在建工程抵押的條件和相應(yīng)的法律責(zé)任 一、在建工程抵押的條件
我國《擔(dān)保法》并未對在建工程抵押做明確規(guī)定,但由于在建工程抵押在實踐中比較常見,發(fā)生的糾紛也較多,《擔(dān)保法解釋》第四十七條對此專門作出了規(guī)定,“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認(rèn)定抵押有效”。此外,建設(shè)部制定的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對在建項目抵押做了非常明確的規(guī)定,在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還履行擔(dān)保的行為。
關(guān)于在建項目抵押的條件,法律并未做明確規(guī)定。但是根據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及其他法律法規(guī)等的規(guī)定可以得出,在建項目抵押必須滿足以下幾種條件:
1、已經(jīng)交付全部土地出讓金,取得國有土地使用權(quán)證書。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,債務(wù)人不履行債務(wù)時,債權(quán)人有權(quán)以折價、拍賣或變賣的方式處置抵押物,就相關(guān)價款優(yōu)先受償。集體所有土地或劃撥形式取得的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓,故不得進(jìn)行抵押。
2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證!冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號,而只有已經(jīng)取得三證的情況下,才能按要求填寫相應(yīng)編號。
3、按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。因為只有符合該比例要求,開發(fā)商才能申請商品房預(yù)售,在建項目才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性,滿足抵押法定要求。
4、在建項目與土地使用權(quán)必須同時抵押。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權(quán)隨之抵押。這也是與我國房地產(chǎn)法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。
法律對在建項目抵押做出以上要求,主要是從保護(hù)債權(quán)人即銀行的利益出發(fā)。但是對開發(fā)商而言,必須依法履行自己的義務(wù),否則可能會因為不符合法律要求未能及時取得銀行貸款,延誤了工程進(jìn)度,導(dǎo)致更大的損失。同時,需要注意的是,即使開發(fā)商以在建項目做抵押成功獲得貸款也并不意味著事情到此結(jié)束,相反,開發(fā)商仍須履行相應(yīng)的義務(wù),否則可能會受到法律的懲罰,遭受完全不必要的損失。
二、在建工程抵押后應(yīng)履行的義務(wù)及相應(yīng)的法律責(zé)任。
根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物,應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知買受人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況,抵押人未通知或告知的,轉(zhuǎn)讓行為無效。
實踐中,尤其是商品房在建工程抵押,抵押人務(wù)必將抵押事實如實告知買受人。因為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對抵押人(商品房出賣人)未向買受人履行告知義務(wù)規(guī)定了遠(yuǎn)比《擔(dān)保法》更為嚴(yán)格的責(zé)任。具體表現(xiàn)為:
1、商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。由此導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任;
2、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
綜上,無論是先抵押再出讓還是先出讓再抵押,抵押人(賣房人)對在建工程做了抵押后,均應(yīng)如實告知買受人。否則,雖然可能會多賣幾套房,而一旦買受人追究,抵押人(賣房人)將因未履行該義務(wù)而承擔(dān)違約責(zé)任,甚至有可能在違約責(zé)任基礎(chǔ)上還要承擔(dān)買受人已付購房款數(shù)額的懲罰性賠償。
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