二手房買賣要防止賣方惡意解除合同陷阱 近幾年,在北京、上海、深圳、廣州幾大城市的帶動下,房價上漲態(tài)勢明顯加劇,上漲速度飛快,經(jīng)常出現(xiàn)簽訂房屋買賣合同時是一個價,真正辦理房屋交付或產(chǎn)權(quán)過戶時又是一個價的局面,導(dǎo)致一些某些賣房人在看到房價上漲后心有不甘,總覺得自己吃虧了,房子賣便宜了,于是惡意尋找理由,鉆法律空子,想方設(shè)法解除合同。而這其中不乏有“成功者”,不但解除了合同,而且還不用承擔(dān)違約金,甚至是向買房人索取了“違約金”,混淆是非、顛倒黑白。本文旨在讓一些隱藏的“邪惡技巧”顯形,提醒買房人擦亮眼睛買房,認(rèn)認(rèn)真真簽約。
舉例:賣房人避而不見買房人,“遲延付款”設(shè)陷阱。 賣房人甲與買房人乙訂立《存量房屋買賣合同》,合同內(nèi)容摘要如下:1、甲向乙出售某處房屋,合同總價款200萬元;2、乙于訂立合同后5日內(nèi)支付首付款50萬,余款在訂立合同后30日內(nèi)辦理銀行貸款;如遲延付款超過15天,則甲方有權(quán)解除合同,并要求乙方支付2萬元違約金;3、甲方在訂立合同后30日內(nèi)向甲方交付房屋;在訂立合同后60日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù);如遲延交付房屋過遲延辦理過戶手續(xù)超過15天,則乙方有權(quán)解除合同,并要求甲方承擔(dān)2萬元違約金;4、房屋沒有對外租賃情形,目前閑置;。。。。。。 雙方訂立合同后恰逢房價上漲,第三人愿意以240萬向甲購買該處房屋,甲在利益的驅(qū)動下心生一計:甲故意躲避乙的付款行為,乙電話多次約見甲,要向甲支付50萬元首付款,甲總是推脫說人在外地,過幾天回來見面,乙打電話讓甲把銀行賬戶給他,以便轉(zhuǎn)賬付款,但是甲謊稱要辦理新的銀行卡,過幾天就辦好了,等等等,甲找各種理由“委婉”的拖延收款時間,其目的就是不接受乙的付款,造成乙“付款無門”,并最終造成乙遲延付款15天的跡象。乙此時雖心中覺著不太對勁,但并未意識到這是一個陷阱,甲如此這般的拖延了15天后,甲直接到法院起訴乙要求解除合同,并承擔(dān)2萬元違約金。理由是:乙遲延付款超過15天,根據(jù)合同約定,甲有權(quán)解除合同,并要求乙承擔(dān)違約金2萬元;乙在法庭上辯稱自己沒有遲延付款,而是多次要求向甲付款,甲總是找各種理由不予接受;但是甲對此矢口否認(rèn),謊稱乙從沒有要求主動付款;法院認(rèn)為,根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則的規(guī)定“合同義務(wù)是否履行,由負(fù)有履行義務(wù)的一方承擔(dān)舉證責(zé)任”,本案乙承擔(dān)付款義務(wù),理應(yīng)由乙證明其支付了房款或者證明甲拒絕接收房款,但是乙苦于沒有證據(jù)證明(乙沒有電話錄音、只有一些電話單,但是電話單只能顯示通過電話,根本無法證明通話的內(nèi)容),最終法院只能認(rèn)定乙遲延付款,判決解除合同,并要求乙承擔(dān)違約金!
從上邊的例子可以看出,雖然雙方的合同對主要條款都進(jìn)行了約定,而且貌似很公平,但是合同中依然存在隱患,最終被甲鉆了空子;而乙在對合同條款的審查和事后履行合同過程中沒有主動保存證據(jù)的過失都導(dǎo)致乙最終的敗訴。
對于這一陷阱,其實是完全可以避免或是補(bǔ)救的,作者在司法實踐中曾對自己當(dāng)事人提供如下方式避免這一陷阱:
1、在合同中務(wù)必約定交易賬戶,可以直接將房款轉(zhuǎn)入買房人賬戶,保存好支付憑證即可(必須是賣房人本人賬戶,不能是其親屬朋友的)
2、如果合同中沒有約定交易賬戶,出現(xiàn)賣房人逃避收款行為的,應(yīng)及時的聯(lián)系公證處,在公證處辦理“提存”業(yè)務(wù),把房款交到公證處,由公證處出具公證文件,足以說明買房人已經(jīng)完成了付款義務(wù)。(各個城市都有不少公證處,而且收費(fèi)并不高)
3、對賣房人進(jìn)行電話錄音,買房人要說清楚積極付款的意思,將來可以作為證據(jù)使用;如果賣房人不接電話,則可以通過短信方式表達(dá)主動付款的意思(所以,合同上要寫明買賣雙方的電話號,這很重要。)
總之,以此陷阱為代表,房屋買賣過程中還有眾多陷阱,比如賣房人謊稱買房人沒有及時辦理貸款、沒有及時繳納契稅等造成遲延而要求解除合同,故買房人一定要小心審閱合同,最好請有經(jīng)驗的律師把關(guān),盡量防患于未然;如果在合同履行過程中出現(xiàn)問題,要第一時間詢問律師,及時保存證據(jù),以便將來維護(hù)自身合法權(quán)益!
此文章中案例是根據(jù)真實案件改編,與所有買房人共勉!
作者 李霄然
(聲明:本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來,本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對刊載內(nèi)容有異議,請聯(lián)系本站站長。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時請務(wù)必注明出處和作者,否則將追究其法律責(zé)任。) |