會(huì)議認(rèn)為，《物權(quán)法》作為我國(guó)調(diào)整平等主體之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系的重要法律，對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)交易安全和民事主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)利具有非常重要的

 

（一）關(guān)于房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定問(wèn)題。鼓勵(lì)交易，維護(hù)交易安全是合同法、物權(quán)法的重要精神，實(shí)踐中要謹(jǐn)慎正確地認(rèn)定房地產(chǎn)合同的效力，防止出現(xiàn)阻礙合法交易的后果。一是根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用合同法司法解釋的規(guī)定，人民法院只能依據(jù)法律和行政法規(guī)來(lái)認(rèn)定合同效力，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同效力的依據(jù)，可以根據(jù)《合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，一損害社會(huì)公共利益為由確認(rèn)合同無(wú)效；二是只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才能確認(rèn)合同無(wú)效。根據(jù)最高人民法院近幾年來(lái)頒布的幾個(gè)司法解釋的精神，強(qiáng)制性規(guī)定包括管理性規(guī)范和效率性規(guī)范。管理性規(guī)范是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類(lèi)規(guī)范將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范，此類(lèi)規(guī)范旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并否認(rèn)該行為在民法上的效力。效力性規(guī)范規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類(lèi)規(guī)定將導(dǎo)致的、合同無(wú)效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效，但若是合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范，此類(lèi)規(guī)范旨在否定其在民法上的效力，因此，只有違反效力性的強(qiáng)制性規(guī)范的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房地產(chǎn)合同無(wú)效：三是根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于債權(quán)效力與物權(quán)效力相區(qū)分的原則，根據(jù)該原則，房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定要依據(jù)合同法的規(guī)定，而房地產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)則受物權(quán)法的規(guī)制，房地產(chǎn)合同的效力不受房地產(chǎn)變動(dòng)要件的影響。

 

（二）關(guān)于房地產(chǎn)合同中違約金制度的適用問(wèn)題。房地產(chǎn)合同中適用違約金的情形比較多，但審判實(shí)踐中對(duì)于違約金的性質(zhì)、違約金過(guò)高的主張方式、判斷標(biāo)準(zhǔn)以及如何調(diào)整等問(wèn)題認(rèn)識(shí)不一。《合同法》第一百一十四條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金具有補(bǔ)償和懲罰的雙重性質(zhì)，但一賠償守約方的損失為主要功能，而非懲罰違約方。由于支付違約金是違約方承擔(dān)民事責(zé)任的主要方式之一，因此對(duì)數(shù)額過(guò)高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于當(dāng)事人未提出調(diào)整違約金請(qǐng)求的，人民法院不得主動(dòng)援引合同法的規(guī)定干預(yù)合同的明確約定；關(guān)于當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)整違約金的方式問(wèn)題，人民法院對(duì)當(dāng)事人主張的方式不宜苛刻要求，當(dāng)事人可以通過(guò)反訴的方式提出也可以通過(guò)抗辯的方式主張，均可視為當(dāng)事人提出申請(qǐng)；關(guān)于違約金過(guò)高的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，由人民法院根據(jù)公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。

 

（三）關(guān)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村村民私有房屋和“小產(chǎn)權(quán)房”的效力問(wèn)題。宅基地使用權(quán)是我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員相應(yīng)的一項(xiàng)用益物權(quán)，與物權(quán)人特定的身份具有密切的聯(lián)系。對(duì)于建立于集體所有土地之上的宅基地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，我國(guó)法律包括物權(quán)法均沒(méi)有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知的》第二條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》中再次強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。法律也明確規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地隨意轉(zhuǎn)讓和抵押，可見(jiàn)，國(guó)家現(xiàn)行政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)毀滅在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《2005年全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》的意見(jiàn)，據(jù)此認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地或者房屋的訴訟請(qǐng)求。

 

對(duì)于本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村居民宅基地和住宅的，應(yīng)當(dāng)如何處理，法律未明確規(guī)定。由于農(nóng)村宅基地具有極強(qiáng)的福利和保障性質(zhì)，且是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)償取得的，由此，取得宅基地使用權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則將會(huì)擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理體制，因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的村民購(gòu)買(mǎi)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無(wú)效。

 

對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，按照我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法規(guī)的規(guī)定，我國(guó)集體所有的土地在未辦理國(guó)家征收手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之前，禁止進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此，集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”的行為是不受法律保護(hù)的，買(mǎi)賣(mài)“小產(chǎn)權(quán)房”合同實(shí)質(zhì)上變相買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地，也不可能辦理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)，因此，“小產(chǎn)權(quán)房”的買(mǎi)賣(mài)合同也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

 

（四）關(guān)于涉及房改政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)否受理的問(wèn)題。我國(guó)住房制度改革是一項(xiàng)政策性強(qiáng)，涉及面廣的系統(tǒng)工程，涉及房改政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是否由人民法院受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請(qǐng)求作出判斷。如果當(dāng)事人爭(zhēng)議的核心和焦點(diǎn)是房改房的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，屬于平等主體之間的民事權(quán)益之爭(zhēng)，處理時(shí)涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理；如果當(dāng)事人爭(zhēng)議的核心和焦點(diǎn)在于是否適用房改政策或者如何適用房改政策，則不屬于民事權(quán)益之爭(zhēng)，不符合《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定的起訴條件，人民法院不作為民事案件受理。

 

（五）關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)是否適用訴訟時(shí)效的問(wèn)題。在商品房買(mǎi)賣(mài)中，如果出賣(mài)人已經(jīng)將商品房實(shí)際交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人亦實(shí)現(xiàn)了對(duì)商品房的占有，此時(shí)買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，辦理商品房產(chǎn)權(quán)的登記手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)屬性，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。

 

（六）關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)和效力問(wèn)題。傳統(tǒng)審判實(shí)踐中，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被視為一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，具有物權(quán)效力的表象，對(duì)于出租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)出賣(mài)租賃房屋的，人民法院一般會(huì)根據(jù)承租人的請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效�！段餀�(quán)法》實(shí)施后，根據(jù)物權(quán)法定原則，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沒(méi)有被規(guī)定為一種物權(quán)，二是一種債權(quán)，也就不具有對(duì)抗第三人的效力，因此，出租人違反優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定而將租賃房屋出賣(mài)給第三人的，承租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不宜確定為無(wú)效。對(duì)于承租人的權(quán)利可以通過(guò)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則加以保護(hù)；對(duì)于出租人違反《合同法》第二百三十條的規(guī)定，沒(méi)有在出賣(mài)人之前的合理期限內(nèi)通知承租人的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法上的責(zé)任。

 

（七）關(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七、三十八條規(guī)定的適用問(wèn)題�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了一出讓方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體條件，該條件是行政管理部門(mén)對(duì)不符合規(guī)定條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問(wèn)題上作出的具有行政管理性質(zhì)的規(guī)范，而非針對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力性規(guī)范和強(qiáng)制性規(guī)范，因此，依據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，對(duì)不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七、三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)的，屬于效力待定合同，如果起訴前以出讓方式取得的提地使用權(quán)證書(shū)的，或者以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效；對(duì)于轉(zhuǎn)讓方是否已經(jīng)交納或全部交納了土地出讓金，則屬于土地管理部門(mén)與轉(zhuǎn)讓方之間的法律關(guān)系，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

 

（八）關(guān)于《物權(quán)法》規(guī)定的異議登記和登記機(jī)構(gòu)索賠訴訟應(yīng)否受理的問(wèn)題。我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記幾個(gè)和登記辦法作出規(guī)定前，按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記仍是行政管理部門(mén)的法定職責(zé)，在最高人民法院司法解釋沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，人民法院不宜將異議登記和登記機(jī)構(gòu)賠償引起的訴訟作為民事案件處理。

 

（九）關(guān)于征收案件的受理問(wèn)題。根據(jù)《物權(quán)法》第四十二條的規(guī)定，因征收行為引起的糾紛如何受理的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形：一是當(dāng)事人之間具有書(shū)面征地補(bǔ)償合同或者拆遷補(bǔ)償合同，合同中對(duì)支付征地補(bǔ)償或者拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額有明確約定，被征收個(gè)人或者被拆遷人請(qǐng)求征收人或者拆遷人履行補(bǔ)償合同的，此種情形下屬于平等主體之間的民事權(quán)益爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，但如果補(bǔ)償合同一方的主體是政府的，不應(yīng)作為民事案件受理；二是當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面補(bǔ)償合同，被征收人或者被拆遷人請(qǐng)求征收人或者拆遷人支付補(bǔ)償費(fèi)用，或者增加補(bǔ)償數(shù)額，或者請(qǐng)求安排社會(huì)保障費(fèi)用的，此種情形下，被征收人或者拆遷人與征收人或者拆遷人之間沒(méi)有發(fā)生民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不應(yīng)作為民事案件受理。

 

（十）關(guān)于業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的行使問(wèn)題�！段餀�(quán)法》第七十八條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。”物權(quán)法一方面規(guī)定了物權(quán)小區(qū)管理的基本形式，明確了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，同時(shí)又設(shè)計(jì)了業(yè)主權(quán)益收到損害是可以撤銷(xiāo)業(yè)主會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的訴訟制度。人民法院受理業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛，應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主的身份，將行使撤銷(xiāo)權(quán)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)限定在住宅小區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)人，其他房屋使用人不能行使業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)；人民法院對(duì)業(yè)主的申請(qǐng)權(quán)僅僅作出是否撤銷(xiāo)的裁判，不應(yīng)涉及其他問(wèn)題。