二手房買賣要防止賣方惡意解除合同陷阱
近幾年，在北京、上海、深圳、廣州幾大城市的帶動下，房價上漲態(tài)勢明顯加劇，上漲速度飛快，經(jīng)常出現(xiàn)簽訂房屋買賣合同時是一個價，真正辦理房屋交付或產(chǎn)權(quán)過戶時又是一個價的局面，導(dǎo)致一些某些賣房人在看到房價上漲后心有不甘，總覺得自己吃虧了，房子賣便宜了，于是惡意尋找理由，鉆法律空子，想方設(shè)法解除合同。而這其中不乏有“成功者”，不但解除了合同，而且還不用承擔(dān)違約金，甚至是向買房人索取了“違約金”，混淆是非、顛倒黑白。本文旨在讓一些隱藏的“邪惡技巧”顯形，提醒買房人擦亮眼睛買房，認(rèn)認(rèn)真真簽約。

舉例：賣房人避而不見買房人，“遲延付款”設(shè)陷阱。   賣房人甲與買房人乙訂立《存量房屋買賣合同》，合同內(nèi)容摘要如下：1、甲向乙出售某處房屋，合同總價款200萬元；2、乙于訂立合同后5日內(nèi)支付首付款50萬，余款在訂立合同后30日內(nèi)辦理銀行貸款；如遲延付款超過15天，則甲方有權(quán)解除合同，并要求乙方支付2萬元違約金；3、甲方在訂立合同后30日內(nèi)向甲方交付房屋；在訂立合同后60日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；如遲延交付房屋過遲延辦理過戶手續(xù)超過15天，則乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方承擔(dān)2萬元違約金；4、房屋沒有對外租賃情形，目前閑置；。。。。。。  雙方訂立合同后恰逢房價上漲，第三人愿意以240萬向甲購買該處房屋，甲在利益的驅(qū)動下心生一計：甲故意躲避乙的付款行為，乙電話多次約見甲，要向甲支付50萬元首付款，甲總是推脫說人在外地，過幾天回來見面，乙打電話讓甲把銀行賬戶給他，以便轉(zhuǎn)賬付款，但是甲謊稱要辦理新的銀行卡，過幾天就辦好了，等等等，甲找各種理由“委婉”的拖延收款時間，其目的就是不接受乙的付款，造成乙“付款無門”，并最終造成乙遲延付款15天的跡象。乙此時雖心中覺著不太對勁，但并未意識到這是一個陷阱，甲如此這般的拖延了15天后，甲直接到法院起訴乙要求解除合同，并承擔(dān)2萬元違約金。理由是：乙遲延付款超過15天，根據(jù)合同約定，甲有權(quán)解除合同，并要求乙承擔(dān)違約金2萬元；乙在法庭上辯稱自己沒有遲延付款，而是多次要求向甲付款，甲總是找各種理由不予接受；但是甲對此矢口否認(rèn)，謊稱乙從沒有要求主動付款；法院認(rèn)為，根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則的規(guī)定“合同義務(wù)是否履行，由負(fù)有履行義務(wù)的一方承擔(dān)舉證責(zé)任”，本案乙承擔(dān)付款義務(wù)，理應(yīng)由乙證明其支付了房款或者證明甲拒絕接收房款，但是乙苦于沒有證據(jù)證明（乙沒有電話錄音、只有一些電話單，但是電話單只能顯示通過電話，根本無法證明通話的內(nèi)容），最終法院只能認(rèn)定乙遲延付款，判決解除合同，并要求乙承擔(dān)違約金！

從上邊的例子可以看出，雖然雙方的合同對主要條款都進(jìn)行了約定，而且貌似很公平，但是合同中依然存在隱患，最終被甲鉆了空子；而乙在對合同條款的審查和事后履行合同過程中沒有主動保存證據(jù)的過失都導(dǎo)致乙最終的敗訴。

對于這一陷阱，其實是完全可以避免或是補(bǔ)救的，作者在司法實踐中曾對自己當(dāng)事人提供如下方式避免這一陷阱：

1、在合同中務(wù)必約定交易賬戶，可以直接將房款轉(zhuǎn)入買房人賬戶，保存好支付憑證即可（必須是賣房人本人賬戶，不能是其親屬朋友的）

2、如果合同中沒有約定交易賬戶，出現(xiàn)賣房人逃避收款行為的，應(yīng)及時的聯(lián)系公證處，在公證處辦理“提存”業(yè)務(wù)，把房款交到公證處，由公證處出具公證文件，足以說明買房人已經(jīng)完成了付款義務(wù)。（各個城市都有不少公證處，而且收費(fèi)并不高）

3、對賣房人進(jìn)行電話錄音，買房人要說清楚積極付款的意思，將來可以作為證據(jù)使用；如果賣房人不接電話，則可以通過短信方式表達(dá)主動付款的意思（所以，合同上要寫明買賣雙方的電話號，這很重要。）

總之，以此陷阱為代表，房屋買賣過程中還有眾多陷阱，比如賣房人謊稱買房人沒有及時辦理貸款、沒有及時繳納契稅等造成遲延而要求解除合同，故買房人一定要小心審閱合同，最好請有經(jīng)驗的律師把關(guān)，盡量防患于未然；如果在合同履行過程中出現(xiàn)問題，要第一時間詢問律師，及時保存證據(jù)，以便將來維護(hù)自身合法權(quán)益！

此文章中案例是根據(jù)真實案件改編，與所有買房人共勉！

作者 李霄然