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承租人優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)的競(jìng)合及處理
作者:石家莊土地房產(chǎn)律師部編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2010/1/6 22:08:00

承租人優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)的競(jìng)合及處理
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  ◇ 左其洋

  我國物權(quán)法第一百九十條規(guī)定:“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)!庇捎谠谝殉鲎庳(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán),租賃權(quán)不受抵押權(quán)的影響,因此,在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),如果抵押權(quán)人想通過抵押權(quán)取得抵押物時(shí),就產(chǎn)生了抵押權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。那么在抵押權(quán)和租賃權(quán)競(jìng)合時(shí),如何協(xié)調(diào)兩者的沖突?

  從表面上看,抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán),而承租人優(yōu)先購買權(quán)是主要依附于債權(quán)的租賃權(quán),因此,抵押權(quán)具有順序優(yōu)先。不可否認(rèn),優(yōu)先購買權(quán)來源于租賃權(quán),沒有租賃權(quán)就沒有優(yōu)先購買權(quán),但優(yōu)先購買權(quán)有其獨(dú)立的功能和保護(hù)目的,法律設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)在于保護(hù)承租人獲得租賃物所有權(quán)的一種機(jī)會(huì),如果抵押權(quán)人想取得抵押物,也只有在承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下才能取得,所以,優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)。而且從另一方面而言,抵押權(quán)只是優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,優(yōu)先的內(nèi)容在于抵押物的價(jià)值,而非取得抵押物的所有權(quán),而優(yōu)先購買權(quán)只有在符合同等條件時(shí)方可行使,承租人行使優(yōu)先購買權(quán)并不影響所抵押房產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn),即承租人行使優(yōu)先購買權(quán),并不妨礙抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其被該房屋所擔(dān)保的債權(quán)。

  上面的情況是先出租后設(shè)定抵押,那么在先設(shè)定抵押而后出租的場(chǎng)合又如何處理兩者沖突?

  依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定,我國在不動(dòng)產(chǎn)抵押方面采取登記成立主義,而且只有登記才能產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人之效力。據(jù)此,已登記的抵押權(quán),可以對(duì)抗后成立的租賃權(quán);未登記的抵押權(quán),則不能對(duì)抗后成立的租賃權(quán)。具體而言:

  已登記的抵押權(quán)可以對(duì)抗該租賃關(guān)系。以已登記的抵押房產(chǎn)出租的,不適用買賣不破租賃之規(guī)則,即該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。因?yàn)樵趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),買受人可能因標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)而不愿高價(jià)購買,致使其賣得價(jià)款不足以清償擔(dān)保債權(quán)的,抵押權(quán)人甚至有權(quán)要求解除租賃關(guān)系。所以,除非抵押權(quán)人同意租賃權(quán)的存在,否則租賃權(quán)將不能存在,因此自然無法產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán),也就不存在抵押權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突了。

  未登記的抵押權(quán)則不得對(duì)抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押采取登記成立主義,未經(jīng)登記,不生效力。所以,抵押物未經(jīng)登記的,此時(shí)抵押權(quán)并不存在,只有承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在,這種情況下也不存在競(jìng)合問題。

  (作者單位:江蘇省徐州市銅山縣人民法院)


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