不可避免可能出現(xiàn)預提數(shù)與實際發(fā)生數(shù)發(fā)生差異，這易使其成為調(diào)節(jié)當期利潤的開關(guān)。建議對該類預提費用規(guī)定按投資額的一定比例等辦法提取，不能由企業(yè)自定。
3、成本計算采用制造成本法，開發(fā)產(chǎn)品中只計入直接費用和間接費用，管理費用、財務(wù)費用、銷售費用直接計入當期損益。該法無疑較完全成本法有較大的好處和優(yōu)點。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有其特殊性，投資數(shù)額大、投資周期長，幾乎無一例外需借助外部資金來支持，財務(wù)費用不可避免地數(shù)額較大。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營利潤較大而利潤總額卻并不多，但易造成房地產(chǎn)企業(yè)有高利潤的錯覺。且投資借款利息費用未計入成本，更易使企業(yè)經(jīng)營者為商品房在成品的基礎(chǔ)上定價產(chǎn)生困難。建議在房地產(chǎn)業(yè)實行借款費用資本化。
規(guī)定處理：
開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。
（一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理：
1、開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應(yīng)由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。
2、開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。
3、開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。
4、計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。
5、計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。
6、開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。
（二）下列項目按以下規(guī)定進行扣除：
1、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
2、開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：
（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。
（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。
3、應(yīng)付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。
D:房地產(chǎn)企業(yè)預繳企業(yè)所得稅會計核算方法
根據(jù)國家稅務(wù)總局的規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。這一規(guī)定有利于稅收的均衡入庫，但也增加了企業(yè)會計核算的工作量。它是企業(yè)會計核算方面的一項新內(nèi)容。由于當期應(yīng)納稅所得額并入、抵減預計營業(yè)利潤后與當期利潤總額（虧損）的反差很大，出現(xiàn)了有些企業(yè)即使虧損金額很大，卻仍要繳納較高企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。因此，如何使企業(yè)的所得稅費用與企業(yè)盈利配比，并使預計營業(yè)利潤在開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算期得到正確抵減；如何在增加核算工作量的同時采用簡便易行的核算方法，做好預計營業(yè)利潤的計提、抵減核算工作，并確保核算的準確性；如何從科目間找出勾稽關(guān)系，方便自查稅費提繳情況等，是一個值得探討的問題。根據(jù)筆者在工作實踐中的體會，采用同步登記法在“遞延稅款”歸集或轉(zhuǎn)回預繳企業(yè)所得稅的核算方法，不僅能較好地處理這一業(yè)務(wù)問題，而且簡便易行。
“同步登記法”一是指預繳的企業(yè)所得稅與營業(yè)稅費皆在“遞延稅款”核算，兩者的明細賬合并在同一賬頁中登記。雖然在“遞延稅款”核算營業(yè)稅費目前尚有爭議，但由于《企業(yè)會計制度》只明確營業(yè)稅費的提繳過程，未進一步明確應(yīng)在什么科目歸集、結(jié)算轉(zhuǎn)回，故筆者認為在“遞延稅款”
財政部：房屋贈與三種情況下不征收個稅
據(jù)國家財政部下發(fā)個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題通知指出，三種情形下的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅。
通知全文如下：
一、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
二、贈與雙方辦理免稅手續(xù)時，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交以下資料：
(一)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料；
(二)贈與雙方當事人的有效身份證件；
(三)屬于本通知第一條第(一)項規(guī)定情形的，還須提供公證機構(gòu)出具的贈與人和受贈人親屬關(guān)系的公證書(原件)。
(四)屬于本通知第一條第(二)項規(guī)定情形的，還須提供公證機構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書(原件)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。
稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當認真審核贈與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在提交的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后復印留存，原件退還提交人，同時辦理個人所得稅不征稅手續(xù)。
三、除本通知第一條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。
四、對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。
五、受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。
財政部 國家稅務(wù)總局
二○○九年五月二十五日
