注意四：面積大小

商鋪根據(jù)地段和樓層的不同，其價(jià)值同面積大小成正比。但從個(gè)人投資經(jīng)營及自身風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經(jīng)營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)勢，如小飲食業(yè)、店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。

選擇商鋪面積主要注意兩點(diǎn)，繁華鬧市地段商鋪因地價(jià)較高，投資時(shí)盡量注意減小單個(gè)門面面積，目標(biāo)是提高商鋪的單位面積價(jià)值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。

注意五：用途結(jié)構(gòu)

商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對個(gè)人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪?zhàn)霾惋嫎I(yè)時(shí)，絕不能回避這一點(diǎn)。

要注意許多住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛(wèi)生設(shè)施、可否做餐飲行業(yè)等。商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層（或者送夾層）等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用于經(jīng)營，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。

要注意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不能零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便于經(jīng)營；二來物業(yè)公司也方便管理，商鋪價(jià)值也就相應(yīng)提高了。

注意六：設(shè)備裝修

購買商鋪時(shí)有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細(xì)的約定。

一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，有的還帶有各種設(shè)備。雙方簽訂買賣合同時(shí)最好另外單獨(dú)訂立一個(gè)附件，即《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。列出這些設(shè)備和裝修費(fèi)用等情況，譬如是否包括在房屋總價(jià)內(nèi)，折價(jià)的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。

注意七：稅費(fèi)品種

商鋪買賣需要繳納稅費(fèi)，個(gè)人投資客一定要厘清這些稅費(fèi)。因?yàn)椋�這些費(fèi)用所占房價(jià)的比例很高。主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行投資。據(jù)說，這樣可以合理規(guī)避部分稅費(fèi)。

注意八：抵押貸款

投資商鋪時(shí)若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識。

目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價(jià)定為40萬元、貸款成數(shù)大都為5成。而對于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。因?yàn)�，這些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。

商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價(jià)，所估價(jià)格通常由商業(yè)銀行委托評估公司擬定。所估價(jià)格一般不會超過評估價(jià)，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。

注意九：回報(bào)時(shí)間

商鋪投資講究的是長期回報(bào)，從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始投入。

對于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報(bào)通常也是成正比的，但也有特例。譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進(jìn)程的加速，區(qū)域市場從無到有，從小到大。包括區(qū)域人口的增加、居住社區(qū)的出現(xiàn)、道路開通、公共設(shè)施興建等，房價(jià)或鋪價(jià)都會水漲船高，促使商鋪投資升值。當(dāng)然，不是人人都能看準(zhǔn)這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。

如果投資那些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的商鋪，開發(fā)商的素質(zhì)包括其實(shí)力、能力、誠信度、專業(yè)度和知名度等等值得關(guān)注，這同商鋪投資回報(bào)是密切相關(guān)的。因?yàn)椋�這涉及到開發(fā)商未來對該商鋪的市場培育以及統(tǒng)一經(jīng)營管理等問題。

注意十：市場因素

市場因素對商鋪的影響是至關(guān)重要的，這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預(yù)見并掌控的，但有些卻是難以預(yù)料的，這就要看投資客本人的綜合素質(zhì)了。

上海的商鋪市場自2001年興起已有7年之久，商鋪市場正在逐步走向成熟。不過也有高低快慢區(qū)分，如“黃金”旺鋪往往無價(jià)無市，包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段；而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷，經(jīng)營面臨較大困難。

建議近期注意以下幾類商鋪：商場底鋪、商業(yè)街、專業(yè)市場、批發(fā)市場等類型的商鋪，而購物中心、商場等產(chǎn)權(quán)式商鋪投資客大都沒有賺到錢。這里涉及的問題十分復(fù)雜，需要請教有經(jīng)驗(yàn)或者得到過教訓(xùn)的投資客，他們是你投資商鋪真正的“老師”。