二手房買賣定金協(xié)議陷阱

二手房交易過程中，買受人自行或通過中介機(jī)構(gòu)看中房子以后的第一個(gè)法律環(huán)節(jié)往往是與出賣人簽署定金協(xié)議，買受人支付一定金額的定金給出賣人，以此約束買賣雙方。定金協(xié)議并非正式的二手房買賣合同，其主要目的在與約束雙方如期訂立正式房屋買賣合同，從法律上，其性質(zhì)一般屬于締約定金，如果買受人違反定金協(xié)議不與出賣人訂立正式二手房買賣合同則出賣人有權(quán)不予返還定金，如果出賣人違約不與買受人訂立正式而上訪買賣合同，則買受人有權(quán)要求出賣人雙倍返還定金。其法律依據(jù)主要是《合同法》、《擔(dān)保法》及司法解釋、最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題解釋》。定金協(xié)議外在表現(xiàn)形式有很多種，有的叫“定金協(xié)議”、有的叫“定金交付函”、“定金收取函”“購(gòu)房定金協(xié)議書”等等，名稱眾多但內(nèi)容大致相同。

定金協(xié)議，尤其是上述“締約定金”在實(shí)踐操作中存在重大缺陷，甚至是人為的陷阱，往往是定金協(xié)議流于形式，無(wú)法發(fā)揮定金的作用，使守約的一方的利益無(wú)法得到保障。因?yàn)榫喖s定金，也就是訂立正式的房屋買賣合同之前簽訂的，約束雙方如期訂立正式房屋買賣合同的定金協(xié)議，其目的在于讓“買賣雙方訂立房屋買賣合同”，但實(shí)踐操作中，一方惡意違反定金協(xié)議拒絕訂立正式合同必然會(huì)承擔(dān)定金責(zé)任嗎？不一定。舉例說(shuō)明：買受人與出賣人簽訂定金協(xié)議，約定購(gòu)買出賣人某處房產(chǎn)，對(duì)房屋坐落、總價(jià)款、定金金額、具體簽約時(shí)間做出了約定，但是定金協(xié)議簽署后恰逢房?jī)r(jià)上漲，出賣人“反悔”，認(rèn)為自己賣便宜了，于是拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，按照法律對(duì)定金的規(guī)定，此時(shí)應(yīng)當(dāng)由出賣人雙倍返還定金給買受人作為對(duì)其違約行為的懲罰，但是出賣人有沒有其他的“理由”可以避免雙倍返還定金呢？實(shí)踐大量案件的出賣人是這樣操作的：“出賣人提出“同意”訂立正式房屋買賣合同，但是正式合同條款要寫明3年后（或更多年后）才交付房屋，如果買受人答應(yīng)該條件，則同意訂立房屋買賣合同”！這種主張的深層含義是出賣人通過無(wú)限提高合同條件，從而阻止買受人訂立合同，讓買受人知難而退，最終達(dá)到的結(jié)果無(wú)非兩種：一，買受人同意該條款，3年后才能拿到房屋，那么出賣人即使簽署了房屋買賣合同也可以在這3年中將房屋出租，賺取收益；二，買受人無(wú)法接受這種條款，雙方無(wú)法就房屋買賣合同條款達(dá)成一致，那么對(duì)房屋買賣合同條款無(wú)法達(dá)成一致從法律上講屬于雙方均不違約，只是無(wú)法協(xié)商一致而已，法院對(duì)此一般會(huì)判決出賣人將定金本金返還給買受人而不是雙倍返還！   反之，如果雙方簽訂定金協(xié)議以后，適逢房?jī)r(jià)下跌或是其他原因，買受人不愿意再買了，那么買受人可以說(shuō)：“房屋買賣合同中要約定房屋過戶后五年（甚至是更多年）才付款”最終結(jié)果也是兩種：一、出賣人同意按照這種條件訂立房屋買賣合同，那么買受人可以再多年以后付款，那么這部分款項(xiàng)完全可以在進(jìn)行投資獲益，出賣人確認(rèn)承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)；二，出賣人不同意該條款，所以有屬于對(duì)合同條款無(wú)法達(dá)成一致，從法律上將屬于雙方均無(wú)過錯(cuò)，出賣人應(yīng)返還定金，而不是沒收定金！

從以上的例子不難看出，通過現(xiàn)有的定金法律規(guī)定難以解決實(shí)踐中的各種情況，往往會(huì)使定金協(xié)議流于形式，使定金作用難以發(fā)揮。那么，通過什么手段可以彌補(bǔ)呢？作者在這里根據(jù)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和法律規(guī)定提出兩種方案：

一、定金協(xié)議要完善。定金協(xié)議中不但要寫明定金數(shù)額，還要盡量寫明房屋坐落、房屋總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、交房時(shí)間、過戶時(shí)間、房屋質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)、有無(wú)租賃以及如何解決等內(nèi)容，一般來(lái)講，有上述例舉的幾條基本約定，能夠把房屋買賣合同最重要的事項(xiàng)在定金協(xié)議中就固定下來(lái)，從而有效的遏制違約一方惡意抬高將來(lái)正式房屋買賣合同的交易條件；如果將來(lái)任何一方不按照上述約定訂立正式房屋買賣合同，都屬于違反定金協(xié)議，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金罰則。

二、簽署定金協(xié)議的同時(shí)把房屋買賣合同作為附件。在簽署定金協(xié)議的同時(shí)，準(zhǔn)備好正式的房屋買賣合同，并將其中主要內(nèi)容填寫完畢，作為定金協(xié)議的附件并在定金協(xié)議中明確約定“附件中的房屋買賣合同的內(nèi)容即為將來(lái)正式簽署的版本，未經(jīng)雙方同意不得變更，雙方于某年某月某日正式在附件房屋買賣合同上簽字”。通過這種方式可以在訂立定金協(xié)議時(shí)就把正式房屋買賣合同條款確定下來(lái)，有效避免惡意一方肆意抬高合同條款，如果任何一方不同意按照附件的合同版本簽署買賣合同，均需要承擔(dān)定金罰則！

總之，房屋買賣尤其是通過中介公司促成的二手房買賣，在定金協(xié)議環(huán)節(jié)由諸多風(fēng)險(xiǎn)，不論是買受人或是出賣人，在進(jìn)行交易簽署協(xié)議之前最好咨詢律師，由律師結(jié)合個(gè)案實(shí)際情況作出法律分析后在進(jìn)行交易才較為穩(wěn)妥。

作者 李霄然