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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 購買二手房時，對房屋產(chǎn)權(quán)要注意哪些問題？ |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2009/11/11 16:14:00 |
購買二手房時，對房屋產(chǎn)權(quán)要注意哪些問題？
在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，
法律對房屋的保護(hù)主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。因此，購買二手房時，一
定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公
有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買，以
免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時也會引起許多人不必要的麻煩。另外，要特別注
意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權(quán)證時，一定要查看正本并
且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。
由于我國房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實行不同的政策，因此，如果是
以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費用，或者已與原單位確
定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，
與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該
房子的出售。
當(dāng)前對于軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房
子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購買。
■購買二手房時，對房屋結(jié)構(gòu)要注意哪些問題？
二手房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購
買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)
明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察
房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私塔、改建造成主體結(jié)構(gòu)損
壞隱患的情況。
另外，購買二手房還要對房屋進(jìn)行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別
不適合居住的缺點。如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費
用，又時刻面臨不安全的危險。
■購買二手房時，對房屋周邊環(huán)境和設(shè)施設(shè)備要注意哪些問題？
隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。
舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認(rèn)真考察
房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)
境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。
對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤⿷?yīng)、暖氣
供應(yīng)情況和收費標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和
管理方式，是否安全、便捷并提供24小時服務(wù)。如有機(jī)會最好走訪一些老鄰居，對
房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。
總之，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個垃圾房。購買二手房
的目的是本想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活
帶來更多煩惱。
■購買二手房時，對房屋的物業(yè)管理要注意哪些問題？
良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的
便利。對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對其管理的物
業(yè)進(jìn)行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，
小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常等，由
此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平，最終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為重好。
另外，還要了解物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費 標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項基金，以免日后支付龐大的維 修養(yǎng)護(hù)費用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。 ■購買二手房時，如何借助中介的幫助？
二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為
辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)
與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。
首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到
中介機(jī)構(gòu)辦公場所進(jìn)行考察。同時，在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，還要詳細(xì)詢問中介
公司都能確切地提供哪些服務(wù)項目，如何收費？如果未能如愿成交，如何退款？如
果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負(fù)責(zé)賠償損失等。
中介機(jī)構(gòu)提供的另一項重要服務(wù)就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起
步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對于一般居民來說，準(zhǔn)確地對房屋
進(jìn)行估價就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行基
本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。
另外，如果對二手房買賣沒有把握，最好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，
特別是對產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級市場上的律師
收費還沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。
■購買二手房時，對房屋的交易過程要注意哪些問題？
購買二手房時要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻煩，二
容易輕信別人，三為了節(jié)省一點交易手續(xù)費，在售房人的花言巧語下，由售房人全
權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法
律保護(hù)，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，才知上當(dāng)受騙，這方面的案例
即便在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此，購買二手房時，買賣雙方一
定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費
用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產(chǎn)權(quán)證），切
不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。
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